Chấn chỉnh phân lô, tách thửa

Theo đó Bộ Xây dựng chỉ đạo các địa phương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản (BĐS).

Thay vì cấm phân lô, tách thửa, nhà nước cần luật hóa cụ thể để quản lý hiệu quả  ĐÌNH SƠN

Đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. Bộ yêu cầu khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025, 2030 và kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm theo quy định của luật Nhà ở, trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn. Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn.

Gốc vấn đề nằm ở tư duy người làm luật chưa nắm bắt được nhu cầu thực tế người dân, DN mong muốn. Sắp tới đây, khi sửa luật cần đưa quy định phân lô, tách thửa vào. Ngoài ra, việc giám sát của cơ quan nhà nước ở địa phương còn hạn chế khiến hạ tầng ở các khu phân lô, tách thửa không đồng bộ, khó kết nối với hạ tầng hiện hữu.

Chuyên gia Phan Công Chánh

Đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các dự án BĐS, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường. Bộ Xây dựng đề nghị có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, phân lô bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS. Chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, thổi giá gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS. Theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “bong bóng” BĐS trên địa bàn.

Quản thay vì cấm

Thực tế hiện nay, quy định của pháp luật cho phép tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp và giao về cho các địa phương tự quyết. Chính vì vậy đã xảy ra chuyện nơi cấm, nơi cho và hạn mức tách thửa cũng không giống nhau. Do không có quy định thống nhất, đồng bộ đã xảy ra chuyện một số doanh nghiệp (DN) bất lương lợi dụng khe hở để vẽ ra các dự án “ma” lừa khách hàng.

Một trong những vụ án điển hình, gây chấn động cả “làng” BĐS là việc Công ty địa ốc Alibaba của Nguyễn Thái Luyện và 22 đồng phạm đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án BĐS “ma” tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 khách hàng, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỉ đồng.

Toàn bộ dự án dân cư được tự vẽ trái phép trên đất nông nghiệp, thậm chí đất quy hoạch cây xanh, giao thông. Công ty Alibaba bán cho khách hàng, không phải là đất thổ cư như nội dung thể hiện trong hợp đồng mua bán. Đến nay sau nhiều năm Nguyễn Thái Luyện bị bắt, vụ án vẫn chưa thể tiến hành xét xử vì số lượng nạn nhân quá lớn và ngày càng tăng. Vụ án gây chấn động, gây hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường BĐS, khách hàng trong một thời gian khá dài.

Chia sẻ liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, cho rằng hệ lụy của tình trạng phân lô, tách thửa trong thời gian qua đối với thị trường BĐS và công tác quy hoạch, quản lý đất đai của địa phương là có. Các cơn sốt của thị trường BĐS cũng là bắt nguồn từ sốt đất nền. Tuy nhiên, lỗi không nằm ở bản chất của hình thức phân lô, tách thửa hay loại hình đất nền mà cần được nhìn nhận trên nhiều góc độ. Bởi giống như các phân khúc khác, đất nền là một nhu cầu trong các hoạt động đầu tư, an cư, là kênh giữ tiền an toàn nên được nhiều người lựa chọn. Đã là nhu cầu thì khó có thể dùng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc mà điều tiết.

Chính vì vậy, đã đến lúc cần luật hóa quy định phân lô, tách thửa. Không nên để tình trạng mỗi nơi làm mỗi kiểu như hiện nay. Phải quy định rõ muốn được tách thửa, phân lô thì DN, người dân phải làm đường rộng bao nhiêu mét, vỉa hè như thế nào, thoát nước, đấu nối hạ tầng ra sao. Ngoài ra cũng cần phải dành một diện tích đất để cho cây xanh, công cộng. Đặc biệt là vấn đề kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh. Có như vậy mới tạo thành một khu dân cư chỉn chu, đồng bộ.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng cho rằng đối với đất nền phân lô nhu cầu của thị trường thì luôn có, động lực của DN luôn có. Câu chuyện là bài toán quản lý của nhà nước thế nào để dung hòa lợi ích của các bên, kể cả lợi ích của nhà nước. Như vậy, công cụ điều tiết ở chỗ là khung pháp lý, công tác quản lý nhà nước tại địa phương cần thực sự nghiêm chỉnh. Hiện nay đang có độ chênh giữa luật so với thực tế của thị trường nên cộng với việc thực thi pháp luật không nghiêm dẫn đến thực tế mỗi địa phương áp dụng mỗi kiểu và mỗi địa phương đều có “vấn đề”.

“Gốc vấn đề nằm ở tư duy người làm luật chưa nắm bắt được nhu cầu thực tế người dân, DN mong muốn. Sắp tới đây, khi sửa luật cần đưa quy định phân lô, tách thửa vào. Ngoài ra, việc giám sát của cơ quan nhà nước ở địa phương còn hạn chế khiến hạ tầng ở các khu phân lô, tách thửa không đồng bộ, khó kết nối với hạ tầng hiện hữu. Cũng cần phải sàng lọc lại các DN kinh doanh BĐS có năng lực, vì hiện nay hầu hết là tay không bắt giặc”, ông Chánh nói.