Bài học từ các thành phố lớn

Tại Hồng Kông (Trung Quốc), hàng năm có khoảng 600 tòa nhà chạm mốc 50 năm. Được bán theo từng căn hộ riêng lẻ cho các chủ sở hữu khác nhau, những chung cư cũ này tiêu tốn nhiều chi phí bảo trì từ cư dân và tăng nguy cơ mất an toàn cho cộng đồng. Để giải quyết vấn đề xuống cấp đô thị, Cơ quan Cải tạo Đô thị Hồng Kông (URA) và các đạo luật khác đã ra đời để khuyến khích chủ sở hữu tòa tái phát triển các lô đất của họ. Pháp lệnh đất đai (bán bắt buộc để tái phát triển) bắt đầu có hiệu lực vào năm 1999. Khi một doanh nghiệp mua được hơn 90% cổ phần của tòa nhà, họ có thể nộp đơn lên Tòa án Đất đai để tiến hành bán bắt buộc theo Pháp lệnh. Doanh nghiệp nộp đơn bán bắt buộc phải có khả năng chứng minh rằng tòa nhà đang trong tình trạng sửa chữa để tái phát triển.

Các đô thị lớn ở Việt Nam đang khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ  ĐÌNH SƠN

Tại Singapore, hình thức giao dịch tập thể là một chính sách theo Đạo luật Quyền sở hữu đất đai (Strata) nhằm kích thích sự tham gia của khối tư nhân vào quá trình tái phát triển, tái thiết đô thị. Khi một chung cư cũ muốn bán đi, chỉ cần sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, thay vì tất cả. Cụ thể, đối với tòa nhà dưới 10 năm tuổi, cần có sự đồng thuận của ít nhất 90% chủ sở hữu. Đối với tòa nhà từ 10 năm trở lên, cần có sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu. Tuy nhiên, các khoản đền bù tài chính cần phải đủ cao để thuyết phục chủ sở hữu sẵn sàng bán. Thị trường mua bán chung cư cũ ở Singapore sôi động và được xem là cách phổ biến để cải tạo lại chung cư cũ.

Theo Quy chế xúc tiến tái thiết công trình cũ và không an toàn trong đô thị, một doanh nghiệp ở Đài Loan (Trung Quốc) có thể đăng ký xây dựng mới tòa nhà và tái phát triển đất đai. Đơn đăng ký bao gồm kế hoạch xây dựng lại, sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất và chủ sở hữu căn hộ, phê duyệt của chính phủ và giấy phép xây dựng theo luật và quy định về xây dựng. Để khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, chính quyền có thể cung cấp hạ tầng xây dựng quy mô lớn để tái phát triển, trợ cấp cho các khoản phí đánh giá an toàn kết cấu và miễn hoặc giảm thuế. Số lượng đơn đăng ký và phê duyệt tăng mạnh trong những năm gần đây cho thấy tác động tích cực của những sáng kiến mới. Cụ thể, số dự án được duyệt trong bốn năm trở lại đây là 72 (năm 2018), 313 (năm 2019), 1.112 (năm 2021) và 1.951 (năm 2021).

Hài hoà lợi ích người dân, nhà nước

Mặc dù các phương pháp khác nhau được áp dụng ở mỗi nơi nhưng “chìa khóa” của quá trình chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của Chính phủ trong việc ban hành các quy định pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình này. Việt Nam có thể tham khảo từ cách làm của Hồng Kông, Singapore và Đài Loan cho công tác chỉnh trang đô thị, cải tạo và xây dựng lại các chung cư xuống cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc, Colliers (Việt Nam), cho rằng tồn tại từ những năm 90, 80, thậm chí trước năm 1975, nhiều tòa nhà chung cư đang bị hư hỏng nặng, cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước và các không gian phụ trợ (hành lang, ban công) đã xuống cấp. Tuy nhiên, vì là nơi sinh sống lâu dài của các gia đình (có khi đến bốn thế hệ), các căn hộ này gắn bó về mặt kinh tế và tình cảm với các chủ sở hữu. Một mặt, dù điều kiện sống xuống cấp cùng nhiều rủi ro về tính an toàn nhưng các cư dân thường trì hoãn hoặc khó từ bỏ tài sản của mình do vướng mắc về định giá, mâu thuẫn lợi ích và không đủ chính sách về đền bù tài chính và tái định cư.

Mặt khác, những khó khăn trong quy định pháp luật cũng khiến khu vực tư nhân (các nhà phát triển) không mặn mà và nản lòng vì quy trình pháp lý kéo dài, phức tạp và thiếu các khoản vay tín dụng ưu đãi. Vì lẽ đó, nhiều dự án tái phát triển hoặc tái định cư đã được khởi động, nhưng rất ít trong số đó hoàn thành.

Do vậy, theo ông David Jackson, phải cân bằng, hài hòa giữa việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cá nhân và mục tiêu chỉnh trang đô thị của quốc gia. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, diện tích nhà ở trung bình sẽ đạt 27m²/người vào năm 2025 và tỷ lệ nhà ở kiên cố ở khu vực đô thị đạt 100% vào năm 2030. Để giải quyết vấn đề đô thị xuống cấp, điều đầu tiên cần xem xét là cung cấp các ưu đãi tài chính tốt để các doanh nghiệp tham gia các dự án tái phát triển và để các cư dân nhận đủ vốn và tìm được nơi tái định cư phù hợp.

“Tại Đài Loan, các ưu đãi thuế lớn và các cơ chế tài chính được nới rộng giúp thúc đẩy quá trình tái phát triển. Thứ hai, cần tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho việc tái phát triển chung cư cũ. Khi tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp để đẩy nhanh tiến độ. Đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư, tái phát triển nhà ở, từ khâu giao đất, chủ trương chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu… Tại Hồng Kông, có hiệu lực từ năm 2010, các quy định pháp luật mới theo Sắc lệnh Đất đai (bắt buộc bán để tái phát triển) đã đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển, thậm chí hạ ngưỡng thủ tục tới 80% đối với các lô đất có công trình từ 50 tuổi trở lên”, ông David Jackson cho biết.

Chủ trương cải tạo, tái phát triển các công trình xuống cấp của Chính phủ đã được đưa ra gần 15 năm nay nhưng vẫn chưa có nhiều tiến triển. Những thách thức này sẽ không biến mất và chỉ có một cách khả thi để tạo ra chỗ ở chất lượng và giá cả phải chăng cho người dân, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị là tiến hành chỉnh trang đô thị bằng các chính sách thông thoáng, cởi mở. Nhìn chung, như nhiều thành phố châu Á khác, Việt Nam phải giải bài toán đổi mới đô thị và một số kinh nghiệm từ những quốc gia nêu trên có thể được tham khảo để đẩy nhanh quá trình này, thay vì quá chậm chạp như thời gian qua.

ĐÌNH SƠN

TNO