Mua nhà có công chứng vẫn khốn khổ vì “dính” bản án

Chủ nhà phải thi hành 3 bản án nhưng khi xét xử, tòa không kê biên nhà nên khi bản án chưa thi hành, chủ nhà vẫn có điều kiện bán nhà cho người khác và người mua vướng vào rắc rối.

Căn nhà số 29 Ỷ Lan mà ông Phan Cước đã mua – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Câu chuyện gia đình ông Phan Cước đã công chứng mua căn nhà số 29 đường Ỷ Lan, P.Hiệp Tân, quận Tân Phú, TP.HCM, đã làm thủ tục sang tên nhưng vẫn bị kê biên, xử lý tài sản thi hành bản án của chủ nhà cũ khiến nhiều người hoang mang.

Giải thích trường hợp của ông Cước, đại diện Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú cho biết ông P.C.T. - người bán nhà cho ông Cước có 3 chủ nợ và 3 người này đã khởi kiện thành 3 vụ kiện dân sự khác nhau nhưng tòa không kê biên căn nhà này.

Trong số 3 bản án mà tòa xét xử thì có một bản án phát sinh hiệu lực trước thời điểm mà ông Cước ký hợp đồng công chứng mua nhà, tức căn nhà lúc đó vẫn thuộc sở của chủ cũ. Căn cứ bản án này mà cơ quan thi hành án đã kê biên căn nhà 29 Ỷ Lan để đảm bảo thi hành án.

Khi biết căn nhà bị kê biên, cả ông Cước và những chủ nợ - người được thi hành án còn lại đều có đơn khiếu nại. Ông Cước khiếu nại quyết định kê biên, xử lý tài sản của cơ quan thi hành án. Còn những người được thi hành án yêu cầu xử lý căn nhà để thi hành án.

Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Phú tổ chức cho các bên thoả thuận nhưng không thành. Người được thi hành án đã làm đơn khởi kiện ra tòa án quận yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán của ông Cước là vô hiệu.

“Hiện Chi cục thi hành án đang chờ kết quả giải quyết tranh chấp của toà để có cơ sở xử lý vụ việc”, lãnh đạo thi hành án quận Tân Phú cho biết.

Nhà không bị ngăn chặn, vẫn đem bán được

Luật sư Ngô Ngọc Trai - Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho biết thông tư liên tịch số 14 năm 2010 hướng dẫn một số vấn đề về thi hành án dân sự quy định kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án đem bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố… tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án.

Về trường hợp ông Phan Cước, luật sư Trai cho rằng quá trình giải quyết ba vụ án mà ông T. có nghĩa vụ, toà án đã không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả tài sản hoặc cấm chuyển dịch đối với nhà đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Cho nên dù bản án xét xử có hiệu lực nhưng trong thời gian chưa được thi hành, do không bị ngăn chặn, ông T. vẫn có điều kiện bán nhà cho ông Cước.

Tuy nhiên, theo luật sư Trai, hiện nay người được thi hành án đã khởi kiện, ông Cước cần trưng ra các chứng cứ về việc mua bán nhà hợp pháp để đề nghị toà án bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu ông T. sử dụng số tiền bán nhà để thanh toán các khoản nghĩa vụ theo bản án thì toà có thể tuyên giao dịch mua bán nhà giữa ông T. và ông Cước là hợp pháp.

Nếu tuyên giao dịch đó là vô hiệu thì ông Cước có quyền yêu cầu ông T. trả lại mình khoản tiền thanh toán mua nhà và đền bù thiệt hại.

“Ông Cước cần tận dụng ưu thế là người đang nắm giữ giấy tờ và đứng tên nhà đất để phối hợp với cơ quan thi hành án nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình” - luật sư Trai nói.

Cần đề nghị tòa áp dụng biện pháp ngăn chặn

Theo công chứng viên Nguyễn Huy Giang – Văn phòng công chứng Tân Bình, theo quy định khi công chứng hợp đồng mua bán, cho thuê nhà đất, công chứng viên phải tra cứu thông tin ngăn chặn của nhà đất đó trên hệ thống thông tin chung do Sở Tư pháp quản lý. Những thông tin ngăn chặn trên mạng thông tin này do các cơ quan thi hành án TP và quận, huyện gửi về.

Hiện nay, hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng ngăn chặn của ngôi nhà, và là căn cứ quan trọng để công chứng viên quyết định công chứng hợp đồng.

Theo ông Giang, những trường hợp mua nhà hợp tình vẫn bị kê biên là do hai nguyên nhân chính. Một là trong quá trình khởi kiện, người khởi kiện không yêu cầu toà án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời ngăn chặn việc mua bán căn nhà của bị đơn dẫn đến việc thông tin tranh chấp không được cập nhật vào hệ thống liên thông.

Mặt khác, khi đã có bản án, người được thi hành án cũng không nhanh chóng chuyển hồ sơ cho cơ quan thi hành án yêu cầu kê biên, xử lý tài sản để thi hành án, tạo sơ hở cho người phải thi hành án “tẩu tán” tài sản.

“Để hạn chế rủi ro, khi khởi kiện, nguyên đơn nên có đơn yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là ngăn chặn việc mua bán đối với tài sản của bị đơn.

Còn khi đã có bản án thì phải nhanh chóng có đơn yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành án để đảm bảo quyền lợi”, ông Giang nói.

Luật sư Lê Cao - Đoàn luật sư TP Đà Nẵng:

Không thể đẩy rủi ro cho người mua ngay tình

Thông tư liên tịch số 14 năm 2010 hiện đã được hoàn thiện và cụ thể hơn tại Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, quy định như sau: Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Có thể thấy, các văn bản hướng dẫn Luật thi hành án hiện nay có mục đích bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án, tránh việc tẩu tán tài sản của người bị thi hành án nhưng lại đẩy rủi ro rất lớn cho những người thứ ba mua nhà đất ngay tình, hợp pháp.

Theo chúng tôi, nếu muốn đảm bảo sự tuân thủ bản án, chống việc tẩu tán tài sản thì áp dụng chế tài nghiêm khắc như xử lý hình sự hành vi cố tình tẩu tán tài sản để khỏi thi hành án chứ không nên đẩy rủi ro về phía người thứ ba mua nhà ngay tình.

TIẾN LONG