Người mua chung cư lãnh đủ vì thông tư 16

Đưa ra hai cách tính diện tích nhà chung cư (cách tính từ tim tường và cách tính thông thuỷ – diện tích sử dụng thực tế), thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng khiến nhiều người mua căn hộ chung cư phải trả tiền cho cả phần hộp kỹ thuật, cột chịu lực của toà nhà…

Theo thông tư 03/2014 (ngày 20-2-2014) của Bộ Xây dựng, người mua chung cư sẽ được mua nhà đúng với giá của diện tích thực tế – Ảnh: đình dân

Đây là nhìn nhận của đa số đại biểu tại phiên giải trình “việc ban hành văn bản quy định chi tiết Luật nhà ở” do Ủy ban Pháp luật tổ chức ngày 25-4. Còn Bộ Xây dựng dẫu không thừa nhận sai nhưng đã phải ban hành một thông tư mới để sửa đổi thông tư 16.

Chẳng lẽ chui vào cột mà sống?

“Tôi cho rằng quy định tại thông tư 16 là chưa hợp pháp mà cũng không hợp lý. Thông tư quy định như vậy là vô hình trung đã chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng. Các anh tính là sở hữu riêng thì tường chịu lực, hộp kỹ thuật tôi có quyền khoét, đục thoải mái, khi đó tính thế nào?”

Ông Ngô Văn Minh
(ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật)

Trình bày tại phiên điều trần, ông Nguyễn Trần Nam – thứ trưởng Bộ Xây dựng – khẳng định nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư nêu tại khoản 2, điều 21 thông tư 16 nói trên không mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở và nghị định số 71/2010 của Chính phủ, bởi vì luật và nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

“Thông tư 16 không bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận (cách tính diện tích từ tim tường và cách tính kích thước thông thủy – diện tích sử dụng thực tế), đơn giá bán nhà theo hai phương pháp tính cũng do thỏa thuận giữa hai bên, Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại” – ông Nam giải thích.

Phản pháo ý kiến của ông Nam, bà Trịnh Thúy Mai – thành viên ban quản trị chung cư Keangnam (Từ Liêm, Hà Nội) – nói: “Chúng tôi đã phải trả tiền cho phần diện tích chung mà chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ. Có gia đình mất (tức phải trả tiền mua – PV) tới hơn 30m²diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư áp vào. Với hơn 30m², người dân đã phải trả khoảng 1,5 tỉ đồng cho diện tích chung ấy. Rất nhiều người dân bị thiệt hại như thế. Đây là phần thiệt hại rất lớn đối với người dân chúng tôi khi áp dụng thông tư 16. Nếu tính diện tích chung như vậy thì diện tích các tầng hầm để xe mà chủ đầu tư dùng để kinh doanh sẽ được tính thế nào? Ngay cả diện tích sân vườn người ta cũng quây lại để kinh doanh”.

Một khách hàng mua căn hộ chung cư khác là bà Lê Xuân Hoa bức xúc: “Khi chúng tôi đến nhận nhà mới biết chủ đầu tư tính cả cột, hộp kỹ thuật vào diện tích chứ trong hợp đồng chủ đầu tư không hề nói rõ phần nào là diện tích cột. Tại sao chủ đầu tư lại bán cả phần sở hữu chung?”.

Ông Đỗ Văn Đương, ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp, bình luận: “Không ai sống được trong cái cột… Nếu bán nhà có cái cột, tính diện tích cả cái cột, mà giá lại như nhà không có cột thì quy định đúng là có vấn đề. Phải bỏ quy định đó đi, không thể tính phí bảo trì cho người ta cái cột đó được. Với mỗi gia đình thì một vài mét vuông cái cột không lớn, nhưng cả nước này, hàng ngàn chung cư như thế, diện tích rất lớn, và cuối cùng lợi ích đem về cho ai?”.

Ông Nguyễn Sỹ Cương, ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, giơ một bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lên nói: “Bản hợp đồng này không thể hiện cách tính nào cả. Anh chủ đầu tư lợi dụng vào quy định để tính nhập nhèm… Thông tư đưa ra hai cách tính, nhưng các chủ đầu tư luôn chọn cách tính có lợi cho họ. Các anh nói là thỏa thuận, nhưng hợp đồng chủ đầu tư soạn sẵn rồi đưa cho dân ký thì thỏa thuận cái nỗi gì. Thông tư 16 gây ra hậu quả mà rất nhiều nạn nhân phải chịu đựng”.

Không sai sao phải sửa?

Trình bày khá dài dòng, ông Nguyễn Trần Nam thừa nhận thông tư 16 hợp pháp nhưng không hợp lý.

“Bộ Xây dựng chưa hướng dẫn cụ thể về việc thu phí dịch vụ quản lý vận hành giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư có cùng diện tích sàn, có cùng số người sử dụng nhưng lại có diện tích sử dụng khác nhau tùy theo cách tính diện tích từ tim tường hay cách tính thông thủy. Vì vậy việc tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo cách tính tim tường là chưa hợp lý. Ví dụ, diện tích một căn hộ chung cư là 45m², nhưng diện tích thực tế sử dụng chỉ có 43m2 bởi diện tích căn hộ đã tính cả cột và tường” – ông Nam thừa nhận.

Theo ông Nam, từ nhận thức này Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư số 03/2014 ngày 20-2-2014 sửa đổi, bổ sung điều 21 của thông tư 16. Theo đó, thống nhất tính diện tích căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy (diện tích thực tế). Thông tư 03 có hiệu lực từ ngày 8-4. Các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành không được hồi tố.

“Bộ Xây dựng khẳng định thông tư 16 không sai, tại sao lại có thông tư 03 thay thế?” – TS Lê Hồng Sơn, cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp, đặt vấn đề.

Ông Sơn khẳng định: “Trong quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật và quy định của Chính phủ, chúng tôi thấy thông tư 16 có vấn đề. Khi tính giá dịch vụ, diện tích người dân phải trả không phải là diện tích thực tế mà người ta đang sử dụng. Bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu. Chủ đầu tư lợi dụng thế mạnh của mình để sử dụng những phần đáng lẽ thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư để sản xuất, kinh doanh. Tôi có thể nói ở một số khu chung cư, chủ đầu tư hình thành nên những khu tô giới mới để hưởng lợi…”.

Bộ Xây dựng ban hành thông tư sai thẩm quyền

Kết luận phiên giải trình, ông Phan Trung Lý – chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật – khẳng định Bộ Xây dựng ban hành thông tư 16 hướng dẫn Luật nhà ở là sai thẩm quyền. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư từ tim tường là không phù hợp với quy định của Luật nhà ở và Bộ luật dân sự. Ủy ban Pháp luật yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu đề xuất hướng xử lý để đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, đặc biệt là người mua nhà.

LÊ KIÊN