Khách hàng tìm hiểu mua bán căn hộ tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định việc quy định bắt buộc tất cả các giao dịch tài sản có giá trị lớn như nhà đất, du thuyền, máy bay, ô tô… qua ngân hàng là thông lệ ở nhiều nước phát triển, giờ chúng ta mới đề xuất quy định này trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật phòng chống rửa tiền là muộn.

Mang bao tải tiền đi mua nhà đất

Mới đây, các nhân viên công ty môi giới bán nhà tại dự án khu đô thị Dương Nội (Hà Nội) “ngã ngửa” khi một phụ nữ trung niên tên Phương, quê ở Hải Dương, ăn mặc như nông dân, đi taxi nhưng mang một bao tải đựng hơn 20 tỉ đồng đến trụ sở công ty để mua biệt thự tại khu An Phú, thuộc khu đô thị Dương Nội.

Chị Lan, nhân viên môi giới dự án, cho biết trước khi mang bao tải tiền tới mua biệt thự, bà Phương đã nhiều lần trao đổi, mặc cả giá mua căn biệt thự. Nhân viên công ty đã tư vấn cho khách hàng thanh toán qua chi nhánh ngân hàng để giảm rủi ro phải mang quá nhiều tiền mặt theo người, nhưng vì lý do cá nhân bà Phương vẫn quyết mang cả bao tải tiền đến mua căn biệt thự.

Chuyện người mua nhà mang bao tải tiền mặt đi mua nhà đất, biệt thự tại các dự án đô thị mới không hiếm ở Hà Nội. Ông T., giám đốc một công ty môi giới BĐS, cho biết chuyện mang cả chục tỉ đi mua nhà đất hiện nay khá phổ biến, đặc biệt là các giao dịch đất nền trong dân thì cả người mua và người bán vẫn thích thanh toán bằng tiền mặt theo kiểu tiền trao cháo múc hơn.

Ông T. cho hay ngay cả những siêu đô thị lớn như V.O.P (Hà Nội) vẫn có người chở theo cả bao tải tiền trong cốp ô tô đến mua biệt thự, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà phố. Và khi người mua nhà có nhu cầu thanh toán bằng tiền mặt, không muốn giao dịch qua ngân hàng thì đơn vị phân phối dự án vẫn chấp nhận.

Anh Nam, một nhà đầu tư chuyên săn đất nền khu vực phía tây Hà Nội, cho hay nhiều người dân khi bán đất họ chỉ thích nhận tiền mặt, không muốn thanh toán qua ngân hàng vì lo mất thêm phí và phải đóng thuế cao. Thế nên trong giao dịch người bán đất thường đề nghị thỏa thuận hai giá, gồm giá giao dịch thật và giá kê khai trong hợp đồng mua bán. Giá trong hợp đồng mua bán có công chứng để làm sổ đỏ thường ghi theo bảng giá nhà nước, luôn thấp hơn nhiều lần giá giao dịch thật để giảm số thuế phải nộp.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho hay việc mua nhà đất bằng tiền mặt thời gian qua khá phổ biến nên hoạt động đầu tư trên thị trường không được kiểm soát. Khi giao dịch bằng tiền mặt, cả nhà đầu tư, người mua, người bán đều đối mặt với những rủi ro như mua phải đất đai không phù hợp với quy định pháp luật, nhận phải tiền giả.

Ông Nguyễn Chí Thanh, tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây, cũng cho biết việc giao dịch nhà đất bằng tiền mặt có nhiều bất cập, với các giao dịch nhà đất có giá trị vài chục tỉ đến cả trăm tỉ đồng khi giao dịch bằng tiền mặt thì chỉ đếm tiền đã mệt rồi chứ chưa nói đến việc kiểm soát tiền giả, tiền thật.

Theo ông Thanh, quy định bắt buộc giao dịch qua ngân hàng phổ biến tại nhiều nước trên thế giới, giờ chúng ta áp dụng thanh toán qua ngân hàng là hợp lý, bảo đảm tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi của cả hai bên người bán và người mua. Giao dịch qua ngân hàng giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát những tiêu cực có thể xảy ra trong quá trình giao dịch. 

Điều quan trọng lúc này là tạo thói quen thanh toán không dùng tiền mặt khi mua nhà đất qua ngân hàng cho người dân, nếu không minh bạch giao dịch thì thị trường không phát triển bền vững được.

Nhân viên ngân hàng soạn hợp đồng thế chấp để cho khách hàng vay tiền mua bất động sản – Ảnh: T.T.D.

Chặn “tiền bẩn” chảy qua nhà đất

Gắn bó nhiều năm với hoạt động môi giới BĐS, ông Đính chia sẻ các loại “tiền bẩn”, tiền tham nhũng có thể “rửa” qua hoạt động mua bán nhà đất giá trị lớn. Mặt khác, giao dịch BĐS bằng tiền mặt đang tạo khoảng trống cho các hoạt động lách luật, trốn thuế khi giao dịch.

Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng hình thức thanh toán giao dịch nhà đất qua ngân hàng, không dùng tiền mặt hướng tới nhiều mục tiêu khác nhau. Không có lý gì để thanh toán giao dịch nhà đất cả tỉ đồng bằng tiền mặt trong khi đi siêu thị chúng ta thanh toán nhỏ hơn nhiều cũng chuyển khoản, cà thẻ. 

Thanh toán bằng tiền mặt là môi trường thuận lợi cho trốn thuế, rửa tiền, hợp thức hóa tiền tham nhũng, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giờ chúng ta mới bổ sung quy định bắt buộc phải thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng, không thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt là quá muộn, quá chậm. 

“Đã đến lúc cần loại bỏ văn hóa sử dụng tiền mặt vì ngay quán trà chanh chém gió giờ cũng chuyển khoản không mất phí thì không thể thanh toán giao dịch nhà đất cả tỉ đồng bằng tiền mặt”, luật sư Trương Thanh Đức nói thêm.

Tốt cho thị trường BĐS

Ông Võ Hồng Thắng, phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam, cho rằng việc quy định thanh toán giao dịch kinh doanh BĐS phải qua ngân hàng, bao gồm cả mua bán, cho thuê là điều tốt cho thị trường BĐS. Bởi khi mọi khoản thanh toán đều qua ngân hàng sẽ giúp minh bạch hóa thông tin về cả giá bán sản phẩm, bên bán, bên mua và phục vụ tốt cho việc đóng thuế. Thời điểm hiện nay, việc bắt buộc thanh toán BĐS qua ngân hàng không khó nếu các cơ quan áp dụng một cách quyết liệt.

Cụ thể, khi ban hành luật, có những chế tài nghiêm minh và kiểm soát chặt chẽ. Sàn giao dịch BĐS sẽ phải hoạt động chuẩn, chuyên nghiệp hơn.

Ông Thắng cũng lưu ý có thể trường hợp mua bán nhà hai giá, chỉ thanh toán qua ngân hàng một phần giá trị hợp đồng, nên cần phải có cơ chế kiểm soát chặt về dài hạn đối với giá bán, bám sát giá thị trường.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã quy định thanh toán giao dịch BĐS qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Do đó, ông Châu cho rằng Luật kinh doanh BĐS cần quy định mọi thanh toán trong giao dịch BĐS đều không dùng tiền mặt và phải thanh toán qua ngân hàng.

“Để nền kinh tế chúng ta thực sự hội nhập với nền kinh tế thế giới, một trong những tiêu chí quan trọng là tính minh bạch. Nếu không thanh toán qua ngân hàng thì không minh bạch được. Các giải pháp của chúng ta đang đi vào mục tiêu này, nhưng chưa được đồng bộ và thanh toán qua ngân hàng cũng chỉ là một trong những giải pháp”, ông Châu nói.

Một nhân viên môi giới nhà đất tại Hà Nội phải sử dụng xe đẩy để nhận tiền mặt từ khách mua nhà – Ảnh: NGUYỄN MẠNH

Tính lại mức thuế 2% giá trị giao dịch

Đồng tình bắt buộc giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua ngân hàng nhưng nhiều ý kiến cho rằng mức thu thuế chuyển nhượng bằng 2% giá trị giao dịch nhà đất là quá cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, quy định bắt buộc thanh toán giao dịch nhà đất qua ngân hàng an toàn cho cả người mua, người bán, đồng thời Nhà nước cũng hạn chế được tình trạng thất thu thuế.

Nhưng thuế với giao dịch nhà đất hiện nay có nhiều cách tính, thông thường cơ quan thuế sẽ áp thuế chuyển nhượng bằng 2% tổng giá trị giao dịch. Mức thuế chuyển nhượng này tương đương với việc chuyển nhượng các loại tài sản khác như ô tô, du thuyền, xe máy… Và so với thu nhập của người dân mức thu thuế giao dịch bất động sản 2% tổng giá trị giao dịch là cao. Tất nhiên, với thông lệ quốc tế thì đây là mức thu bình thường.

Nhiều ý kiến cho rằng việc thu thuế chuyển nhượng bằng 2% giá trị giao dịch nhà đất là cao. Trong ảnh: nhiều chung cư xây dựng dọc tuyến xa lộ Hà Nội, TP Thủ Đức, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Theo ông Đính, với không ít người dân, mua nhà mà thuế chuyển nhượng 2% là vấn đề lớn. Dù bên nào nộp 2% thuế thì giá nhà đất sẽ vẫn tăng thêm 2%.

Còn theo ông Trần Khánh Quang – tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, ngoài việc các giao dịch BĐS phải minh bạch về mặt pháp lý, cần thiết phải minh bạch về mặt thanh toán. Theo đó, cả cho thuê lẫn chuyển nhượng, mở bán mới dự án đều phải trả tiền qua ngân hàng và cần thiết niêm yết công khai giá trị sản phẩm, giúp định giá BĐS công khai, minh bạch. Điều này sẽ giúp việc đóng thuế thuận tiện hơn, tránh những trường hợp trốn thuế, mua bán nhà đất hai giá và kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để tránh thuế.

Ông Quang cho rằng việc bán nhà hai giá hiện nay là do lịch sử để lại khi trước đây thu thuế thấp, sau này chuyển sang thuế thu nhập cá nhân cao, trong đó có cách thu 2% trên giá bán. Mức thu này khá cao so với những ngành khác, chưa kể khi thị trường chững lại, có xu hướng đi xuống như hiện nay thì nhiều nhà đầu tư sẽ bán huề vốn hoặc lỗ nhưng vẫn phải đóng thuế 2% là khó khăn cho người đóng thuế.

Do đó, ông Quang cho rằng các chính sách thuế cần hợp lý để khi áp dụng hình thức mọi giao dịch BĐS thanh toán qua ngân hàng được hiệu quả cao nhất.

Để đồng bộ chính sách quản lý thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Công an sớm hoàn thành đề án mã số định danh cá nhân của công dân để quản lý các giao dịch kinh tế, đặc biệt là BĐS sẽ được kiểm soát trong dữ liệu, lúc này sẽ tránh thất thu thuế và đánh thuế người có nhiều nhà sẽ dễ dàng.

Theo ông Châu, cần bãi bỏ quy định đánh thuế thu nhập do chuyển nhượng BĐS ở mức 2% theo giá trị hợp đồng vì có những người bán lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý.

N.HIỂN – B.NGỌC.