Đa số các ý kiến đều muốn Bộ Xây dựng không quy định sở hữu chung cư có thời hạn trong luật Nhà ở sắp tới.

Chưa nên quy định lúc này

Tại dự thảo sửa đổi luật Nhà ở, về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án: hoặc giữ nguyên như hiện hành hoặc quy định có thời hạn sở hữu theo tuổi thọ công trình. Tại hội nghị, các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh hay như Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đều đề xuất Bộ Xây dựng giữ nguyên quy định hiện hành là sở hữu chung cư vô thời hạn.

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, nên duy trì như hiện nay là không thời hạn cho phù hợp với luật Đất đai hiện hành là giao đất cho người dân sở hữu lâu dài. Thực tiễn các đô thị lớn, việc quy hoạch quỹ đất cho hạ tầng xã hội, trở thành đô thị nén, khai thác không gian ngầm nên khuyến khích, chuyển người dân lên ở chung cư. Trong khi tâm lý người dân hiện nay chưa phù hợp để thay đổi dù biết rằng sở hữu chung cư có thời hạn là xu hướng chung.

“Lúc này là chưa phù hợp vì còn phải khuyến khích người dân lên ở chung cư, dành quỹ đất cho xây dựng hạ tầng. Vì thế, quy định này nên lùi lại. Quy định sở hữu chung cư có thời hạn mục đích là giúp cho việc quản lý dễ dàng hơn, nhưng gây khó khăn cho người dân. Nếu muốn cải tạo chung cư cũ thì hiện nay luật đã quy định là lấy ý kiến tỷ lệ bao nhiêu là phải đập đi xây dựng lại. Người dân được sở hữu lâu dài, nhưng khi có văn bản của cơ quan chức năng khuyến cáo tòa nhà mất an toàn, thì các bên họp lại để quyết định phá đi xây lại với tỷ lệ quá bán là được. Vấn đề này có phạm vi ảnh hưởng lớn, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, điều tra xã hội học thật kỹ rồi mới bàn bạc, thảo luận để cân nhắc nên hay không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư”, ông Trần Quốc Dũng nêu quan điểm.

Nhiều vướng mắc, bất cập của luật Nhà ở sẽ được sửa đổi  ĐÌNH SƠN

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trương Trọng Nghĩa cũng nói rằng quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, Bộ Xây dựng phải xem xét rất kỹ lưỡng. Bởi hiến pháp, luật pháp quy định ba loại quyền liên quan đến căn hộ chung cư: quyền sử dụng, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. Ba loại quyền này phải được thiết kế như thế nào và bằng giải pháp rõ ràng. Do đó, trước khi đưa ra quy định này thì cần phải nghiên cứu xem thực chất nhu cầu sở hữu chung cư có thời hạn đối với người dân cũng như người nước ngoài như thế nào. Nếu đặt ra thời hạn sở hữu để đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu căn hộ thì cần phải có giải pháp cụ thể đi kèm. Như đối với nhà phố thì sau 30 năm căn nhà xuống cấp, chủ nhà cũng phải bỏ tiền ra sửa chữa. Đối với căn hộ chung cư cũng thế, sau thời gian dài sử dụng, căn hộ xuống cấp thì chủ sở hữu cũng phải bỏ tiền ra để sửa chữa.

Người mua nhà cũng hiểu khi chung cư xuống cấp phải xây dựng lại thì việc có quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu sẽ là điều kiện để người dân được quay trở về ở lại chỗ cũ khi chung cư đã xây dựng lại. Chính vì vậy không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng mà có thể tồn tại song song, không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa

“Ở nước ta, việc mua căn hộ có quyền sử dụng đất đi liền với quyền sở hữu khiến người dân mới lựa chọn nhà chung cư và rất yên tâm để mua căn hộ. Người mua nhà cũng hiểu khi chung cư xuống cấp phải xây dựng lại thì việc có quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu sẽ là điều kiện để người dân được quay trở về ở lại chỗ cũ khi chung cư đã xây dựng lại. Chính vì vậy không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng mà có thể tồn tại song song, không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn”, ông Trương Trọng Nghĩa nêu quan điểm và nói thêm rằng nếu quy định sở hữu có thời hạn thì cũng phải đi kèm các giải pháp cụ thể. Chẳng hạn như chung cư chỉ có thời hạn 20 năm thì sau khi hết 20 năm, người mua phải trả lại cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư bán căn hộ phải công khai thời hạn trong hợp đồng và giá tiền cũng phải tương ứng với thời gian sở hữu.

TS Sử Ngọc Khương, thành viên Hội đồng Khoa học, Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cũng đồng quan điểm và cho rằng cần phải có lộ trình để quy định việc sở hữu chung cư có thời hạn. Hiện nay vấn đề này đã được áp dụng tại nhiều quốc gia, nhưng nếu hỏi ý kiến của người dân ở nước ta thì đa số sẽ không đồng ý. Do vậy về vấn đề này nhà nước cần có lộ trình, có thể sau năm 2030 mới quy định hoặc chỉ quy định đối với các chung cư từ thời điểm đó trở về sau.

Sẽ tiếp thu

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết sở dĩ đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vào luật Nhà ở sửa đổi lần này vì hiện nay nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp. Nhiều chung cư mới 30 – 40 năm đã xuống cấp và đa số là các chung cư từ 8 – 10 tầng nên rất nguy hiểm. Trong khi đó, xu hướng hiện nay các chung cư sẽ xây cao 30 – 40 – 50 tầng. Do vậy, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, nhưng cần phải nhìn ở góc độ an toàn cho người dân. Ngoài ra, các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình. Vì vậy, Bộ Xây dựng muốn đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc xem xét khi soạn thảo luật Nhà ở sửa đổi.

Có mặt tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chăm chú ghi nhận các kiến nghị của doanh nghiệp, chuyên gia, nhất là những kiến nghị liên quan đến đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Bởi theo ông Nghị, quy định này tác động rất lớn đến người dân, doanh nghiệp. Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định Bộ rất cầu thị ghi nhận và tiếp thu ý kiến góp ý của các doanh nghiệp, chuyên gia. Đây là vấn đề rất lớn nên Bộ Xây dựng, ban soạn thảo luật sẽ tiếp tục lắng nghe và bàn bạc kỹ lưỡng, thận trọng về quy định thời hạn sở hữu chung cư. Bộ Xây dựng sẽ rất thận trọng khi xem xét vấn đề này. Việc quy định phải tuân thủ hiến pháp, thống nhất đồng bộ với hệ thống pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, đảm bảo thể chế hóa cho được chủ trương, nghị quyết của Đảng và Nhà nước.

“Nội dung này chúng tôi sẽ ghi nhận tất cả và sẽ trao đổi thật kỹ, thận trọng về việc này. Luật Nhà ở hiện được cả xã hội quan tâm vì là nhu cầu thiết thực, là quyền của người dân, nên việc xem xét sửa luật là hết sức cân nhắc, hết sức thận trọng”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói.