Triệt tiêu ý chí đầu cơ

Ở phía ủng hộ việc đánh thuế lũy tiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), cho rằng từ năm 2017 thị trường BĐS lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt giá đất, nhất là cơn sốt giá đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng, gây nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị… Trong các cơn sốt đất này, các nhà đầu tư, đầu cơ “bắt tay” với cò đất thổi giá, đầu cơ để “dụ” các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Khi cơn sốt đất đi qua chóng vánh, nhiều nhà đầu tư cá nhân sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, trắng tay. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Do đó, cần đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”. Đối với các dự án, khu đất không đưa vào khai thác, để hoang đất cũng cần đánh thuế thật cao nhằm hạn chế đầu cơ.

Nhiều quan điểm cho rằng nếu chỉ đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản sẽ khó ngăn được đầu cơ  ĐÌNH SƠN

Theo các chuyên gia của Viện Chiến lược và chính sách tài chính, để hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, chống lãng phí đất đai và đảm bảo các vấn đề xã hội, cần áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đánh vào giá trị của BĐS. Theo đó, giá trị BĐS càng cao thì thuế suất áp dụng càng cao. Tuy nhiên, cần xác định tiêu chí về hành vi đầu cơ BĐS để áp dụng các sắc thuế ngăn chặn đầu cơ, như: sở hữu nhiều nhà đất, thời gian nắm giữ BĐS dưới 5 năm, BĐS không sử dụng, người sở hữu BĐS thuộc tầng lớp có thu nhập cao… Ngoài ra, cần xem xét áp dụng thuế lợi tức vốn đối với hoạt động mua bán BĐS. Những người thu được càng nhiều lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS sẽ phải chịu mức thuế lợi tức vốn cao. Mức thuế chống đầu cơ BĐS có thể xem xét khác nhau giữa các khu vực trong cả nước. Đối với những khu vực có tình trạng đầu cơ BĐS cao hay có các đợt sốt giá nhà đất kéo dài thì có thể áp dụng mức thuế suất cao hơn so với các vùng khác. Song song đó, cần tăng cường công tác quản lý thu ngân sách nhà nước để chính sách thuế phát huy được hiệu quả, thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong việc chống đầu cơ BĐS.

GS Dương Như Hùng (Trường ĐH Bách khoa TP.HCM) cũng khẳng định rằng đánh thuế lũy tiến sẽ hạn chế đầu cơ. Việc này cũng được nhiều quốc gia như Mỹ, Singapore… áp dụng, nên chúng ta có nhiều kinh nghiệm để học theo. Khi đánh thuế này, các địa phương sẽ có thêm nguồn thu để tái đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Khi đô thị khang trang đẹp hơn, đời sống tinh thần người dân sẽ được tăng lên, tạo ra được sự phát triển bền vững. GS Hùng lấy ví dụ: dọc đường Nguyễn Hữu Cảnh, các doanh nghiệp đầu tư rất nhiều dự án, bán thu lợi nhuận khổng lồ, các nhà đầu tư cá nhân cũng “trúng” lớn. Nhưng kéo theo đó là nhiều hệ lụy như: gây kẹt xe, ngập lụt nhưng doanh nghiệp hay nhà đầu tư cá nhân không bỏ tiền ra để khắc phục mà nhà nước phải chi tiền ngân sách ra làm đường, như vậy là bất hợp lý. Nhưng với chính sách thu thuế lũy tiến sẽ tạo sự công bằng, minh bạch trong xã hội, đồng thời cũng hạn chế tham nhũng. “Anh dùng nhiều nhà, anh đi nhiều xe, anh phải đóng nhiều thuế hơn vì anh đang dùng nhiều tài nguyên của xã hội”, GS Hùng nói.

Sẽ không ngăn được đầu cơ, nếu…

Ở một góc nhìn khác, TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng, lại cho rằng đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều BĐS chưa chắc là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ mà chỉ là bài toán tốt để tăng nguồn thu ngân sách. Bởi theo ông Khương, nếu một BĐS có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để đóng thuế 20%. Như ở Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá BĐS luôn tăng cao nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn ào ào rót tiền vào BĐS dù bị đánh thuế lũy tiến. Ngoài ra, nếu thông tin quy hoạch, giá mua bán trên thị trường minh bạch, rõ ràng, ai cũng thể biết như nhau, ngân hàng kiểm soát được dòng tiền ra vào BĐS thì sẽ không còn đầu cơ. “Một khi thông tin về quy hoạch, về luật pháp vẫn còn tù mù, khi nào vẫn còn tình trạng một số ít người có thông tin chỗ này sẽ làm cầu đường, chỗ kia sẽ xây dựng sân bay, sẽ lên thành phố… thì họ sẽ đi trước đón đầu mua nhà đất để hưởng chênh lệch, thì khi đó đầu cơ vẫn còn bất chấp có đánh thuế lũy tiến hay không. Bởi họ vẫn có lợi nhuận nhiều hơn mức thuế họ đóng cho nhà nước”, TS Sử Ngọc Khương phân tích.

Đồng quan điểm, KTS Trần Tuấn dẫn chứng, nhiều nước cũng đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều BĐS nhưng vẫn tồn tại một bộ phận các nhà đầu tư mua BĐS để chờ tăng giá bán hưởng chênh lệch hay mua BĐS để cho thuê. Nên nếu nói đánh thuế căn nhà thứ hai, thứ ba… để chặn đầu cơ thì đó là mục tiêu khó đạt được.

Ví dụ ở nước Anh, khi mua căn nhà thứ hai, thuế được đánh cao hơn 3 – 5 lần so với căn nhà thứ nhất, phải đóng thuế suất lũy tiến từ 5 – 12%/BĐS/năm. Nhưng thực tế người dân nước này vẫn mua nhà để đầu tư bởi tiền thuế có cao bao nhiêu cũng sẽ được cộng vào giá bán và trong dài hạn họ vẫn có lời. Một nghiên cứu của Đại học University College London (Anh), cho thấy việc áp dụng thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều BĐS tại TP.Trùng Khánh và Thượng Hải (Trung Quốc) không những không có tác dụng chặn được đầu cơ, mà thực tế còn xuất hiện đầu cơ nhiều hơn khi giá BĐS tăng cao. Sở dĩ có tình trạng này là do nhu cầu sở hữu, đầu tư BĐS vượt cung, khiến giá tăng.

“Để giảm thiểu đầu cơ thì nhà nước cần tính đến nhiều biện pháp khác. Làm sao để hằng năm giá nhà đất không thể tăng quá cao bằng cách hướng dòng tiền vào sản xuất, công nghệ và những lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng… Một vấn đề khác cần lưu ý là hiện nay có nhiều nhà đầu cơ sử dụng tiền nhàn rỗi, kiều hối, thậm chí cả tiền “đen” để tích lũy các tài sản BĐS, để rửa tiền, nên bất chấp đánh thuế cao bao nhiêu, lợi nhuận giảm bao nhiêu, họ vẫn sẵn sàng “bơm” tiền vào nhà đất. Thế nên, giải pháp cho việc tăng thuế đối với người sở hữu nhà đất cần có tính tổng thể nhằm đạt đa mục đích, vừa hạn chế được đầu cơ mà vẫn giữ cho thị trường phát triển ổn định, lành mạnh”, ông Tuấn nhấn mạnh.