Phải làm ‘sống lại’ nhà ở hợp túi tiền – Kỳ 2: Ít có nhà ở xã hội, vì sao?
Phải làm ‘sống lại’ nhà ở hợp túi tiền – Kỳ 2: Ít có nhà ở xã hội, vì sao?
Giấc mơ sở hữu nhà của người lao động càng trở nên xa vời hơn khi nhà giá rẻ biến mất khỏi thị trường, còn nhà ở xã hội khó triển khai vì còn trùng điệp vướng mắc.
Khu nhà ở xã hội Becamex Định Hòa ở thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trong một khu nhà trọ ở khu phố 3, phường Bình Chiểu (TP Thủ Đức), vợ chồng chị Nhi và hai đứa con trai sống trong phòng trọ khoảng 15m2, chỉ có cái gác nhỏ làm chỗ ngủ. Hai vợ chồng chị Nhi đều là công nhân, tháng nào tăng ca nhiều thì thu nhập gần 20 triệu đồng.
Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ
Giá nhà lúc hai vợ chồng đến TP.HCM lập nghiệp còn mềm, những năm gần đây tăng chóng mặt. Những căn phòng trọ chừng 15m2 ở khu vực này trước đây khoảng 200 – 300 triệu nay tăng thành 600 – 700 triệu đồng.
Nhà chung cư thì choáng hơn khi giá thấp nhất ở khu vực này cũng là 30 triệu đồng/m2. “Cả gia đình tôi chi tiêu tiết kiệm thì mỗi năm chỉ để dành mua được 1m2 chung cư, không biết chừng nào mới đủ tiền mua nhà”, chị Nhi chia sẻ.
Chồng chị Nhi cho biết nếu có nhà khoảng 1 tỉ đồng trở lại và được ngân hàng bảo lãnh cho vay trả dần trong 15 – 20 năm thì anh chị có thể mua được.
Nhưng thị trường những năm gần đây hoàn toàn không còn nhà ở giá 1,5 tỉ đồng/căn chứ đừng nói đến giá 1 tỉ đồng. Năm 2016, giá nhà ở xã hội được UBND TP duyệt cho Công ty Hoàng Quân tại dự án ở phường Bình Trưng Đông (TP Thủ Đức) đã là 18 triệu đồng/m2.
Sau nhiều lần lỡ hẹn giao nhà, đến đầu năm 2022, chủ đầu tư dự án này mới giao nhà cho khách hàng với giá bán và giá thi công hoàn thiện đến 23 triệu đồng/m2.
Giá cao là vậy nhưng thực tế không có nhiều nhà để mua. Chị Quỳnh Vân, một nhân viên văn phòng ở quận 12, cho biết vợ chồng chị săn lùng các dự án nhà ở xã hội sáu năm nay nhưng cứ đến là được trả lời: đã bán hết.
Chính sách chưa vào đời sống?
TS Lê Cao Tuấn, phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, cho biết nhu cầu nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình đến thấp trong xã hội rất lớn.
“Việt Nam quan tâm từ lâu, nên có nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội ra đời. Nhưng đến nay, các chính sách chưa thực sự đi vào đời sống. Cái dễ nhìn thấy nhất là không tạo ra được sản phẩm. Thời gian qua có rất ít nhà ở xã hội được xây dựng”, ông Tuấn nói.
Ông Tuấn phân tích: ngay như diện tích đất 20% xây dựng nhà ở xã hội của các dự án nhà ở thương mại, các chủ đầu tư không mặn và còn không muốn thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Theo quy định thì diện tích đất 20% này do UBND tỉnh quyết định, hoặc buộc xây dựng nhà ở, nộp tiền hay chuyển sang chỗ khác. Rà soát việc thực hiện nội dung trên trong Luật nhà ở năm 2005 thì thấy hầu hết quỹ đất 20% này được đem làm cho việc khác như xây nhà ở tái định cư…
Hiện nhà ở xã hội chỉ được định mức 10% lợi nhuận (trên tổng chi phí). Mà tổng chi phí tính theo tiêu chuẩn nhà nước. Thực tế, khi đầu tư bất kỳ dự án nào, doanh nghiệp cũng có những khoản chi không thể hiện được trên giấy trắng mực đen.
Chẳng hạn bồi thường giải phóng mặt bằng, nói trắng ra là phải hỗ trợ người dân thêm để nhanh chóng có đất. Tính sơ sơ đã thấy lỗ nên các chủ đầu tư không mặn mà.
Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội như một dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn khó hơn hai việc: đó là thẩm định đối tượng mua và thẩm định giá bán.
Đặc biệt, nếu xây dựng nhà ở để cho thuê thì giá cho thuê rất cao mới thu hồi được vốn, lại phải tổ chức quản lý… Lãi suất thương mại hiện nay đã 10%/năm, doanh nghiệp vay tiền 10 năm đã phải trả gấp đôi. Các doanh nghiệp sẽ rất ngại loại này nên họ xây nhà để bán lấy lời cho nhanh.
Vì vậy theo ông Tuấn, trước hết cần tạo động lực cho doanh nghiệp để xây dựng nhà ở xã hội bằng cách giúp họ có thêm khoản thu từ nguồn khác bù cho chi phí bị lỗ. Với quy định lãi suất cho toàn dự án (gồm cả nhà ở thương mại và 20% làm nhà ở xã hội) chỉ được 10% tổng chi phí đầu tư, ông Tuấn cho rằng cần sửa thành lãi suất 10% cho phần nhà ở xã hội, còn nhà ở thương mại thì chủ đầu tư được quyền chủ động. Nội dung này thuộc thẩm quyền của Chính phủ, có thể sửa được ngay để có động lực cho những người làm ra sản phẩm.
Ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông, cho biết suốt 11 năm qua chưa thể phát triển được một dự án nhà ở xã hội nào dù rất mong muốn bởi vướng mắc thủ tục. Đặc biệt, các doanh nghiệp đã phát triển nhà ở xã hội nghiệm lại đa số là… lỗ, trong khi việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn.
Ông Phúc cho rằng một trong những vấn đề mấu chốt là phải rút ngắn các thủ tục pháp lý bởi thời gian thực hiện thủ tục càng dài sẽ càng kéo giá nhà leo thang.
Chị Trần Thị Hương, công nhân Công ty may mặc Westwood Vina (quận 12, TP.HCM), hướng dẫn con trai học tập trong khu nhà trọ chật hẹp – Ảnh: NGỌC PHƯỢNG
TP.HCM: cần tối thiểu 37.700 tỉ đồng vốn đầu tư
Trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2015, TP.HCM đặt mục tiêu phấn đấu phát triển nhà ở xã hội (kể cả nhà ở cho công nhân và nhà cho sinh viên) và nhà ở thương mại giá thấp với hơn 173ha đất và đặt mục tiêu xây dựng được 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, cần tối thiểu 37.700 tỉ đồng vốn đầu tư.
Sở Xây dựng cho biết từ khi Luật nhà ở năm 2005 ra đời đến nay, trên địa bàn TP.HCM có 16 dự án nhà lưu trú công nhân với khoảng 21.400 chỗ ở tại 11 khu công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, gần 10 năm trở lại đây, không có dự án nhà ở cho công nhân nào khởi công hay hoàn thành.
* TS Lê Cao Tuấn (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng):
Chính quyền không mặn mà với nhà ở xã hội?
Trong Luật nhà ở, chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội là chỉ tiêu kinh tế chính trị của địa phương. Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách chủ yếu của các địa phương là tiền sử dụng đất, nếu dành đất để xây dựng nhà ở xã hội nhiều (được miễn tiền sử dụng đất), ngân sách không thu được tiền để chi tiêu… Mặt trái này khiến các nhà lãnh đạo không muốn quy hoạch đất để làm nhà ở xã hội?
Vì vậy nên Chính phủ yêu cầu các địa phương phải quy hoạch diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội, yêu cầu các khu công nghiệp, khu chế xuất phải quy hoạch đất xây dựng nhà ở cho công nhân hoặc chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ để xây dựng nhà ở cho công nhân. Cần xem đây là nhiệm vụ chính trị bắt buộc của các địa phương, không hoàn thành nhiệm vụ này trong nhiệm kỳ thì phải kiểm điểm, giải trình.
Nghị định 49 yêu cầu các khu công nghiệp phải điều chỉnh diện tích để có đất xây nhà ở cho công nhân. Nhưng thực tế chuyện này chuyển động chậm.
Khởi công cả chục dự án năm 2022 ở TP.HCM
Theo ông Trần Hoàng Quân – giám đốc Sở Xây dựng, trong năm 2022, thành phố sẽ hoàn thành thủ tục để khởi công thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội, 2 nhà lưu trú công nhân, tổng quy mô 11.000 căn hộ.
Trong số đó, có 4 dự án nhà ở xã hội xây dựng hơn 3.300 căn hộ dành cho công nhân các khu công nghiệp Tân Bình (Tân Phú) và Đông Nam (Củ Chi), dự án nhà ở xã hội Lê Thành (huyện Bình Chánh) và một tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè).
6 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại với gần 6.000 căn hộ thuộc các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7 và thành phố Thủ Đức. Dự kiến, giá nhà ở xã hội này khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2, người mua được vay không quá 70% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi trong 15 năm.
