Chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân

Trong văn bản này HoREA chỉ rõ một số “bất cập” của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Cụ thể có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm TP.HCM bị sử dụng lãng phí như khu đất có diện tích vài nghìn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ bỏ không đã hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố thì giá trị sử dụng của khu đất vàng này cũng bằng số 0. Có những doanh nghiệp thân hữu xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu đầu cơ đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố, quy mô lên đến vài chục ha được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân đã khiến chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của luật Nhà ở.

Một dự án bất động sản ở TP.Thủ Đức bỏ hoang nhiều năm  ĐÌNH SƠN

Một thất thoát nguồn lực đất đai nữa là một khu đô thị mới hiện đại được quy hoạch với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình nhìn chung là thấp… đã không phát huy được tối đa giá trị sử dụng của đất đai và trên thực tế sẽ làm giảm nguồn thu và đồng thời về lâu dài thì không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm. Sau đó đơn vị thuê đất này “hợp tác” với doanh nghiệp phát triển dự án (thực chất doanh nghiệp này mới chính là chủ đầu tư) thì phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào túi tư nhân, mà ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.

Cơ chế thu tiền sử dụng đất hoặc cho phép trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê đất 50 năm là tư duy nhiệm kỳ, ăn trước vào tương lai là cách làm ăn xổi, tận thu cũng không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước và cũng là một trong các nguyên nhân làm tăng giá nhà ở.

Cơ chế chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) dẫn đến trên thực tế Nhà nước bị thất thu ngân sách, thoát tài sản công chủ yếu là nguồn lực đất đai tại cả “2 đầu”. Trong đó “đầu B” giao thầu xây dựng và cả “đầu T” thanh toán bằng quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhưng Luật PPP 2020 đã bãi bỏ hình thức hợp đồng BT kể từ ngày 1.12021 đã làm mất đi 1 phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, mà nếu tập trung xây dựng hoàn thiện các cơ chế chính sách, quy định pháp luật để quản lý chặt chẽ để có thể khôi phục lại hoạt động đầu tư dự án hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT trong thời gian tới.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách, theo HoREA, quy hoạch có vai trò, vị trí cực kỳ quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn của Nhà nước, vừa thể hiện ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng.

Nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng nên phải coi quy hoạch là một công cụ rất hiệu quả để huy động nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.

Từ thực tiễn của TP.HCM đã cho thấy, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỉ đồng/năm gấp hơn 100 lần.

Dự án của Công ty Sadeco bỏ hoang nhiều năm gây thất thoát, lãng phí ĐÌNH SƠN

Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) TP.HCM đã cho phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (gồm đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, đô thị), mà về bản chất là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi và làm tăng giá trị sử dụng của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.

Để đưa đất vào khai thác hiệu quả, HoREA kiến nghị đánh thuế đối với các khu đất, dự án bỏ hoang thật cao để chủ đầu tư không thể ôm nổi, phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực. Không thể hành chính hóa mà nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai.

Về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM. Cụ thể, cần bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

ĐÌNH SƠN

TNO