Nhiều dự án vướng mắc có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong ảnh: Một dự án đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Ngày 9-1, Tuổi Trẻ có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường. Ông Võ nói:

– Hiện nay Quốc hội cũng đang băn khoăn với điều 75 Luật đầu tư vì trong khi Luật xây dựng thì cho phép “nếu dự án được phê duyệt thì được thực hiện” nhưng Luật đầu tư lại quy định “phải là đất ở thì mới được duyệt”. Sự thực mà nói thì sửa Luật đầu tư là đúng, cần làm ngay.

Ủng hộ phương án của Chính phủ

* Có lo ngại nếu sửa luật sẽ khiến doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở. Đây là lo ngại có đúng không, khi để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khu đất của nhà đầu tư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng?

– Tôi ủng hộ phương án điều chỉnh điều 75 Luật đầu tư đã được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận. Tất cả phải căn cứ vào quy hoạch để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. Các luật đều phải tuân thủ theo quy hoạch bởi ví dụ nơi đó duyệt quy hoạch là đô thị, có đất ở thì dự án được duyệt. Còn trong quy hoạch, kế hoạch không cho chuyển thành đất ở thì không được duyệt.

Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai hiện nay có những điều quy định quá chi tiết nhưng lại không bám sát quy hoạch. Doanh nghiệp đi gom đất nhưng được duyệt hay không là phải bám vào quy hoạch. Đáng ra sau khi quy hoạch được phê duyệt, cơ quan nhà nước phải đi gom đất sau đó giao lại cho doanh nghiệp.

Luật đầu tư không nên bàn tới mục đích sử dụng đất vì nội dung này quy hoạch quy định. Có thể hiện trạng khu đất đó đang là đất nông nghiệp nhưng sau 5 năm nữa theo quy hoạch là đất ở thì sẽ được chuyển đổi. Còn đối với khu đất là đất nông nghiệp theo quy hoạch không được chuyển đổi thì không được phép chuyển đổi.

* Doanh nghiệp đang thiệt hại, vô tình ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản, đẩy giá cao lên vì vướng mắc quy định, rất khó có quỹ đất để làm?

– Làm quy hoạch mất nhiều thời gian, chất xám, tiền bạc nhưng thực tế khi xem xét để phê duyệt dự án lại không bám sát dù chúng ta đã có Luật quy hoạch.

Quy định điều 75 Luật đầu tư rất vô lý vì quy định cả mục đích sử dụng đất, thiếu tính thực tế. Mục đích sử dụng đất ở đó như thế nào là do quy hoạch quyết định, chứ không phải con người quyết định. Con người tác động thông qua quy hoạch chứ không phải tự quyết định làm đất ở hay không phải là đất ở. Hiện nay Luật đầu tư vênh với Luật nhà ở, Luật xây dựng, đáng ra điều 75 phải sửa từ mấy năm trước.

* Nếu sửa đổi theo hướng chỉ căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất để cho phép nhà đầu tư triển khai dự án, không thông qua thu hồi đất để đấu giá liệu có gây thất thu tiền thuế, lợi ích nhóm?

– Theo tôi, đất để đấu giá là đất đã giải phóng mặt bằng. Còn đất chưa giải phóng mặt bằng thì không thể đấu giá. Cái này đã được Luật đất đai 2013 quy định rất rõ. Ngân sách có thâm hụt hay không là do định giá. Nhiều khi đấu giá còn không thể nhìn hết được tiềm năng của khu vực đó có thực sự phát triển hay không.

Bởi đấu giá cao Nhà nước thu được thuế nhưng sẽ làm đất khu vực đó tăng đột biến, dẫn đến méo mó nguồn cung khiến thị trường bất động sản không còn phát triển lành mạnh. Còn có lợi ích nhóm trong định giá hay không thì do khâu quản lý của chúng ta đã đủ chặt chẽ hay chưa chứ không thể đổ lỗi cho việc không thông qua đấu giá là có lợi ích nhóm hay làm thất thu nguồn thuế.

Ách tắc quá lớn, phải gỡ

* Ông nhận định thế nào khi luật sửa đổi sớm sẽ tháo gỡ tắc nghẽn cho hàng trăm dự án bất động sản?

– Hiện nay rất nhiều dự án đang bị “ách tắc” khi chưa được chuyển sang đất ở do các nhà đầu tư chủ yếu giữ đất nông nghiệp. Rất nhiều dự án không được phê duyệt, kể cả dự án được quy hoạch là đất ở, bởi không ai dám ký duyệt dự án trái luật. Tôi được mời dự nhiều hội thảo, cho ý kiến về vấn đề này, từ doanh nghiệp đến cơ quan chức năng đều kêu ca, phản ảnh luật chồng chéo, đặc biệt là điều 75 Luật đầu tư.

Điều này gây nên tình trạng đất ở ngày càng khan hiếm hơn, kích thích vào sốt giá đất, nguy cơ cao hơn nữa không có lợi cho thị trường bất động sản, rủi ro cho doanh nghiệp đến nay cả nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế, hiện nay sốt giá đang xảy ra trên khắp cả nước, nếu giá đất không được kìm hãm về giá trị thực thì sẽ rất khó giải quyết nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình và dưới trung bình.

Cần sớm phê duyệt các dự án phù hợp với quy hoạch để tạo nguồn cung thuận lợi cho phát triển dự án, giảm khả năng sốt giá, nếu không thì thiệt hại cho xã hội rất lớn.