Điều đáng nói, hai khái niệm đất ở dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp gây ách tắc lâu nay đã bị loại bỏ.

Cụ thể, dự thảo đã bỏ quy định tách thửa đối với hai loại đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) bởi theo Sở Tài nguyên – Môi trường, luật Đất đai 2013 và quy hoạch sử dụng đất cũng chỉ quy định hai loại đất là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Quyết định (QĐ) 60 đã khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc quy hoạch đất hỗn hợp (trong đó có chức năng ở), đất dân cư xây dựng mới… bị hạn chế việc tách thửa.

Tương tự, dự thảo cũng đã bỏ quy định về tách thửa đối với hình thành đường giao thông (thực chất là khu đất có diện tích lớn được tách ra làm nhiều thửa phải chừa đất làm đường để đảm bảo kết nối lối đi cho các thửa đất được tách) vì xét về bản chất giống như phân lô. Hiện chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể. Ngoài ra, trường hợp này phải được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như quy hoạch, xây dựng… thuộc chức năng quản lý của nhiều sở ngành, đặc biệt là công tác quản lý nhà nước về đô thị tại địa bàn quận huyện, nên cần được quy định riêng để đảm bảo tính thống nhất của văn bản pháp luật. Dự thảo cũng bỏ quy định về tách thửa đất nông nghiệp…

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường Nguyễn Toàn Thắng, phạm vi điều chỉnh của QĐ 60 sửa đổi chỉ quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với hai loại đất là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn của hộ gia đình, cá nhân, không quy định việc tách thửa đất đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Các loại đất này sẽ có quy định riêng.

Dù dự thảo QĐ 60 đã bỏ 2 quy định trái luật là quy hoạch khu dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, nhưng theo một lãnh đạo UBND H.Hóc Môn (TP.HCM), trong các đồ án quy hoạch vẫn đang thể hiện hai loại đất trên. Thế nên, việc loại bỏ hai loại đất này ra khỏi dự thảo QĐ 60 cũng chỉ là một hình thức vì thực chất người dân có đất trong các quy hoạch này vẫn bị “treo” quyền lợi, vẫn không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không thể tách thửa. Do vậy, không phải chỉ bỏ hai khái niệm này ra khỏi QĐ 60 mà phải bỏ ra khỏi các đồ án quy hoạch thì quyền lợi người dân mới được khôi phục.

Vị này cũng cho rằng việc không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp sẽ gây khó khăn bởi hiện nay tại nhiều địa phương dù đất của người dân nằm trong khu đô thị hiện hữu, không thể làm nông nghiệp nhưng không thể chuyển lên đất ở vì dính quy hoạch là đất nông nghiệp hoặc hiện trạng pháp lý khu đất vẫn là đất nông nghiệp.

Đồng tình với quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng Nghị định 01 cho tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương. Trong khi dự thảo lại bỏ tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác thì sẽ trái với luật định.

Ông Châu dẫn chứng một lô đất ở P.Đông Hưng Thuận (Q.12, TP.HCM) có diện tích hơn 1.100 m², nhưng khi cấp sổ đỏ người dân chỉ được cấp đất ở cho 500 m², đất còn lại là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày. Trong khi khu này đã đô thị hóa, không thể làm nông nghiệp được. Nếu đối chiếu với dự thảo QĐ 60 thì 600 m² đất này người dân sẽ mãi không thể làm gì, quá bất công đối với họ. “Đối với những trường hợp này nên cho người dân chuyển mục đích và cho tách thửa”, ông Châu đề xuất.

Tương tự với đất ở hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật mà dự thảo QĐ 60 đã loại ra, luật sư Nguyễn Đăng Khoa cho rằng việc tách thửa với loại đất này là quyền lợi chính đáng và hợp pháp của người dân có đất ở hiện hữu, đất ở khu dân cư nông thôn phù hợp quy hoạch. Việc tách thửa cần thực hiện đảm bảo theo luật Quy hoạch đô thị và luật Xây dựng về thỏa thuận và cấp phép xây dựng theo hướng tuyến. Chủ sử dụng đất thực hiện đầu tư xây dựng, nghiệm thu bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho các cơ quan chức năng đúng theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc tại Văn bản số 914 ngày 1.3.2018. Việc tách thửa đất ở hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật nếu đảm bảo các điều kiện về hạ tầng sẽ góp phần trong công tác chỉnh trang đô thị, tăng giá trị sử dụng đất, giải quyết nhu cầu chính đáng và hợp pháp của người dân. Đồng thời góp phần tạo ra quỹ đất hợp pháp, phù hợp quy hoạch để người dân tiến hành xin phép xây dựng nhà ở hoặc có thể chuyển nhượng một phần cho người khác có nhu cầu.