Thế nhưng trên thực tế, việc cho thuê theo giờ, theo ngày, theo tháng các căn hộ chung cư đã và vẫn đang nở rộ khắp nơi. Vậy việc này thực chất có vi phạm pháp luật?

Cụ thể, theo luật Nhà ở 2014, nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Pháp luật nhà ở hiện hành cũng đã có quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện cũng như xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Chị An Phương, một người cho thuê ngắn hạn trong căn hộ chung cư qua nền tảng Airbnb suốt 5 năm qua phân tích, trong các quy định trên không ghi cụ thể cấm căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn, mà chỉ ghi là cấm sử dụng vào mục đích không phải để ở. Trong khi người thuê căn hộ là dùng vào mục đích để ở, lưu trú. Người cho thuê căn hộ qua Airbnb và các nền tảng khác cũng để phục vụ mục đích để ở, lưu trú của người khác. Họ không dùng căn hộ để bán cà phê, bán hàng ăn, quán nhậu, kinh doanh các loại hình dịch vụ khác.

“Chỉ vì cụm từ “không phải để ở” mà một số cử tri TP.HCM trong cuộc họp gần đây đề nghị Bộ Xây dựng cấm luôn loại hình lưu trú ngắn hạn tại chung cư là có phù hợp hay không? Đó là chưa kể lưu trú trong căn hộ là xu hướng du lịch của toàn cầu, rất phổ biến ở châu Âu, Mỹ. Trong 5 năm tôi làm Airbnb, nhiều khách nước ngoài – chủ yếu là khách Tây – nói với tôi họ không thích ở khách sạn, vì phòng khách sạn nào hầu như cũng giống nhau, không có sự đặc trưng, không có tính cách của thành phố nơi họ tới du lịch, không thể hiện được tâm hồn của một cư dân địa phương.

Trong khi đó, căn hộ Airbnb luôn có rất nhiều điểm khác biệt, mang cá tính, thể hiện được phong cách sống của người chủ hộ. Điều đó khiến người đi du lịch khi trở về một căn Airbnb thấy mình cảm giác được về nhà, sau một ngày dài thăm thú. Chưa kể với những người có thời gian lưu trú dài hơn như 1 – 2 tuần, họ càng có nhu cầu ở căn hộ, vì ở đó họ được tự do nấu nướng, giặt giũ, mà không phải phụ thuộc vào dịch vụ bên ngoài hay dịch vụ của khách sạn. Bên cạnh đó, lưu trú trong căn hộ cũng là một mảng lớn của nền kinh tế chia sẻ. Điều chúng ta cần làm là điều chỉnh để luật được cập nhật theo thị trường thay vì cứ không quản lý được là cấm”, chị An Phương nói.

Cũng theo chị An Phương, lưu trú trong căn hộ đã và đang mang lại cho thị trường sự phong phú, đa dạng về dịch vụ. Khách đến có nhiều lựa chọn tốt, không bị phụ thuộc vào một loại hình dịch vụ, khiến họ bị hạn chế trong sự lựa chọn và trong sự trải nghiệm của chính họ. Còn những lo ngại trong loại hình lưu trú ngắn hạn ở chung cư dẫn tới tệ nạn như ma túy, mại dâm, tội phạm công nghệ cao… thì vẫn có thể xảy ra trong các mô hình lưu trú khác như khách sạn, nhà ở riêng lẻ, biệt thự… Điều quan trọng là giải pháp để kiểm soát, quản lý và làm cho nó tốt hơn, chứ không phải cấm hay bít cửa thị trường.

Thực tế, nhu cầu thị trường là có thực. Thế nên thời gian qua, nhiều người đã đi “săn” các căn hộ chung cư để cải tạo thành các căn hộ dịch vụ, căn hộ homestay để cho thuê theo ngày, thậm chí theo giờ. Anh Thảo (nhà ở Q.7, TP.HCM), cho biết anh đang có một chuỗi căn hộ homestay ở khu vực quận 7, 1 và 3. Những căn hộ này anh thuê lại của chủ nhà trong thời gian 5 – 10 năm, sau đó cải tạo, thiết kế lại cho đẹp mắt để cho du khách thuê lại. Ví dụ, một căn hộ thiết kế 12 giường ngủ với 8 giường đơn và 4 giường đôi với giá giường đơn chỉ 250.000 – 350.000 đồng/du khách/ngày, thường được cho thuê theo nhóm. Ngoài ra, anh Thảo còn có các căn homestay chia theo phòng, có mức giá bình quân khoảng 700.000 – 1,2 triệu đồng/phòng/ngày đêm. “Khách thuê có thể theo giờ, ngày hoặc tháng. Đa số là khách Hàn Quốc và Trung Quốc”, anh Thảo cho hay.

Ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội… tình trạng này cũng nở rộ, đặc biệt là những khu vực đông khách du lịch.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng hiện nay các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa quan tâm đúng mực cũng như chưa có bất kỳ động thái nào trong việc nhận diện và xác định cơ chế quản lý đối với mô hình mới này. Có thể nhận thấy đang có sự thiếu bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Trong khi các chủ thể kinh doanh theo phương thức truyền thống (khách sạn truyền thống…) đang chịu rất nhiều ràng buộc bởi điều kiện kinh doanh cũng như những thủ tục hành chính kèm theo thì những chủ thể kinh doanh thông qua Airbnb lại không phải chịu những ràng buộc tương tự.

Dưới góc độ quản lý, tương tự dịch vụ đi chung xe, homestay cũng đặt ra thách thức về quản lý thuế, do Airbnb không có đại diện tại Việt Nam. Mặc dù nhà nước đã có văn bản hướng dẫn chính sách thuế và quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh của những website đặt phòng được áp dụng quy định cơ sở lưu trú ký hợp đồng với nhà thầu nước ngoài có trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay cho nhà thầu nước ngoài, tuy nhiên trên thực tế, việc kiểm tra giám sát thực thi các quy định nêu trên là không dễ dàng.

“Không thể phủ nhận những ưu điểm mà mô hình kinh doanh chia sẻ không gian lưu trú qua Airbnb mang lại. Bên cạnh việc tạo điều kiện để nhiều người có thể đi du lịch với chi phí rẻ, trải nghiệm độc đáo, Airbnb còn góp phần đa dạng hóa các hình thức lưu trú dành cho du khách tại Việt Nam, giảm gánh nặng cho điểm đến, nhất là trong những ngày cao điểm du lịch. Song mô hình kinh doanh này cũng chứa đựng không ít rủi ro, đối với cả người cho thuê và người đi thuê”, luật sư Trần Minh Cường nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức homestay gia đình tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều vấn đề và tạo ra một kẽ hở để nhiều đối tượng lợi dụng hoạt động mại dâm, ma túy, tội phạm công nghệ cao… Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nên tìm ra một giải pháp phù hợp nới lỏng một phần quy định này, để kích cầu du lịch sau khi đại dịch Covid-19 đi qua.