Đáng nói, tình trạng này kéo dài nhiều năm. Trong khi quyền lợi người dân bị “treo” thì các cơ quan có thẩm quyền lại chậm trễ giải quyết.

Thực trạng đó đã được phản ánh thẳng thắn tại tọa đàm “Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới” do Báo Thanh Niên tổ chức vào ngày 13.10.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, cho biết: Ngay sau khi Quyết định 60 (QĐ60) về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP.HCM có hiệu lực, ghi nhận từ các quận, huyện cho thấy số lượng hồ sơ được giải quyết tách thửa rất hạn chế do một số quy định của quyết định này đã làm khó người dân. Hàng ngàn hộ dân bỗng dưng rơi vào quy hoạch treo, muốn tách thửa cho con, cháu… cũng không được.

Có mặt tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Hoàng Kha (ngụ Q.9) chia sẻ gia đình có một miếng đất tại P.Trường Thạnh, Q.9, trước khi QĐ60 của UBND TP.HCM được ban hành, ông đã nộp hồ sơ xin tách thửa nhưng QĐ33 chỉ cho phép đất có nhà ở mới được tách thửa. Sau khi QĐ60 ra đời, chưa kịp mừng vì quy định “chỉ được tách thửa khi có nhà” không còn thì ông Kha lại thất vọng vì hồ sơ “tắc” ở quận với lý do đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới không được tách thửa.

Khốn khổ hơn, gia đình ông Kha muốn làm lại con đường vào nhà vốn đã xuống cấp trầm trọng, đi lại khó khăn nhưng cũng chưa được giải quyết với lý do “khi nào được tách thửa thì mới được đầu tư đường vào nhà”. Đến năm nay, gặp khó khăn vì Covid-19, gia đình ông Kha mong muốn được tách thửa, bán một phần đất để có thêm nguồn kinh phí trang trải cho cuộc sống, nhưng cũng vướng quy định.

“Hồ sơ của tôi nộp trước thời điểm QĐ60 có hiệu lực, vậy có được hồi tố sử dụng điều 8 của QĐ60 không? Chúng tôi làm việc với bên UBND quận nhiều lần nhưng họ nói không có cơ sở nào để thực hiện do vướng chung, vướng thuật ngữ. Kính mong các anh chị đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để biết nỗi khổ của họ như thế nào. Chứ như miếng đất của tôi 3 năm nay chỉ để ngắm, không nhúc nhích gì, ô nhiễm môi trường, chỉ có rác thải trên đó”, ông Kha thở dài ngao ngán.

Đồng cảnh ngộ, bà Vũ Thị Thanh Hà (Q.Thủ Đức) kể có miếng đất diện tích 150 m2 ở P.Linh Đông, Q.Thủ Đức, phía trước nhà đã có đường hiện hữu khoảng 5 m nhưng vẫn không thể tách thửa để chia cho con do vị trí đất trong khu dân cư xây dựng mới. Không được tách thửa, gia đình quyết định xây nhà để cho thuê, kiếm thêm thu nhập trong thời điểm dịch Covid-19 nhưng chỉ được cấp phép xây dựng tạm và cam kết phải tháo dỡ khi có yêu cầu.

Một miếng đất khác có diện tích 90 m2 của bà cũng trong tình trạng tương tự. Đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới nên cũng chỉ được cấp phép xây dựng tạm dù rằng đường phía trước nhà rộng đến 30 m, những nhà xung quanh đã xây dựng kiên cố từ trước đó.

“Theo hiểu biết của tôi, đất hỗn hợp, đất trong khu dân cư xây dựng mới thì bản chất vẫn là đất ở. Vậy sao cấp phép xây dựng tạm, trong khi 3 bề 4 bên lại cấp phép xây dựng chính thức? Giấy tờ nhà được UBND cấp mà đến xin giấy phép xây dựng thì là giấy tạm. Tôi thắc mắc cấp phép tạm theo quyết định nào? Cứ nói khu dân cư xây dựng mới, tại sao không có căn cứ dẫn chứng cụ thể nào để người dân hiểu? Cơ quan công quyền có trách nhiệm giải thích cho người dân rõ ràng về vấn đề này”, bà Hà bức xúc.

Ông Nguyễn Minh Nhựt (phải), Phó trưởng ban Đô thị – HĐND TP.HCM: “Sở QH-KT sẽ là nơi chịu trách nhiệm chính để rà soát, chỉnh sửa QĐ60” ẢNH: ĐỘC LẬP

Đồng cảm với nỗi khốn khổ mà người dân đang phải chịu đựng, luật sư (LS) Nguyễn Văn Tâm, Trưởng văn phòng LS Tâm Pháp Quyền, chia sẻ suốt 3 năm nay văn phòng luật của ông liên tục có văn bản gửi Sở Tư pháp TP.HCM, Bộ Tư pháp, UBND TP.HCM nêu nhiều bất cập của QĐ60. Về mặt pháp lý, QĐ60 ban hành quy định cấm tách thửa cho nhiều loại đất không được nêu trong luật Đất đai, Nghị định 01 như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng… UBND cấp tỉnh được quyền quy định hạn mức, diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng QĐ60 của TP.HCM không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn cho luôn các quyền được tách loại đất này, loại đất khác. Nghĩa là, văn bản này đã có sự vi phạm luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, trong QĐ60 cũng có nói trường hợp xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch. Nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát là khi nào thì không định rõ, chỉ rõ được. Hầu hết các địa phương không thực hiện việc rà soát quy hoạch vì khối lượng quá lớn, có làm thì cũng mất rất nhiều thời gian. Do đó, quy định như vậy không khác gì một cách thách đố.

“QĐ60 hạn chế, cấm tách thửa trong một số trường hợp đã vi phạm quyền của người dân, hạn chế nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, gây thất thu đầu vào cho ngân sách nhà nước. Chưa kể, việc hạn chế tách thửa trên chính quyền lợi của người dân sẽ kéo theo các hệ lụy như xây dựng không phép, trái phép thì cũng mua bán nhà theo hình thức vi bằng, giấy tay, “sổ chui” vì nhu cầu thực tế vẫn có. Cần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân không chỉ đảm bảo quyền lợi chính đáng, giúp họ khai thác tài sản hiệu quả, giúp thị trường bất động sản sôi động mà còn giúp nhà nước huy động được lượng thu ngân sách rất lớn, đóng góp cho sự phát triển của TP”, LS Nguyễn Văn Tâm khẳng định.

Ghi nhận QĐ60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép, song ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định do có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành nên quyết định này đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành. Cụ thể, theo báo cáo của Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) TP.HCM, hiện toàn TP.HCM có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”, tương ứng với hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

“Hiệp hội nhận thấy vấn đề lớn nhất tại QĐ60 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại khoản (1.a) điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo luật Xây dựng, luật Quy hoạch đô thị. Do đó, cần bỏ 2 cụm từ này. Đồng thời, UBND TP cần xem xét sửa đổi, bổ sung điều 4, điều 5 theo hướng quy định rõ “các trường hợp không được tách thửa”, “các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa”, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế”, ông Châu góp ý.

Không chỉ người dân khổ sở khi thực hiện theo QĐ60 của UBND TP.HCM, mà những người làm công tác quản lý đất đai tại các quận, huyện cũng lúng túng vì vướng các quy định này. Theo ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND H.Bình Chánh, huyện này hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp mà trong phạm vi điều chỉnh của QĐ60 là chưa được tách thửa.

Không chỉ vậy, với Q.9 còn bị vướng tách thửa cả đất dân cư hiện hữu, đất nông nghiệp kết hợp kinh tế vườn. Theo bà Phạm Thị Thanh Bình, Trưởng phòng Quản lý đô thị Q.9, theo phân nhóm đất Q.9 chỉ có 2 loại là đất hỗn hợp có ở gồm thương mại dịch vụ chung cư và công trình công cộng (hoặc cây xanh, hoặc giao thông). Nhóm thứ hai là đất hỗn hợp không có chung cư, thương mại dịch vụ và công trình công cộng khác. Tuy nhiên, Q.9 đang vướng trong việc tách thửa do loại hình đất nông nghiệp kết hợp nhà kinh tế vườn, đất du lịch sinh thái không thuộc vào hai dạng trên.

Bà Thanh Bình cho biết: Việc tách thửa đối với dạng đất này còn khó khăn hơn hai loại đất nói trên. Quy hoạch chỉ cho phép chuyển tối đa 10% là đất ở là không còn phù hợp thực tế và quận đã kiến nghị gửi UBND TP.HCM và các sở ban ngành về vấn đề này lâu nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Thứ hai, theo quy định của QĐ60, các sở ngành yêu cầu phải lập đồ án quy hoạch 1/500 làm cơ sở cho việc tách thửa. Điều này không khả thi vì đất mỗi người dân chỉ có vài trăm mét vuông và nhu cầu của người dân chỉ là tách thửa cho con cái làm nhà cửa. Thứ ba, việc lập quy hoạch của Q.9 chủ yếu dựa vào quy chuẩn trong xây dựng. Trong khi đó, việc phân định loại đất hiện hữu, đất dân cư mới và đất hỗn hợp còn không rõ ràng, nên việc “ứng xử” với từng loại đất trong quản lý tách thửa cũng còn nhiều lúng túng. Chẳng hạn, việc quy định bảo đảm đầy đủ hạ tầng xã hội hiện đang là “khó khăn nhất trên địa bàn quận” khi người dân tại khu dân cư hiện hữu khó có thể thực hiện đầu tư về hạ tầng xã hội như y tế, cây xanh, giáo dục…

Do đó, bà Phạm Thị Thanh Bình kiến nghị HĐND, UBND TP.HCM và các sở ngành phải sớm xem xét điều chỉnh lại QĐ60 đối với vấn đề tách thửa đất nông nghiệp kết hợp kinh tế vườn. Đồng thời điều chỉnh giảm quy chuẩn đối với công trình hạ tầng xã hội trong khu dân cư hiện hữu vì đây là khu dân cư đã tương đối ổn định, không thể bố trí thêm các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật mới đầy đủ theo chuẩn khu dân cư xây dựng mới.

Trong khi người dân và đại diện các quận, huyện cho rằng những vướng mắc trên từ khi triển khai QĐ60 đã kiến nghị nhiều lần nhưng vẫn giậm chân tại chỗ thì ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng Quản lý thực hiện quy hoạch (Sở QH-KT TP.HCM), cho biết sở này đã có kế hoạch tổng rà soát nhưng cần phải có con số cụ thể, trường hợp cụ thể, vị trí cụ thể để báo cáo, mà những cái này thì… quận huyện phải có đề xuất để điều chỉnh vì đây không phải là việc của sở ngành.

Trong khi theo văn bản mới nhất (và cả chỉ đạo hồi tháng 4 năm nay) của UBND TP.HCM do Phó chủ tịch Võ Văn Hoan ký yêu cầu Sở QH-KT “khẩn trương hướng dẫn UBND các quận, huyện rà soát, đánh giá tình hình thực hiện theo quy hoạch được duyệt. Cụ thể, đối với những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi thì phải đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xóa quy hoạch, trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đối với những khu vực còn tính khả thi, đủ điều kiện thuận lợi để chỉnh trang đô thị nhưng chưa lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt thì đề xuất lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cụ thể hóa quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000”.

TP.HCM chỉ đạo sở, sở chờ các địa phương…, không biết đến bao giờ mới tháo được các quy hoạch không khả thi để trả quyền lợi cho người dân. Là cơ quan đóng vai trò quan trọng nhất trọng việc tháo các quy hoạch treo vì các thuật ngữ “đất hỗn hợp”, đất dân cư mới vì chỉ hoàn thành việc rà soát quy hoạch nào khả thi, cái nào không khả thi nhưng theo ông Huỳnh Trịnh Phong, “quy hoạch là ý chí của người quản lý, nhưng rà soát lại sau đó và đánh giá theo thực tế thì phải từ quận huyện, Sở QH-KT sẽ thẩm định và trình thành phố chỉnh sửa”.

Phát biểu sau phần giải đáp của các sở ngành, ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó trưởng ban Đô thị – HĐND TP.HCM, cho rằng khi sửa QĐ60 cần làm rõ khái niệm đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới. Trong luật không quy định hai khái niệm này. Bản thân thành phố vận dụng làm mềm hóa quy hoạch nhưng vô hình trung làm vướng cho người dân lẫn cơ quan quản lý. Để gỡ vướng bắt đầu từ quy hoạch mà Sở QH-KT sẽ là nơi chịu trách nhiệm chính để rà soát, chỉnh sửa. HĐND TP đã ban hành Nghị quyết 21 từ năm 2017 liên quan đến quy hoạch, xây dựng, các dự án chậm triển khai… quy định giải quyết vướng mắc về đất đai, quy định rõ các cơ quan chức năng giải quyết. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng giải quyết, sửa QĐ60. Thời gian tới, các cơ quan chức năng làm sao phải sửa để QĐ60 quy định đúng pháp luật, các quận huyện dễ thực hiện và quyền lợi của người dân được đảm bảo.