Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy giá căn hộ nói riêng và bất động sản (BĐS) nói chung vẫn neo khá cao, chỉ rất ít dự án chịu giảm giá bán để thu hồi vốn.

Dù giao dịch trầm lắng nhưng không nhiều chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá sâu NGỌC DƯƠNG

Đếm trên đầu ngón tay dự án giảm sâu

Khảo sát thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu khá lớn, chưa từng thấy từ trước tới nay. Ví dụ tất cả các dự án đang mở bán ở Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM như: 9X Quy Nhơn, Richmond Quy Nhơn, Hà Nội Melody Residence, Five Season Homes VT Central Beach, Lavita Thuận An… đang được chiết khấu từ 15 – 16%. Ngoài mức chiết khấu trên, nếu khách hàng thanh toán vượt tiến độ theo chính sách từng dự án (nếu có) thì tiền lãi thanh toán vượt với lãi suất áp dụng là 24%/năm. Cá biệt dự án căn hộ Quy Nhơn Melody ở Bình Định chủ đầu tư chiết khấu lên đến 51% giá trị hợp đồng và tặng toàn bộ đồ nội thất khi khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Hay tại dự án Moonlight Avenue ở TP.Thủ Đức (TP.HCM), ngoài mức chiết khấu chung 16%, nếu khách hàng thanh toán vượt 95% thì giảm thêm 3%, cộng với lãi vượt là 24%/năm/số tiền vượt/số ngày vượt.

Tương tự, dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết cũng đang được chủ đầu tư chiết khấu, giảm giá lên đến gần 45% nếu khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, chính sách bán hàng này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ khách hàng, nhất là những khách hàng đã mua nhà trước đây nên chỉ một thời gian ngắn chương trình đã phải tạm dừng.

Trước đó, cuối tháng 11.2022, một dự án BĐS cao cấp ở khu chức năng số 3 Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty Vietnam GS Enterprise (thành viên của tập đoàn GS E&C Hàn Quốc) mở bán những căn hộ đầu tiên với mức từ 5.600 – 7.000 USD/m². Mức giá này được xem là khá rẻ so với các căn hộ cùng khu vực đã mở bán trước đó với mức giá 8.000 – 10.000 USD/m², thậm chí có dự án ngay trong khu này cũng mới chào bán giá 14.000 USD/m².

Tuy nhiên, đây chỉ là số ít những dự án chấp nhận giảm giá sâu để bán được hàng. Còn đa số chủ đầu tư mới chỉ giảm từ 8 – 18% như khu dân cư Quốc Linh – Diamond City (tỉnh Long An) của Thắng Lợi nếu thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 18%, dự án Waterpoint của Tập đoàn Nam Long nếu thanh toán 45% được giảm 8%, hay căn hộ The 9 Stellar của Sơn Kim Land (TP.Thủ Đức) nếu khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 16%… Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng kéo dài tiến độ, chia nhỏ số tiền thanh toán cho khách hàng lên đến 5 năm để dễ thở cho khách chờ room mới năm 2023.

Dù giao dịch trầm lắng nhưng không nhiều chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá sâu NGỌC DƯƠNG

Người bán tiếc, người mua chờ

Ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư – PV), trước áp lực về lãi vay, dòng tiền và thu nhập giảm sút, nhiều người đã phải tìm mọi cách ra hàng nhưng cũng không nhiều người bán chấp nhận giảm sâu. Nhưng ngay cả với trường hợp giảm sâu thì cũng rất khó ra hàng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và phát triển (Tập đoàn DKRA), khi khảo sát thị trường đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven TP.HCM thấy rằng đất trong dân bán giá đã giảm 15 – 25% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8 – 15%. Tại các dự án căn hộ, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm từ 10 – 15% so với đầu năm. Trường hợp cá biệt do kẹt tiền phải bán giảm sâu đến 30% để thu hồi vốn. Dù mức giá đã giảm khá mạnh, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp giảm còn khoảng 30 – 35% so với đầu năm.

“Nhiều dự án trước đây hỗ trợ lãi suất, nay đã hết hỗ trợ thì khách hàng bị ngộp, kẹt vốn, thu nhập giảm sút đã phải bán giảm rất sâu. Đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhà đầu tư muốn giảm giá sâu để bán cũng không bán được, nghĩa là gần như không có giao dịch”, ông Võ Hồng Thắng thông tin.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Công ty Savills TP.HCM, cho biết tại TP.HCM trong quý cuối năm 2022, thị trường đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m² sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận thì thấy rằng ở phân khúc nhà giá rẻ mức chênh lệch giữa giá mua ban đầu và giá bán hiện nay khá lớn. Như các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn so với giá bán sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mức chênh lệch này lên tới 60%.

“Khảo sát của chúng tôi về thị trường thứ cấp ở các quận huyện ngoại thành cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Ở những căn hộ bình dân thì giá chênh lệch càng lớn”, bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Cắt lỗ còn hơn để mất vốn

Thời gian qua cả thị trường sơ cấp từ chủ đầu tư bán ra lẫn thứ cấp mua đi bán lại đều cao, căn hộ vừa túi tiền đã biến mất trong khi có quá nhiều căn hộ dạng cao cấp với những căn lên đến hàng trăm tỉ đồng. Giá BĐS thời gian qua neo cao, có nguyên nhân do giá bị thổi lên quá cao. Nên hiện nay khi thị trường có dấu hiệu “đóng băng”, đối diện với vấn đề sống còn, DN mới chấp nhận giảm giá qua việc tăng khuyến mãi, chiết khấu lên đến 40 – 50% khi thanh toán 95% giá trị hợp đồng, bởi họ đang chịu sức ép về dòng tiền, thanh khoản. Việc giảm giá này phải đi vào thực chất, không nên giảm giá theo kiểu đẩy lên rồi hạ xuống. DN phải hết sức cầu thị, thà bán lỗ để cắt lỗ còn hơn càng đeo theo, càng lỗ to dẫn đến mất vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Cần có chính sách khơi thông nguồn cung

Hiện nay với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung BĐS suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở VN do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Vì thế, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý. Ở phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay nhiều đất. Vì vậy nếu chi phí đất thấp hoặc miễn phí sẽ kéo được các DN đầu tư vào phân khúc này. Điều này nằm trong khả năng của Nhà nước. Đối với các BĐS dùng để đầu cơ, để hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.

TS Huỳnh Thế Du

Nhiều nhà đầu tư bị ngộp bắt buộc phải hạ giá để bán hàng với mong muốn thu tiền về nhưng cũng không hề dễ dàng. Như trường hợp của anh Đình Phùng mua lô đất 138 m² ở Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) với giá 1,7 tỉ đồng cách đây 6 tháng. Để có tiền mua lô đất này, anh Phùng đã phải vay ngân hàng 900 triệu đồng, với tiền lãi và gốc khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Cách đây 2 tháng anh rao bán miếng đất này 1,8 tỉ đồng nhưng không ai mua nên hiện nay anh đang rao bán 1,6 tỉ đồng với hy vọng sẽ chốt được khách. Hay trường hợp chị H.Phương năm 2018 mua một căn chung cư ở Q.8 (TP.HCM) với giá 2 tỉ đồng, trong đó vay ngân hàng 780 triệu đồng. Hiện mỗi tháng chị trả lãi và gốc khoảng 10 triệu đồng. Trước áp lực về tài chính, chị đang rao bán căn hộ trên 1,6 tỉ đồng nhưng vẫn chưa ai mua. “Tôi bán căn nhà và một lô đất để đi thuê nhà ở và lấy tiền đi đầu tư. Nhưng rao bán mãi vẫn chưa được. Hiện chi phí mỗi tháng của gia đình khoảng 50 triệu đồng trong khi thu nhập giảm sút đã trở thành gánh nặng đối với chúng tôi”, chị H.Phương cho biết. Anh Giang Nam (ngụ TP.HCM) đang chào bán lỗ miếng đất ở Bà Rịa-Vũng Tàu nhưng mấy tháng nay chưa được. Cụ thể, tháng 4.2022 anh mua miếng đất 3,6 tỉ đồng nhưng hiện rao bán 3,5 tỉ đồng không ai mua. Một căn hộ ở TP.Thủ Đức trước đây anh rao bán 2,9 tỉ đồng giờ xuống 2,5 tỉ đồng, thấp hơn thị trường 200 triệu cũng không bán được.

Thị trường BĐS khó khăn, thanh khoản yếu, chủ đầu tư, nhà đầu tư kêu trời vì lãi, nhưng rõ ràng, không có nhiều người chịu giảm giá bán như đồn thổi. Đây có thể là một trong những lý do khiến người mua vẫn chưa chịu xuống tiền.

Buộc giảm giá là phi thị trường ?

Ở một góc nhìn khác, TS Huỳnh Thế Du, ĐH Fulbright VN, cho rằng việc thị trường đóng băng buộc doanh nghiệp (DN) phải giảm giá thoạt nghe có vẻ hợp lý với số đông, nhưng đây là cách nhìn phi thị trường. Bởi thị trường BĐS VN đang vận hành không trơn tru một phần do tư duy phi thị trường của đại chúng và những nhà hoạch định chính sách. Giá cả của một loại hàng hóa được xác định bởi cung và cầu. Nếu cung và cầu bằng nhau sẽ có mức giá cân bằng. Hiện khách hàng chịu mua giá BĐS bởi họ thấy có lợi. Trong khi DN chấp nhận giảm giá cũng phải bằng với chi phí thực tế phát sinh cộng với mức lợi nhuận theo yêu cầu hoặc trừ đi mức lỗ tối đa mà họ có thể chấp nhận trong trường hợp cần cắt lỗ. Chính vì vậy, DN là người biết rõ nhất khi nào cần bán tài sản của mình và với giá bao nhiêu. BĐS khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, sẽ tự phải giảm giá.

Theo TS Huỳnh Thế Du, sản phẩm BĐS được chia làm 2 nhóm: các sản phẩm hoàn chỉnh đưa vào sử dụng và các sản phẩm để tích trữ tài sản, thậm chí có tính đầu cơ. BĐS đang là kênh đầu tư, tích trữ tài sản của các hộ gia đình. Đa phần người mua để đầu tư hoặc tích trữ chỉ tìm hiểu thông tin một cách sơ sài về BĐS định mua. Khả năng lên giá là tiêu chí quan trọng nhất. Trên thực tế, xét về dài hạn thì xu hướng là tất cả BĐS đều tăng giá. Khác nhau chỉ ở mức độ, nhưng thường cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Do đó, để giảm giá BĐS, Nhà nước không nên kêu gọi DN hạ giá mà cần tạo cơ chế để thị trường hoạt động trơn tru, đúng quy luật với 3 nhóm giải pháp: Đầu tiên là minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Thứ nữa là tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Cuối cùng là có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho các sản phẩm hoàn chỉnh.

ĐÌNH SƠN

TNO