Tiền có, nhà chưa có

Thông tin được vay mua nhà ở xã hội (NOXH) với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm khiến nhiều gia đình công nhân, viên chức quan tâm. Gia đình chị Ngọc (Q.Tân Bình, TP.HCM) đã tìm hiểu nhiều về chính sách cho vay ưu đãi mua NOXH nhiều năm trước nhưng thủ tục khá rắc rối khiến chị không đáp ứng được. Chẳng hạn yêu cầu phải có đủ 30% tiền mua căn hộ thì chị xoay mãi vẫn chưa đủ vì ít nhất cũng phải có khoảng 400 triệu đồng. Thế nên nghe nói được vay ưu đãi, chị Ngọc lại lùng mua “nhưng tìm hoài mà không thấy dự án nào được rao bán. Những căn hộ cũ thì thủ tục mua bán khá phức tạp và cũng ở quá xa chỗ làm, trường học của con”, chị Ngọc than.

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh TP.HCM cho biết hiện nay đang tìm kiếm người vay mua NOXH nhưng tìm không ra. Đại diện đơn vị này lý giải vì thị trường không có NOXH nên không có người vay vốn để mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều cá nhân thuộc đối tượng cho vay ưu đãi lại không đáp ứng đủ điều kiện. Đó là người vay phải là người không đóng thuế thu nhập cá nhân thì lại không đủ số tiền 30% giá trị căn nhà để mua; người dân phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú trên 1 năm tại địa phương…

TP.HCM hiện không có dự án nhà ở xã hội nào mở bán  NGỌC DƯƠNG

Thực tế tại TP.HCM, đến cuối tháng 4 vừa qua mới có 3 dự án NOXH, nhà lưu trú cho công nhân được khởi công. Cụ thể, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp cùng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát, Công ty Điền Phúc Thành, Công ty Nguyên Sơn (thuộc Tập đoàn Nam Long) khởi công 3 dự án NOXH, nhà lưu trú cho công nhân ở TP.Thủ Đức, H.Bình Chánh với 1.160 căn. Hiện mỗi mét vuông NOXH có giá 20 – 25 triệu đồng, tương đương 1 – 1,6 tỉ đồng/căn hộ. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng, không quá 70% giá trị căn hộ, thời gian trả 15 năm. Do đó hiện tại ở TP.HCM hoàn toàn “vắng bóng” NOXH đáp ứng đủ điều kiện để mở bán cho người dân.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho hay TP đang đẩy nhanh tiến độ thực hiện 10 dự án NOXH, 2 nhà lưu trú công nhân, tổng quy mô 11.000 căn hộ trong năm 2022. Dù đưa ra mục tiêu là vậy, nhưng mới đây UBND TP.HCM đã có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng lo lắng cho biết thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án NOXH còn kéo dài, chính sách đầu tư chưa thật sự thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. UBND TP.HCM lo sợ các dự án không kịp tiến độ để người dân có thể kịp vay vốn trong gói 15.000 tỉ đồng để vay mua, thuê NOXH, nhà lưu trú cho công nhân vào cuối năm 2023 khi gói này kết thúc.

TP.HCM hiện không có dự án nhà ở xã hội nào mở bán NHẬT THỊNH

Thủ tục “trói chân” nhà ở xã hội

Trong bối cảnh đó, 1 triệu căn nhà mà các chủ đầu tư (CĐT) cam kết tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào đầu tháng 8 nhận được nhiều kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, các doanh nghiệp (DN) cũng bày tỏ băn khoăn về thủ tục liên quan để làm NOXH. Cụ thể, theo ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch Tập đoàn Novaland, tập đoàn cam kết sẵn sàng nhận nhiệm vụ đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ NOXH tại các tỉnh thành phía nam và trọng tâm là TP.HCM. Các chính sách hỗ trợ NOXH, nhà ở công nhân lao động đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ nhưng quá trình triển khai thực hiện cũng đã bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc. Đó là các bước thủ tục đầu tư còn phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư,

công nhận CĐT, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NOXH phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán nhà, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà hay kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức. Ngoài ra, vẫn chưa có quy định cụ thể hướng dẫn về việc hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho CĐT…

Theo quy định, các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán nên làm chậm thu hồi vốn. Hay các quy định hiện nay chưa cho phép CĐT dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NOXH hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH sang một khu vực khác để phát triển một dự án NOXH độc lập. Việc dành quỹ đất tương đương này đảm bảo được tính đồng bộ về không gian cảnh quan, khắc phục những bất cập cho cả CĐT và người dân có nhu cầu mua NOXH…

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một trong những DN đã phát triển NOXH, thẳng thắn bày tỏ thông thường một dự án nhà ở thương mại mất 3 – 5 năm là xong nhưng riêng dự án NOXH hơn 3 năm chưa xong một thủ tục. Dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải làm thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính rồi mới làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Dự án Lê Thành Tân Kiên (H.Bình Chánh, TP.HCM) thuộc khu đất ưu tiên để phát triển NOXH theo kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020 nhưng Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở KH-ĐT TP.HCM từ tháng 3.2019, đến nay đã hơn 3 năm vẫn chưa xong do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Thậm chí, đại diện Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM khi báo cáo với đoàn giám sát của HĐND TP.HCM giữa tháng 6 đã khiến mọi người “choáng váng” khi một trong hai dự án do đơn vị này làm CĐT là khu NOXH P.Hiệp Thành (Q.12) đã 17 năm nhưng đến nay vẫn chưa có sản phẩm. Dự án được giao từ năm 2005, gồm 22 khối chung cư 12 tầng với 2.240 căn hộ và 45 căn nhà liên kế, dự kiến sẽ cung cấp chỗ ở cho 8.000 người. Hiện tại, dự án đã xây dựng xong hạ tầng và các công trình công cộng nhưng CĐT không có nguồn vốn để xây dựng các khối chung cư. Từ năm 2010, UBND TP cho phép huy động vốn đầu tư và quỹ đã chọn hình thức nhà đầu tư ứng vốn để xây dựng toàn bộ khu vực và giao lại số lượng căn hộ ứng với giá trị đất nhưng không có nhà đầu tư tham gia. Sau đó, CĐT đề nghị hội đồng quản lý cho đầu tư theo hình thức cuốn chiếu, nhưng phương án này thì phải điều chỉnh quy hoạch và cuối cùng xin bán đấu giá dự án. Đến năm vừa qua khu đất được phê duyệt phát triển NOXH cho công nhân theo hình thức đấu thầu chọn nhà đầu tư. Như vậy, qua 17 năm đầu tư, dự án khu NOXH này vẫn chưa thể khởi công cho ra nhà ở.

Nhìn vào “lịch sử” này thì đến khi gói hỗ trợ hết hạn, rất khó có dự án kịp đưa ra thị trường cho người mua lựa chọn.

Đẩy nhanh nguồn cung để người dân được vay ưu đãi

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận định Chính phủ có chủ trương phát triển NOXH là đúng. Nhưng với cơ chế như hiện nay là cần phải có đất giao không thu tiền, ngân hàng cho vay ưu đãi… thì khó thực hiện vì không có địa phương nào có đất sạch sẵn cho DN. Thực tế hiện nay cả đất, cả tiền – hai thứ cơ bản nhất để làm ra căn NOXH đều gặp khó. Đã có nhiều dấu hiệu cho thấy các DN sẵn sàng dành nguồn vốn, đất đai làm NOXH hoặc có DN đưa ra các mẫu NOXH rất hay với thiết kế, công nghệ mới, vật liệu mới để hạ giá NOXH. Vấn đề quan trọng là làm sao nhà nước tiếp thu đưa ra thành chính sách cụ thể để hỗ trợ cả DN lẫn người dân.

Để làm được điều này, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị Chính phủ và các bộ ngành cần sớm hoàn thiện thể chế, chính sách để DN có thể triển khai nhanh nhất, giải quyết những khó khăn vướng mắc còn tồn đọng. Trong đó, làm thế nào để đẩy nhanh thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận CĐT, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất… Đồng thời cắt giảm các bước không cần thiết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng lo lắng về việc giải ngân gói 15.000 tỉ đồng có nguy cơ bị “ế” khi mà đến nay tín hiệu các dự án có thể hoàn thành để bán và cho thuê đang khá bế tắc. Nguy cơ sẽ khó có dự án kịp hoàn thiện để người dân có thể thuê, mua nhà trong năm 2022, thậm chí cả trong năm 2023 khi gói tín dụng này còn hiệu lực. Bởi theo ông Lê Hoàng Châu, quy trình thủ tục đầu tư dự án NOXH của DN tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ông kiến nghị trước hết là đẩy nhanh việc hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân lao động, bởi đến nay Bộ LĐ-TB-XH thống kê mới giải ngân được 15% số tiền trong gói này. Bổ sung đối tượng chủ nhà trọ được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân lao động thuê. Việc cho người dân vay để xây dựng nhà trọ cho thuê được khang trang, đủ điều kiện tối thiểu cho người công nhân thuê để ở là giải pháp nhanh và hiệu quả. Đồng thời tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư dự án NOXH để động viên DN tư nhân tham gia thực hiện dự án.

MAI PHƯƠNG – ĐÌNH SƠN

TNO