Nhiều doanh nghiệp bất động sản băn khoăn về dự thảo thông tư quy định kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản “giá trị lớn” – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Doanh nghiệp bất động sản thì lo không thể hồi phục vì bất động sản không có “giá trị nhỏ” hoặc sẽ bị siết căn hộ cao cấp trong khi thị trường hầu hết không còn căn hộ giá rẻ. Nên nếu siết vốn vào bất động sản “giá trị lớn” sẽ khó cả mảng bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản lo lắng

Anh Nguyễn Đức Quý (Hoàng Mai, Hà Nội) cho hay đang phấn chấn vì đã chắt bóp bao lâu, lúc thị trường thuận lợi, anh sắp mua nhà khi đang chờ NH giải ngân. Nhưng khi bạn bè gửi thông tin về dự thảo thông tư của NH Nhà nước, anh cảm thấy hoang mang vì giá trị căn nhà của anh cũng gần 4 tỉ đồng.

“Mức đó với thị trường không hẳn là lớn nhưng cũng không thể nói là nhỏ. Nếu bị siết, tôi có thể lại lỡ cơ hội”, anh Quý nói.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhắc lại dự thảo sửa đổi thông tư 39 của NH Nhà nước, đang lấy ý kiến nhân dân, quy định “kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các dự án đầu tư PPP; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có “giá trị lớn” theo xác định của tổ chức tín dụng” và cho rằng việc NH Nhà nước chỉ đạo nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng quy định nội bộ của các tổ chức tín dụng là cần thiết.

Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh do dự thảo sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và kiểm soát việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có “giá trị lớn” đã dẫn đến luồng dư luận cho là NH Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng với bất động sản, bao gồm cả thắt chặt cho vay để mua bất động sản cao cấp.

Do đây là khoản vay có “giá trị lớn” nên ông Châu cho rằng có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình… “Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản”, ông Châu nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản lớn ở phía Nam đang có dự án đầu tư tại miền Trung cho rằng trong bối cảnh lạm phát NH Nhà nước cần có giải pháp. Nhưng ông lo lắng: “Khách hàng sử dụng các đòn bẩy tài chính là một hình thức đầu tư bình thường, thúc đẩy hạ tầng phát triển, đón đầu du lịch phục hồi. Nếu bị siết vốn, bất động sản sẽ gặp nguy cơ”.

Trong văn bản góp ý gửi đến Thủ tướng Chính phủ và NH Nhà nước, HoERA đề nghị NH Nhà nước cần quy định cụ thể khoản vay có “giá trị lớn”. Ông Châu đặt vấn đề khoản vay có “giá trị lớn” là bao nhiêu? Giao cho từng NH quy định, mỗi NH sẽ có những quy định khác.

“Có nơi xem 2 tỉ đồng trở lên là lớn, có nơi lại cho rằng trên 4 tỉ là lớn…, nên theo tôi cần tách bạch ra đối với cá nhân bao nhiêu gọi là lớn, đối với doanh nghiệp mức nào là lớn”, ông Châu nói.

NH cũng khó biết thế nào là “giá trị lớn”

Tổng giám đốc một NH TMCP lớn ở TP.HCM cho rằng NH Nhà nước có lý do khi “để ý” đến các món vay tiêu dùng lớn vì có thể thời gian qua một số món vay mang tính chất là cho vay tiêu dùng nhưng lại liên quan đến bất động sản.

“Vấn đề tranh cãi ở đây là định nghĩa thế nào là món vay tiêu dùng lớn. Theo tôi, muốn biết thế nào là lớn thì phải phụ thuộc vào thời điểm và dữ liệu thống kê và chỉ phù hợp với từng thời kỳ. Tôi cho rằng sau khi ban hành quy định khung này, NH Nhà nước sẽ có hướng dẫn”, vị tổng giám đốc này nói.

Trong khi đó, một phó tổng giám đốc NH khác cho hay để xác định khoản vay tiêu dùng “giá trị lớn” phải dựa vào dữ liệu thống kê hiện tại và sẽ phải phân tích cân bằng giữa giá trị tài sản và mặt bằng giá trị tài sản trên thị trường nói chung.

Ví dụ cách đây 5-10 năm, giá chung cư bình dân chỉ 14 triệu đồng/m2, nếu giá 25 – 30 triệu đồng/m2 đã là chung cư cao cấp, nhưng hiện nay giá chung cư cao cấp phải tầm 100 triệu đồng/m2.

Do vậy, vị lãnh đạo này cho rằng NH Nhà nước sẽ phải căn cứ vào thực tế để có hướng dẫn cụ thể. Còn thực tế, vị phó tổng giám đốc NH cho hay nhiều NH đã phân nhóm cho vay bán lẻ. Như NH của ông, nhóm cho vay có giá trị trung bình, chẳng hạn vay mua căn hộ chung cư từ 2 – 3 tỉ đồng trở xuống, phê duyệt rất nhanh, thậm chí đưa chương trình phê duyệt tự động vào. Thẩm định với khách hàng vay lớn hiện vẫn cần nhiều thời gian và kéo dài hơn.

Việc kiểm soát là cần thiết, nhưng nhiều vị lãnh đạo NH cho rằng cần nhấn mạnh rằng chỉ kiểm soát chứ không cấm và khi người vay đủ khả năng thì NH vẫn phải được cho vay.

Cần ưu tiên vốn cho dự án khả thi

Còn ông Nguyễn Mạnh Khởi, cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thị trường vốn và thị trường trái phiếu có quan hệ mật thiết với thị trường bất động sản nên khi điều chỉnh hai thị trường này sẽ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.

Ông Khởi cho biết thêm Bộ Xây dựng đang đề nghị NH Nhà nước trong quá trình điều chỉnh, kiểm soát tín dụng với bất động sản trong thời gian tới vẫn cần ưu tiên vốn cho các dự án bất động sản có tính khả thi cao, dự án cung cấp ra thị trường nhanh…