Rót vốn đúng chỗ có lợi cho thị trường bất động sản – Ảnh: LÊ TOÀN

Vì lý do trên, bên mua chưa xuống thêm tiền. Đây là thủ tục theo pháp luật – đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Bên mua sốt ruột vì chủ dự án cam kết cuối năm 2022 giao căn hộ nhưng pháp lý còn ngổn ngang…

Sản phẩm bất động sản gọi là hoàn chỉnh khi được xây dựng và cấp sổ hồng. Một chủ đầu tư bất động sản gọi là đủ năng lực khi làm hoàn chỉnh cả “phần xác” (xây nhà, căn hộ) lẫn “phần hồn” (đủ pháp lý để cấp sổ hồng) cho sản phẩm đã bán.

Và chỉ những chủ đầu tư này, theo pháp luật, mới được huy động vốn của khách hàng và xứng đáng được vay vốn ngân hàng hay phát hành trái phiếu. Thế nhưng, trên thực tế, không ít doanh nghiệp bất động sản chỉ quan tâm đến “phần xác” mà bỏ qua “phần hồn”.

Hiện nhiều dự án vướng ở “phần hồn”, dù nguyên nhân khách quan hay chủ quan, chủ đầu tư vẫn được xem là không đủ năng lực nhưng vẫn huy động vốn và cũng kêu khát vốn.

Câu chuyện khát vốn càng thêm nóng khi cơ quan chức năng chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu. Và từ đó đã có những cảnh báo “siết tín dụng bất động sản sẽ dẫn đến hệ lụy thị trường khan hiếm căn hộ, giá sẽ tăng, thêm khó cho người mua, vì thế phải siết từ từ…”.

Thế nhưng Ngân hàng Nhà nước lại khẳng định không chủ trương siết tín dụng bất động sản, chỉ kiểm soát chặt rủi ro trong lĩnh vực này. Người có nhu cầu thực về nhà ở vẫn được vay vốn. Còn trên thị trường trái phiếu bỗng dưng có rất ít doanh nghiệp vay nợ, khác hẳn trước đây. Phải chăng van trái phiếu đã khóa lại?

Thực ra, chẳng ai rảnh đến độ thị trường đang chạy ngon trớn lại thọc gậy bánh xe để gây lo lắng, kêu ca thiếu vốn. Nhưng đã làm kinh tế phải tính hiệu quả, vốn phải đặt đúng chỗ, tiền cho vay ra phải quay về đúng hạn, không thể đắp chiếu ở dự án dở dang.

Nếu không tuân thủ nguyên tắc này thì sẽ dẫn đến hệ lụy bất ổn vĩ mô (lạm phát cao, nợ xấu tăng…) mà việc khắc phục phải mất nhiều năm với giá rất đắt.

Như vậy, mấu chốt của vấn đề là phải cho vay đúng chuẩn, chỉ rót tiền vào dự án đã giải phóng mặt bằng, pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư đủ năng lực… Cho vay đúng chuẩn, ngân hàng bớt nợ xấu, trái phiếu bớt rủi ro, đó cũng là lưới lọc giúp người mua căn hộ có thể nhận được sản phẩm hoàn chỉnh.

Cho vay đúng chuẩn, các chủ đầu tư vung tay quá trán, “tay không bắt giặc” sẽ bị loại khỏi vòng đua tiếp cận vốn để dành phần cho các dự án tươm tất pháp lý của chủ đầu tư uy tín. Được vậy, thị trường có thêm nguồn cung thay vì những căn hộ có “xác” mà không có “hồn”, những dự án làm hoài không xong, cơn khát vốn cũng dịu đi.

Giả sử chúng ta tiếp tục rót vốn dễ dãi thì sẽ có hậu quả. Với dự án pháp lý không hoàn chỉnh, chủ dự án “hầm hè”, bên mua lo lắng đóng thêm tiền cho chủ đầu tư thi công, có thể nhận căn hộ nhưng không có sổ hồng.

Hoặc bên mua “cứng rắn”, chỉ góp thêm tiền khi đủ pháp lý, khi ấy chủ đầu tư lấy đâu ra vốn để xây dựng, dự án lại chậm…

Tiếc thay, điều không mong đợi nhưng đã xảy ra là thời gian qua vốn đã chảy quá nhiều vào các chủ dự án bất động sản vung tay quá trán, không đủ năng lực.

Lúc này cần đặt lên bàn cân giữa hệ lụy “cho vay dưới chuẩn” dẫn đến “vốn ngân hàng – trái phiếu – vốn của người dân nằm đắp chiếu trong các dự án bất động sản dở dang” với kiểm soát cho vay đúng chuẩn, dẫn đến thị trường tạm khó một thời gian để loại bỏ các chủ đầu tư “lôm côm”.

Có lẽ chúng ta phải cắn răng chọn cho vay đúng chuẩn. Lúc này, chúng ta không có lựa chọn nào khác ngoài việc phải dọn dẹp để thị trường lành mạnh. Có chăng là quá trình dọn dẹp cần hết sức khéo léo, tinh tế, dùng nhiều biện pháp kinh tế để hạn chế thấp nhất đổ vỡ cho thị trường. Việc này cực khó nhưng phải làm.