Bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tân Hoàng Minh, cho biết ngày 10.12.2021 Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã tham gia và trúng đấu giá lô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) có diện tích hơn 10.000 m² với giá 24.500 tỉ đồng (tính ra mỗi mét vuông đất trị giá 2,45 tỉ đồng).

Tân Hoàng Minh xin rút lui khỏi dự án đất tại Thủ Thiêm  NGỌC DƯƠNG

Sau khi trúng đấu giá với mức cao như trên, các lãnh đạo tập đoàn đã thay đổi toàn bộ kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của tập đoàn, cân đối đầy đủ tài chính để đảm bảo đóng tiền theo đúng tiến độ và quy định trong hợp đồng đã ký với Trung tâm phát triển quỹ đất và Trung tâm đấu giá của TP.HCM. Đồng thời đã lên phương án thiết kế, đầu tư, kinh doanh mới phù hợp nhất để có hiệu quả, mặc dù lợi nhuận theo tính toán là khá thấp không đúng như kỳ vọng ban đầu.

Tuy nhiên, sau khi lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội theo chiều hướng khác nhau và thấy rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao như vậy là có thể dẫn đến nhiều hệ lụy không tốt; đặc biệt là sau khi tiếp thu ý kiến nhận định của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, tập đoàn nghiêm túc kiểm điểm và nhận thấy rằng việc trúng đấu giá với kết quả trên sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung.

“Chúng tôi xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, điều này đã được nêu trong quy định đấu giá và hợp đồng đã được ký kết ba bên giữa tôi với Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM và Trung tâm đấu giá của TP.HCM và chấp nhận chịu mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định của pháp luật về việc đấu giá tài sản công”, ông Dũng viết trong tâm thư.

Được biết để mua lô đất này, Công ty Ngôi Sao Việt đã đặt cọc số tiền gần 600 tỉ đồng và cũng đã ký hợp đồng với Trung tâm đấu giá của TP.HCM và Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM.

Đẩy giá lên cao để “ngáng chân”doanh nghiệp phía sau?

Nếu không rút, muốn chính thức sở hữu lô đất hơn 10.000 m2 tại Thủ Thiêm, Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ phải tiếp tục nộp gần 24.000 tỉ đồng (đã trừ 600 tỉ đồng tiền đặt cọc). Để có đủ số tiền trên, doanh nghiệp (DN) này phải đi vay từ các ngân hàng, phát hành trái phiếu hay vay từ nhà đầu tư khác. Nhưng trao đổi với Thanh Niên, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến hết ngày 11.1 chưa có ngân hàng nào cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh vay vốn liên quan đến dự án nói trên. Nhưng ngay cả trường hợp các nhà băng có cho vay, thì định giá tài sản cũng không thể căn cứ từ giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm lên tới 2,45 tỉ đồng/m² của Tân Hoàng Minh.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, theo quy định, bắt buộc chủ đầu tư phải có 30% vốn chủ sở hữu phát triển dự án và các ngân hàng có thể cho vay đến 70% còn lại. Thông thường các ngân hàng sẽ không cho vay hay cam kết cho vay đối với đất chưa thuộc quyền sở hữu, nhất là không biết trước được giá trị của lô đất đó là bao nhiêu.

Giả sử có ngân hàng nào đó cam kết sẽ cho Tân Hoàng Minh vay trước khi buổi đấu giá diễn ra và chỉ dựa trên giá khởi điểm thì số tiền cho vay cũng chỉ hơn 1.000 tỉ đồng. Bởi trước khi buổi đấu giá diễn ra không ai xác định được giá đấu thành công sẽ là bao nhiêu nên ngân hàng cũng không thể cam kết đưa ra số tiền cho vay cụ thể.

Ông Hiển nhấn mạnh: Từ trước đến nay, các chủ đầu tư đều sở hữu đất rồi mới đi vay tiền để xây dựng. Còn ngay từ lúc mua đất đã đi vay thì tiền đâu làm dự án? Nếu vay nữa thì tổng số tiền vay sẽ quá cao, không an toàn cho các chủ vay nên quy định sẽ không cho phép. Vì vậy việc Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá, đẩy lên cao bất ngờ rồi xin bỏ chỉ có hai nguyên nhân. Một là cố tình ngáng chân những DN phía sau và hai xem đây là cơ hội đầu cơ, khi thắng đấu giá mới đi đàm phán kiếm tiền mua. Dù nguyên nhân nào thì việc làm của Tân Hoàng Minh cũng vi phạm.

“Tôi cho rằng việc đấu giá các lô đất của Thủ Thiêm không đơn giản như một cuộc đấu giá thông thường của tư nhân mà là chủ trương lớn của TP.HCM. Việc hủy hợp đồng đã làm ảnh hưởng đến sự phát triển của TP nói chung. Tôi cho rằng cần xem xét lại các quy định đấu giá đất công theo hướng chặt chẽ hơn. Trong đó yêu cầu các đơn vị tham gia đấu giá phải cam kết và các giấy xác nhận có đủ tài chính tương đương với số tiền định đấu giá. Ví dụ nếu Tân Hoàng Minh bỏ giá lên là 24.500 tỉ đồng thì phải có xác nhận về vốn chủ sở hữu hoặc cam kết bảo lãnh cho vay tương đương vốn này. Còn nếu chỉ có cam kết tương đương khoảng 10.000 tỉ đồng thì chỉ được phép bỏ giá đến mức 10.000 tỉ đồng”, chuyên gia Đinh Thế Hiển nói.

Nguy cơ “đánh vống” giá trị tài sản

Trong một công văn gửi Thủ tướng Chính phủ về việc đấu giá đất Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết lô 3-12 mà Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá gần 24.500 tỉ đồng, tương đương với đơn giá 2,43 tỉ đồng/m² đất ở là quá cao.

Nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 40,8 tỉ đồng/căn, cộng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,1 tỉ đồng/căn, thêm chi phí vốn, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư (dự đoán) vào khoảng 20% (khoảng 6.962 tỉ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng dự đoán vào khoảng 41.775 tỉ đồng.

Với cách “tạm tính” trên đây, giá bán bình quân căn hộ 100 m2 của dự án này có thể lên đến khoảng 69,6 tỉ đồng/căn (chưa bao gồm thuế GTGT) trong khi hiện nay các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại đây đang bán căn hộ chỉ với giá khoảng 150 – 200 triệu đồng/m².

Theo ông Lê Hoàng Châu, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, có thể trở thành dao hai lưỡi vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa gây rủi ro cho ngân hàng. Vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Ví dụ trước đây lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỉ đồng và đã được vay 650 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này được định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỉ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp mới) thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị.

Việc này có thể dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay tiền thật của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng bị rủi ro do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay. “Giá đất trúng đấu giá quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng bình thông nhau gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM.

Hiện nay TP gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m². Không chỉ thế, việc này còn gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn TP và gây khó cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức ngán ngại, sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính giá khởi điểm đấu giá hoặc làm chậm thêm việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Đồng thời giá đất trúng đấu giá quá cao có thể là rào cản cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài sếu đầu đàn để thực hiện mục tiêu này”, ông Lê Hoàng Châu nói.