Quảng cáo bán nhà đất treo đầy cột điện dọc quốc lộ 1K, tỉnh Đồng Nai – Ảnh: HOÀNG AN

Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, gọi cơn sốt đất hiện nay là một loại “dịch” đang có xu hướng lây lan. Ông Võ nhận định:

– Những đợt tăng giá đất ảo gần đây khá giống thị trường giai đoạn 2007 – 2008. Người Việt Nam đang bị giảm thu nhập do dịch bệnh, lãi suất ngân hàng thấp nên họ tìm cơ hội đầu tư. Sốt đất rủi ro lớn nhưng mối lợi cũng rất hứa hẹn nên người ta vẫn lao vào với hi vọng thay đổi tình hình khó khăn hiện nay.

Cò và nhà đầu tư cùng kích giá

* Giá đất tăng do thiếu nguồn cung thì ít, mà do bị “thổi” giá thì nhiều? Trong cơn sốt này, ai được, ai mất và được nhiều hay mất nhiều?

– Giá đất tăng ban đầu ở thị trường Hà Nội và TP.HCM đều do thiếu nguồn cung gây ra nhưng sau đó giới đầu cơ tiếp tục “thổi” giá lên.

Cái lợi trước mắt thuộc về những người môi giới, mua đi bán lại, lướt sóng lúc giá đất đang lên. Còn thiệt hại thuộc về nền kinh tế khi sốt đất tích tụ sẽ thành bong bóng bất động sản làm thị trường bị đảo lộn.

Giá đất tăng cao làm Nhà nước khó triển khai các dự án hạ tầng có thu hồi đất, thiệt hại lâu dài thuộc về người dân khu vực bị tăng giá đất: họ có thể phải mua đất giá cao trên chính mảnh đất của mình.

* Có ý kiến cho rằng các địa phương thông tin về quy hoạch và dự kiến quy hoạch trong thời điểm này là “thiếu nhạy cảm”, làm cho giá đất sốt thêm?

– 2021 là năm đầu kỳ quy hoạch, đã có quy hoạch nào đâu mà công bố, chỉ mới là những ý tưởng đưa vào quy hoạch.

Ví dụ như sân bay Hớn Quản mới có đoàn khảo sát của tỉnh Bình Phước. Bộ Giao thông vận tải đã đưa ra khỏi quy hoạch hai tuần sau khi tỉnh Bình Phước đề xuất.

Các địa phương khi thông tin cần nhấn mạnh đó chỉ là ý tưởng, chưa quy hoạch nào được duyệt. Chính quyền phải dẹp ngay các “chợ bất động sản” lề đường. Báo chí cũng như chính quyền cấp cơ sở phải đưa ra những thông tin chính xác và động viên mọi người không hùa theo hiệu ứng đám đông.

TS Đặng Hùng Võ

* Theo ông, có cần giải pháp mạnh hơn?

– Theo tôi, Nhà nước nên tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp và công bố rộng rãi thông tin này cho người dân. Nhiều người mua vì nghĩ chuyển được sang đất ở.

Nhiều địa phương muốn giá đất tăng?

* Những đợt sốt giá đất gần đây, chính quyền nhiều nơi gần như không có động thái gì để hạ nhiệt. Theo ông có bất thường?

– Với diễn biến vừa qua, tôi cho rằng nhiều địa phương, chính quyền còn thích giá đất tăng càng cao càng tốt. Lãnh đạo địa phương mỗi người tư duy một khác. Người chỉ nghĩ đến lợi ích tư sẽ khoanh tay để cho sốt đất tiếp tục. Những người lo cho chuyện phát triển bền vững sẽ thấy rủi ro và tìm cách ngăn chặn.

* Như vậy, nên có sự vào cuộc của nhiều cấp chính quyền?

– Tôi cho rằng nếu chính quyền vào cuộc quyết liệt, người dân sẽ tỉnh táo hơn. Quốc hội theo chức năng của mình có thể có những giám sát về tình hình sốt đất trên thị trường bất động sản và có đánh giá cảnh báo, yêu cầu Chính phủ phải chỉ đạo chính quyền các địa phương áp dụng các biện pháp ngăn chặn sốt đất.

Thuế bất động sản quá lạc hậu

* Công cụ mạnh là thuế nhiều nước sử dụng rất hiệu quả, nhưng có phải Việt Nam chưa áp dụng tốt?

– Nhiều nước đánh thuế lũy tiến với các trường hợp mua và bán nhanh. Mua nhà đất bán lại ngay có khi phải đóng 50-70% giá trị chênh lệch.

Hai là sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, tức là đánh thuế những người không đầu tư mà tự nhiên được hưởng lợi. Ví dụ Nhà nước đầu tư hạ tầng vào một khu vực và thu thuế trên giá trị đất đai tăng thêm và chia sẻ lại cho người dân tại địa phương một phần qua đầu tư dự án phúc lợi…

Thuế này một phần dùng để chia lại cho những người bị thu hồi đất. Hoặc Nhà nước có nguồn cung đất và nhà dự trữ. Khi thị trường khan hiếm thì tung ra. Các cách trên Việt Nam chưa làm tốt. Hệ thống thuế đã lạc hậu và cũ kỹ, không xử lý được lướt sóng bất động sản.

* Về lâu dài, theo ông, chuyện đánh thuế vào nhà đất ở Việt Nam có thể làm được không?

– Nhiều lần Bộ Tài chính có đề xuất đổi mới hệ thống thuế có liên quan đến bất động sản, gọi là thuế tài sản nhưng chưa được hưởng ứng.

Tôi cho rằng cải cách hệ thống thuế bất động sản là phải làm, càng sớm càng tốt. Thuế bất động sản là nguồn thu khá hợp lý để vừa phát triển thị trường, vừa tạo công bằng trong thụ hưởng về nhà ở, đất ở cũng như quyền sản xuất, kinh doanh để đầu tư phát triển.

Cải cách thuế bất động sản là vì lợi ích công, để nguyên mới có thể là vì lợi ích tư.

Nhìn thẳng vào các nguyên nhân

Từ cuối năm 2020 đến nay giá đất tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM tăng 20-30% và xu hướng chưa dừng lại mà lan ra nhiều nơi.

Một nguyên nhân gây sốt đất là số dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2019 – 2020 giảm 10 lần so với những năm trước. Vì vậy nhiều nhà đầu tư “ém hàng”, chờ giá cả biến động đến khi có lợi nhuận tốt nhất mới tung ra.

Chính việc giữ lại quỹ nhà đã hoàn thành đã góp phần làm cho giá tăng.