Theo tờ trình Sở Nội vụ TP.HCM gửi UBND TP.HCM, trong giai đoạn 2021 – 2025 sẽ chuyển 3 huyện thành quận: Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh; trong giai đoạn 2025 – 2030 sẽ triển khai ở 2 huyện còn lại là Cần Giờ và Củ Chi. Thông tin lên quận đã ngay lập tức tác động đến giá nhà đất ở các địa phương này.

Dạo một vòng thị trường nhà đất ở các huyện đang được đề xuất lên quận, giá đất đã bắt đầu tăng. Tại H.Nhà Bè, ông Đinh Ngọc Tuân, Giám đốc Công ty bất động sản Tài Tuân, cho biết thông tin về việc H.Nhà Bè lên quận đã có từ cuối năm 2020 khi lãnh đạo UBND TP.HCM về làm việc với UBND H.Nhà Bè. Vì vậy, giá nhà đất đã bắt đầu chuyển biến từ sau kỳ nghỉ Tết âm lịch. Hiện giờ khi có thông tin chính thức từ đề xuất của Sở Nội vụ, giá đất đã tăng khá mạnh, nhất là ở các xã Phước Kiển, Long Hậu và Nhơn Đức, với mức tăng từ 2 – 5 triệu đồng/m2, tùy theo khu vực. Trong đó, giá đất tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu, với mức tăng đến 30% từ sau Tết Nguyên đán đến nay. Tại khu dân cư Lập Phúc (xã Phước Kiển), giá tăng từ 43 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2. Đáng nói, tại dự án này sau khoảng 1 năm “đóng băng”, không có ai mua thì đến nay đã có giao dịch trở lại. “Từ sau tết đến nay giá nhà đất ở Nhà Bè tăng mạnh, nhất là khoảng 15 ngày gần đây khi hạ tầng đang được đầu tư kết nối tốt cộng với các thông tin lên quận”, ông Tuân cho hay.

Trong khi đó, tại H.Bình Chánh, dân đầu tư, khách mua ở thời gian gần đây đổ về nhiều bất thường để tìm hiểu thông tin về nhà đất khiến giá đất tăng nhẹ. Chẳng hạn, tại khu dân cư Vĩnh Lộc B (xã Vĩnh Lộc B, H.Bình Chánh) các nền đất đã có sổ hồng trước tết bán ra với giá từ 32 – 35 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất ít giao dịch thì nay người mua nhiều, đa số là dân đầu tư và mức giá cũng tăng khoảng 600.000 đồng/m2. Một số khu vực khác ở Bình Chánh nếu như lâu nay các nhà đầu tư không “ngó ngàng” đến thì nay đã bắt đầu “nhộn nhịp”. Tại xã Bình Hưng (H.Bình Chánh) giá đất tăng mạnh nhất khi từ 65 triệu đồng/m2 hồi trước Tết Nguyên đán nay đã tăng lên khoảng 90 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu Trung Sơn còn tăng vọt lên ngưỡng 140 triệu đồng/m2, xã Phong Phú giá đất cũng tăng lên 40 triệu đồng/m2, xã Vĩnh Lộc A là 30 triệu đồng/m2…

“Đất Bình Chánh lâu nay chỉ người có nhu cầu thật sự mua để ở, nhưng từ khi có thông tin lên quận thì các nhà đầu tư mua đi bán lại đã bắt đầu chú ý đến thị trường khu vực này và đang lùng mua các bất động sản tốt để đầu tư”, ông Duy, một nhà đầu tư bất động sản tại Bình Chánh, cho hay.

So với Nhà Bè và Bình Chánh, H.Hóc Môn dù có thông tin lên quận nhưng tốc độ tăng giá chậm hơn. Hiện, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 30 – 70 triệu đồng/m2. Trong đó, xã Xuân Thới Thượng có giá khoảng 60 – 65 triệu đồng/m2, xã Bà Điểm có giá 40 – 42 triệu đồng/m2… Giá nhà đất tại Củ Chi, Cần Giờ cũng theo thông tin lên quận mà bắt đầu tăng giá.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà đất tại TP.HCM, nhất là các huyện có thông tin lên quận đang tăng mạnh. Mới đây việc 3 quận là 2, 9, Thủ Đức sáp nhập thành TP.Thủ Đức đã khiến giá đất ở khu vực này tăng chóng mặt. Một nguyên nhân nữa khiến giá đất tăng là do các quận, huyện này đang và sẽ được đầu tư hạ tầng khá tốt để kết nối với khu vực trung tâm và các tỉnh lân cận như Long An, Tây Ninh, Bình Dương. Như tại H.Nhà Bè, UBND TP.HCM đã phê duyệt chủ trương mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ từ 4 lên 6 – 8 làn xe, xây dựng cầu số 1, cầu số 2, cầu Phước Kiểng, cầu Bà Chiêm. Đường Lê Văn Lương mở rộng thêm 15 m và sẽ xây dựng lại cầu Rạch Đỉa, cầu Long Kiểng, cầu Rạch Dơi, cầu Rạch Tôm. Tuyến đường Nguyễn Văn Tạo quy hoạch lộ giới 60 m, chiều rộng thực tế 16 m đã được TP giao Ban Quản lý khu Nam, UBND H.Nhà Bè xây dựng kế hoạch mở rộng, rút ngắn thời gian vào trung tâm TP. Đặc biệt, tuyến metro số 4 hiện đã “chốt” quy hoạch chạy từ Q.12 nối vào đường Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ và cuối cùng kết thúc ở depot đặt tại khu đô thị Hiệp Phước (H.Nhà Bè), với tổng vốn đầu tư 4,57 tỉ USD và tổng chiều dài 36,2 km đã tạo cho giá nhà đất nơi đây có thêm sức bật.

H.Nhà Bè có tốc độ đô thị hóa khá cao ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Tại Hóc Môn, việc xây dựng tuyến cao tốc TP.HCM -Mộc Bài chạy qua huyện này cùng với hàng loạt dự án hạ tầng dự kiến được khởi công kết hợp với thông tin lên quận đã khiến giá nhà đất tăng.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia khuyến cáo, không phải cứ lên quận là giá đất sẽ tăng ngay lập tức mà phải có thời gian “thẩm thấu”, bởi việc tăng giá đất phải đi kèm với việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các tiện ích phục vụ cư dân khu vực…, không thể có thông tin lên quận là giá nhà đất tăng “ầm ầm” như hiện nay. Việc tăng đột biến chỉ có thể là do cò đất, nhà đầu cơ kích giá. Đầu tư bất động sản phải có tầm nhìn dài hạn, không phải đầu tư theo kiểu “lướt sóng”. Bởi khi cơn sốt lắng xuống, giá đất giảm, dù muốn bán cắt lỗ cũng không được, để lại cũng chẳng xong. Nhất là trong thời điểm kinh tế đã bị ảnh hưởng lớn bởi Covid-19, các nhà đầu tư cần cẩn trọng, khôn ngoan hơn, lựa chọn các kênh đầu tư uy tín, xác minh thông tin, đầu tư lâu dài thay vì chỉ mải mê “lướt sóng”.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, cho rằng khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Từ đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở trung cấp trở lên mà bỏ ngỏ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 hiện tại gần như đã biến mất). Không những vậy, nhà nước đầu tư các dự án hạ tầng cũng trở nên khó khăn hơn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.

“Thông tin đề án 5 huyện lên quận có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP.Thủ Đức. Như vậy, TP cần có giải pháp minh bạch thông tin quy hoạch, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng để nhà đầu tư, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, cò đất để xuống tiền một cách vội vã. Bởi từ khi đề xuất đến lúc có quyết định lên quận phải mất 5 năm. Trong thời gian này, thị trường sẽ xảy rất nhiều biến động mà nhà đầu tư khó kiểm soát”, ông Hoàng khuyến cáo.

Trước đề xuất đưa 5 huyện của TP.HCM lên quận khiến giá nhà đất tăng, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP, yêu cầu Sở Nội vụ báo cáo lại đề án chuyển đổi từ 5 huyện sang quận, đồng thời Sở Nội vụ phải hoàn chỉnh đề án sau khi đã được Thường vụ Thành ủy góp ý và Ban chấp hành cho ý kiến. Sau đó, Sở Nội vụ trình lại cho Ban Cán sự Đảng UBND TP xem xét để phê duyệt đề án. Bởi nếu đưa ra thông tin không khéo sẽ tác động mạnh đến giá đất đai ở 5 huyện ngoại thành, ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và đời sống người dân. Người đứng đầu TP.HCM đưa ra dẫn chứng, tại TP.Thủ Đức khi sáp nhập 3 quận, dù đời sống người dân chưa thấy gì thay đổi nhưng hiện nay tạo ra xáo động trong thị trường bất động sản ghê gớm, bởi có những miếng đất trước đó chỉ 40 – 50 triệu/m2, nay đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.