Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM góp ý kiến dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm của địa phương có dấu hiệu duy ý chí và có tính hình thức.

Được biết, tại khoản 2 Điều 15 Luật Nhà ở, quy định: “Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 1 điều này, UBND cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 5 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê”.

Để đảm bảo “thực hiện đúng” quy định này, UBND TP.HCM dự kiến sẽ ký duyệt đồng thời 2 văn bản, gồm văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở (hoặc văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở) và văn bản phê duyệt bổ sung dự án nhà ở này vào danh mục dự án nhà ở thuộc kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của địa phương.

Theo HoREA, quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm của địa phương có dấu hiệu duy ý chí và có tính hình thức, không sát với thực tế nền kinh tế thị trường. Bởi lẽ, trong nội dung kế hoạch phát triển nhà ở, phải bao gồm cả vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án, tên dự án, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng, trong đó nêu rõ kế hoạch cho 5 năm và hàng năm, tỷ lệ các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại) cần đầu tư xây dựng.

Do đó, quy định về lập kế hoạch phát triển nhà ở chỉ đúng đối với trường hợp phát triển các dự án nhà ở thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo luật Đầu tư công, như các dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhưng không đúng đối với hoạt động phát triển các dự án nhà ở thương mại thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân.

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự quản lý của Nhà nước, thì nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm. Do vậy, Nhà nước chỉ cần định hướng hoạt động đầu tư kinh doanh của khu vực tư nhân (trong đó có các dự án nhà ở thương mại, dự án kinh doanh bất động sản), thông qua các công cụ về quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chiến lược và chương trình phát triển nhà ở. Đồng thời, sử dụng các công cụ về thuế, về tín dụng… để điều tiết các lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản và các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án kinh doanh bất động sản. Căn cứ các quy hoạch nêu trên, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đề xuất dự án nhà ở.

“Không thể tư duy cũ theo kiểu lập kế hoạch tập trung như trước đây đối với hoạt động phát triển nhà ở thương mại 5 năm và hàng năm. Đây là cách làm chỉ có tính hình thức, thủ tục do quy định pháp luật bất cập (nêu trên) không phù hợp với thực tiễn”, HoREA nhận định.

Chính vì vậy, chỉ cần lập kế hoạch phát triển nhà ở có các nội dung như: quy hoạch phân khu xác định vị trí, khu vực phát triển nhà ở (bao gồm phát triển nhà ở thương mại) và chỉ quy định số lượng dự án đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ. Không cần thiết xác định số lượng dự án nhà ở thương mại trong Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm, vì theo quy định pháp luật và trên thực tế, nhà đầu tư chỉ có thể được chấp thuận dự án đầu tư nếu dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch.