Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, phân tích thời gian qua khu trung tâm TP nhờ các dự án chung cư cao tầng, cao ốc văn phòng, khách sạn đã tạo ra một diện mạo mới cho bộ mặt đô thị, hiện đại và khang trang hơn. Nhưng từ đó cũng phát sinh tiêu cực là gây quá tải hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến kẹt xe, ngập nước, thiếu trường học, bệnh viện… Tuy nhiên, không vì thế mà có thể đưa ra biện pháp hành chính để hạn chế chung cư cao tầng một cách vội vàng ở hầu hết các quận, kể cả huyện ngoại thành. Trước khi đưa ra mệnh lệnh này, cần đánh giá cụ thể xem khu vực nào quá tải, khu vực nào không, quy mô dân số khu vực nào đã hết, nơi nào còn dư địa để có thể phát triển chung cư cao tầng.

Theo bà Hương, làm sao để cân đối cho hợp lý chứ không thể cấm chung chung. “Việc cải tạo các khu dân cư hiện hữu là cần thiết để chỉnh trang khi khu vực trung tâm nhiều nơi còn rất lụp xụp. Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu phát triển của cả thành phố nên cần có một nghiên cứu, đánh giá cụ thể để thành phố phát triển bền vững. Nếu không sẽ chỉ là giải pháp manh mún, ngắn hạn, tác động tiêu cực đến thị trường vốn đang khó khăn hiện nay, đánh mất cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản, làm chậm tiến trình phát triển đô thị”, bà Hương phân tích và nói thêm, hiện nay các chủ đầu tư thường phải hướng đến các thị trường mới với quỹ đất lớn hơn, giúp chi phí đầu vào thấp hơn với khoảng cách trên dưới 10 km so với khu vực trung tâm.

Ở một số quốc gia, khoảng cách này có thể tăng lên trong bán kính 20 – 25 km do giao thông thuận tiện, di chuyển nhanh chóng. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ tạo lập những khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, bài bản, đa dạng hóa các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, có đầy đủ tiện ích nội khu, góp phần quan trọng trong việc nâng cao môi trường sống, chất lượng cuộc sống cho người dân thành phố.

Điểm hạn chế duy nhất chính là khoảng cách di chuyển và hạ tầng giao thông kết nối chưa thuận tiện dẫn đến mức độ thu hút cư dân về ở chậm và khó hình thành các khu dân cư đông đúc, nhộn nhịp như kỳ vọng trong ngắn hạn. Tuy nhiên nếu làm tốt, các đại đô thị mới sẽ xuất hiện và là trung tâm mới, tâm điểm mới thay đổi diện mạo của khu vực, giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm vốn đang quá tải, nâng tầm chất lượng sống của cư dân và đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Việt Nam (VNG Real), cũng đồng tình việc hạn chế xây mới các chung cư cao tầng ở các tuyến đường đã quá tải hoặc khu vực không đảm bảo hạ tầng, nhưng cần phải quy hoạch rõ ràng về chỉ số dân cư từng phường, quận để đưa ra lệnh cấm vận thỏa đáng.

Điều đáng nói là khái niệm “đảm bảo hạ tầng tương ứng” là như thế nào? Như thế nào gọi là đảm bảo? Nếu nói đảm bảo thì theo ông Trinh là cả TP.HCM chưa đảm bảo về hạ tầng. Ông Trinh đưa ra dẫn chứng, ở khu vực phía nam TP.HCM là Q.4, Q.7 và H.Nhà Bè thì gần như kẹt xe chỉ xảy ra ở nút cổ chai đoạn đường Nguyễn Hữu Thọ, nhất là cầu Kênh Tẻ chạy qua Q.4 và nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Do đó, nếu lấy tiêu chí này thì rõ ràng cả khu Nam thành phố không thể phát triển thêm một dự án chung cư cao tầng nào nữa. Cần có một thống kê, nghiên cứu cụ thể từng tuyến đường, từng khu vực để đưa ra một giải pháp đúng đắn, tránh dẫn đến tình trạng xin – cho, từ đó phát sinh thêm giấy phép con, thêm thủ tục và phát sinh tiêu cực, làm khổ doanh nghiệp hơn.

ĐÌNH SƠN

TNO