‘Tắc’ tiền sử dụng đất

Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm chưa giải quyết xong; nhiều hồ sơ bị yêu cầu bổ sung tới lui, bị chuyển lòng vòng… khiến công tác tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM gần như ngưng trệ.

Thị trường bất động sản TPHCM đang gặp khó khăn vì thủ tục pháp lý D.Đ.MINH

“Tắc” vì cán bộ sợ trách nhiệm

Đó là trường hợp một dự án lớn tại quận 5 đã “bị” xác định tiền sử dụng đất đến 03 lần, với mức giá lần sau đều cao hơn lần trước, kéo dài đã hơn 02 năm nay. Cả 3 lần, chủ đầu tư đều đã đồng ý nộp tiền, nhưng đến nay vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để được triển khai dự án (Dự án này có nguồn gốc đất công). Nguyên nhân trực tiếp theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoRea), là cán bộ, công chức có thái độ thụ động, sợ trách nhiệm, không dám đề xuất chính kiến. Đồng thời, thành phố chưa xây dựng được “khung cơ chế” về công thức tính “giá đất cụ thể” theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh, để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo “khung cơ chế” này thì yên tâm và an toàn.

Từ thực tế đó, HoRea kiến nghị, UBND TP quy định thời hạn thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án, để tránh tình trạng đùn đẩy, dây dưa, kéo dài. Bên cạnh đó, TP cần chỉ đạo các Sở, ngành xây dựng “khung cơ chế” về công thức tính “giá đất cụ thể” theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh, để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo “khung cơ chế” này thì yên tâm và an toàn.

Dính 2,2% đất công là “tắc” cả dự án

Dù tỉ lệ đất công nhiều hay ít. Cụ thể theo HoRea, một số dự án lại “tắc” vì có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng…), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trong đó, có rất nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5%. Tất cả các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì đất công phải thực hiện đấu giá. Nhưng phần đất công này thường bất định hình, hoặc nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này được. Vì thế, quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án. Hệ quả là thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. Đơn cử, Công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7, có diện tích 77.354,8 m2 theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 07/05/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố. Trong đó, có 1.758,5 m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 05 thửa đất của dự án (Còn được gọi là đất hở trong dự án). Trong đó, đất có nguồn gốc đất rạch 284,5 m2; đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279 m2; đất lưu không 194,5 m2. Do có 1.758,5 m2 đất công trong ranh dự án mà Công ty chưa được cấp sổ đỏ.

Để giải quyết tình trạng này, HoRea kiến nghị, cho áp dụng tương tự cách giải quyết như tại Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 – 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). Hoặc áp dụng các phương pháp xác định ”giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, cả hai phương án nêu trên có thể vượt thẩm quyền UBND TPHCM nên Hiệp hội đề xuất trình Chính phủ và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.

MAI KA