Lãng phí dự án đất vàng dở dang: Hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đưa đất vào khai thác

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn TP có khoảng 1.219 dự án, với quy mô 4.921 ha. Trong đó, có 489 đã hoàn thành, còn hơn 500 dự án tạm dừng triển khai và chưa thể triển khai. Hàng núi tiền đang bị “chôn” theo các dự án này và đây là một lãng phí cực lớn so với việc tồn kho sản phẩm căn hộ, đất nền.

Một dự án đã xây dựng xong phần thô nhưng “đắp mền” mấy năm nay – Ảnh: Đình Sơn

Để chống lãng phí, đưa quỹ đất vào khai thác, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhà nước cần có một cơ chế minh bạch trong đấu giá, đấu thầu đất đai. Đặc biệt cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng, đưa quỹ đất vào khai thác.

Tiền chôn, lãi suất ăn hết…

Ông Lê Hoàng Châu

Nhiều năm theo dõi thị trường bất động sản, ông có thể đưa ra đánh giá về những lãng phí trong lĩnh vực này?

Báo Thanh Niên đã đưa ra một thực trạng đáng báo động hiện nay là hàng loạt dự án, quỹ đất “vàng” tại TP.HCM đang bị sử dụng lãng phí khi không thể đưa vào khai thác. Từ đó làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và thiệt hại cho nhà đầu tư, xã hội khi một nguồn vốn khổng lồ chôn theo các dự án. Không chỉ các dự án của nhà nước, hiện theo thống kê của Sở Xây dựng có hơn 500 dự án bất động sản đang “bất động”. Tồn kho sản phẩm đã đưa ra thị trường không đáng sợ bằng tồn kho dự án. Tồn kho sản phẩm có thể bán được còn tồn kho dự án nếu không có giải pháp sẽ chết.

Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này, thưa ông?

Trước hết có thể nói do thị trường rơi vào khủng hoảng nên các dự án phải “đắp mền”. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng là các chính sách hỗ trợ hiện nay của nhà nước chưa có, nhất là trong khâu giải phóng mặt bằng. Đây là khâu quan trọng nhất mà nếu nó không hoàn thành sẽ không thể triển khai dự án được. Đây cũng là khâu khiến doanh nghiệp tốn kém nhất. Tôi có biết một doanh nghiệp đang làm dự án ở Q.7 diện tích gần 10 ha. Dự án đã giải phóng được 98% diện tích, chỉ còn một hộ dân nhưng họ đòi bồi thường quá cao, doanh nghiệp không thể đáp ứng và như vậy theo luật, doanh nghiệp không thể triển khai các bước tiếp theo trong khi tiền đã đổ vào khâu giải phóng mặt bằng rất nhiều. Nói điều này để thấy rằng, nếu nhà nước không có chính sánh hỗ trợ doanh nghiệp đền bù diện tích còn lại thì dự án sẽ muôn đời không thể triển khai được và như vậy tiền chôn ở đây chỉ mấy năm là bị lãi suất ăn hết.

Hay như dự án khu đất vàng 164 Đồng Khởi, sau nhiều năm theo đuổi dự án này thì mới đây liên doanh Hongkong Land và Sumitomo Realty & Development phải rút khỏi dự án do TP không đưa ra được số tiền đền bù giải toả chính xác và thời gian giao đất cụ thể nên doanh nghiệp không thể tính toán được chi phí đầu tư. Thậm chí như khu đô thị mới Thủ Thiêm do chính UBND TP làm chủ đầu tư mà đến nay sau hàng chục năm vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng.

Tuy nhiên, ở đây có một sự khác biệt, theo luật doanh nghiệp phải đền bù giải phóng mặt bằng xong mới được chỉ định đầu tư và triển khai các bước tiếp theo đến khi xong hạ tầng, xong móng mới được bán, còn TP có “lợi thế” hơn nên khi chưa giải phóng xong mặt bằng đã đem bán đất cho doanh nghiệp.

Như vậy, theo ông nhà nước cần có giải pháp gì để đưa các dự án này vào khai thác, tránh lãng phí cho doanh nghiệp, ngân sách?

Phải sửa luật Đất đai, khi doanh nghiệp giải phóng mặt bằng được 80%, 20% còn lại nhà nước phải hỗ trợ bồi thường. Khi giải phóng đến 80% doanh nghiệp đã phải bỏ ra số tiền rất lớn và đó là tiền túi, tiền đi huy động bên ngoài vì theo luật không cho doanh nghiệp vay tiền ngân hàng để đi đền bù, giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, nhà nước cũng cần có cơ chế là nhờ hệ thống toà án phân xử về chuyện giá bồi thường đối với số hộ dân chưa chịu phương án, giá đền bù của doanh nghiệp. Cụ thể, nếu khi doanh nghiệp đền bù đến 80%, 20% người dân còn lại không đồng ý thì toà sẽ phân xử, đưa ra quyết định xem doanh nghiệp có ép người dân không. Khi đó, tòa sẽ đưa ra mức giá buộc doanh nghiệp và người dân phải tuân theo. Không thể nào để dự án bồi thường 80% rồi mà doanh nghiệp phải “chết” trên phần diện tích đã bồi thường. Nếu dự án bị chậm 3 năm, với lãi suất 12% như hiện nay đã là 36%, mất gần một nửa dự án chỉ vì còn một ít đất chưa được bồi thường.

Nguyên nhân quan trọng là các chính sách hỗ trợ hiện nay của nhà nước chưa có, nhất là trong khâu giải phóng mặt bằng. Đây là khâu quan trọng nhất mà nếu nó không hoàn thành sẽ không thể triển khai dự án được. Đây cũng là khâu khiến doanh nghiệp tốn kém nhất

Cho chuyển nhượng dự án tự do

Ngoài ra, theo ông cần có cơ chế nào để tránh tình trạng nguồn tiền quá lớn của doanh nghiệp, của xã hội bị “chôn” vào đất?

Một trong những điều bất cập hiện nay là vấn đề chỉ định chủ đầu tư theo luật Kinh doanh bất động sản, dự án phải được giải phóng mặt bằng 100% mới được chỉ định đầu tư. Nhưng dự án mới bồi thường trên 50% thì giải quyết làm sao? Hiện nay đối với những dự án này TP đã ra quyết định thu hồi chủ trương đầu tư. Trong đó, có những dự án đã bồi thường đến trên 80% nhưng chậm so với cam kết cũng bị thu hồi. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tồn kho dự án.

Theo tôi, những dự án bồi thường trên 50% nên cho chủ đầu tư gia hạn thêm thời gian 24 tháng. Phải có cơ chế ưu tiên giải quyết các dự án đã bồi thường được 80% trở lên, chỉ cần nhà nước hỗ trợ một chút là doanh nghiệp có thể sống lại được, dự án sẽ triển khai lại được.

Ngoài ra, nên cho chuyển nhượng dự án tự do, thông thoáng hơn. Doanh nghiệp có đất không có tiền làm thì có thể dễ dàng chuyển nhượng cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính thực hiện tiếp. Bởi hiện nay quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chuyển nhượng được. Nhưng muốn có giấy chứng nhận phải giải phóng xong mặt bằng, được duyệt 1/500, đóng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, 500 dự án đang “đắp mền” đa phần là chưa giải phóng mặt bằng xong.

Nếu tất cả các giải pháp trên được thông qua, tháo gỡ tôi tin rằng sẽ còn rất ít các khu đất, dự án bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp, xã hội và thất thu của ngân sách nhà nước

Đình Sơn