Giá nhà ở xã hội vẫn còn cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Trong ảnh: nhà ở xã hội trên đường Hoàng Hoa Thám, Q.Tân Bình, TP.HCM – Ảnh: Quang Định

Trả lời về cơ cấu giá NƠXH, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia khẳng định giá NƠXH khó giảm dù thực tế nhiều dự án NƠXH đang lãi hơn nhà ở thương mại giá rẻ.

Thiếu cạnh tranh?

Một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá rẻ tại Q.Gò Vấp (TP.HCM) tiết lộ nếu cùng một vị trí, quy mô, dự án NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ có thể chênh nhau về giá khoảng 8-10%.

Phân tích dự án nhà ở giá rẻ quy mô dự án 200 căn hộ, mỗi căn có diện tích 50m², vị chủ đầu tư này cho biết tiền thuế sử dụng đất chỉ 1,1 tỉ đồng, chi phí trạm điện hơn 2 tỉ đồng, cộng việc xây dựng… tổng chi phí là 140 tỉ đồng. Giá bán chưa thuế vì vậy phải là 14 triệu đồng/m².

Trường hợp dự án đổi thành dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất và chi phí đầu tư trạm điện, tổng mức đầu tư sẽ giảm khoảng 3,1 tỉ đồng. Tính ra mỗi mét vuông xây dựng giảm được 300.000 đồng.

Cộng với giảm 5% VAT theo giá bán được khoảng 700.000 đồng/m², tổng cộng mỗi mét vuông giảm được 1 triệu đồng. Như vậy, nếu cùng một mức lợi nhuận và vị trí, quy mô… giá bán NƠXH sẽ khoảng 13 triệu đồng/m².

“Việc giá bán có chênh lệch thời gian qua là vì chủ đầu tư nhà ở giá rẻ có nhiều thế mạnh, tâm huyết nên giảm lợi nhuận để bán nhà giá rẻ cho khách” – vị này nói và cho rằng với cơ chế ưu đãi hiện nay, chưa khuyến khích sự cạnh tranh mạnh nên khó giúp kéo 
giảm giá NƠXH xuống.

Ông Lê Hữu Nghĩa – giám đốc Công ty Lê Thành, chủ đầu tư một dự án ở Q.Bình Tân – cũng cho biết tổng chi phí thực hiện một dự án NƠXH chỉ khác dự án nhà ở thương mại giá rẻ là được miễn tiền sử dụng đất, giảm 5% thuế VAT và được vay lãi suất ưu đãi.

Tuy nhiên, nếu tiếp cận vốn vay khó, chủ đầu tư dự án NƠXH phải vay theo lãi suất thương mại thì lợi thế vay ưu đãi không còn.

Thực tế, ông Thành nêu tại dự án NƠXH cho phép mức lợi nhuận là 10%, còn dự án nhà ở thương mại giá rẻ, chủ đầu tư có thể chọn mức lợi nhuận thấp hơn. Do đó nhiều dự án NƠXH lợi nhuận còn cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ.

Một vị đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết hiện nay các chủ đầu tư NƠXH TP.HCM thường đăng ký giá bán khoảng 13-15 triệu đồng/m².

Theo quy định, tất cả dự án NƠXH đều phải thẩm định giá, doanh nghiệp có quyền chọn thời điểm thẩm định. Tuy nhiên đến nay Sở Xây dựng chưa thẩm định giá bán của dự án nào ngoài ngân sách.

Vị này cũng cho hay việc khống chế lợi nhuận dưới 10% không đồng nghĩa NƠXH rẻ hơn nhà ở thương mại. Hiện nay cả giá bán NƠXH và nhà ở thương mại đều do cơ chế thị trường điều tiết, dù NƠXH sẽ bị khống chế lợi nhuận.

Tuy nhiên, dự án NƠXH có thể bán lãi 10%, nhưng nhà ở thương mại nhiều lúc chủ đầu tư muốn “đẩy” hàng chỉ cần lãi 5% đã bán. Chưa kể có chủ đầu tư mua đất đã lâu, giờ mới xây dựng nên có giá 
bán rẻ hơn NƠXH.

Ngoài ý kiến của nhiều chuyên gia cho rằng cần công khai minh bạch trong hỗ trợ, tạo thông thoáng về thủ tục để tăng chủ đầu tư NƠXH nhằm tăng cạnh tranh, giảm giá, ông Lê Hữu Nghĩa nêu thực tế nhiều chủ đầu tư NƠXH không có kinh nghiệm làm nhà ở giá thấp, chi phí xây dựng bị đội lên.

Trong bối cảnh hiện nay, ông Nghĩa lo nếu cố làm NƠXH giá rẻ hơn có thể khiến giảm chất lượng căn hộ. Việc cần làm, theo ông Nghĩa, là Nhà nước cần thay đổi cơ chế chính sách, hỗ trợ chủ đầu tư rút ngắn thời gian làm dự án để giảm chi phí lãi suất vay. Khi đó có khả năng sẽ giảm được giá thành.

Phụ thuộc địa phương

Trả lời Tuổi Trẻ về thực trạng nhu cầu cần tới 1 triệu căn hộ trong năm năm tới và giải pháp nào để dân có thêm NƠXH, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh khẳng định hai vấn đề mấu chốt phát triển NƠXH là quỹ đất và tiền vốn đều đã được quy định cụ thể.

Về đất đã có quy định các dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% cho NƠXH. Với công nhân khu công nghiệp, Chính phủ cũng đã quy định khu công nghiệp chưa sử dụng hết quỹ đất công nghiệp thì cho phép chuyển đổi để làm nhà ở cho công nhân.

Đã có mô hình nhà ở công nhân giá rẻ thành công, công nhân được hưởng giá rẻ (chỉ khoảng 170-300 triệu đồng/căn – PV), ông Nguyễn Trọng Ninh chỉ rõ ngay Bình Dương đã làm được và nguyên nhân để dân được hưởng nhà giá rẻ không phải quá khó: Bình Dương đã tạo quỹ đất sạch cho dự án để giao doanh nghiệp đầu tư và dành nguồn vốn lớn cho doanh nghiệp.

Để có nhiều NƠXH giá rẻ, ông Nguyễn Trọng Ninh nhấn mạnh tuỳ thuộc rất lớn vào quyết tâm của các địa phương. Nếu các thủ tục, quy định ở địa phương được thực thi công khai và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thì ông Ninh tin cùng cơ chế ưu đãi hiện có, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện triển khai xây dựng nhiều NƠXH.

Đại diện ban đầu tư của Công ty thương mại Thủ Đô cũng nêu vai trò của địa phương rất lớn vì theo quy định, hạ tầng ngoài hàng rào tại các dự án NƠXH là “tùy thuộc vào năng lực của từng địa phương”, chưa được đưa vào diện bắt buộc phải xây dựng.

Thực tế tại các trung tâm đô thị, người dân cơ bản không phải đóng tiền để làm các hạ tầng như trường học, siêu thị, đường sá… khi mua nhà, ngay cả khi đó là nhà mặt phố.

Trong khi đó, doanh nghiệp xây dựng NƠXH lại đang phải “gánh” một chi phí lớn để xây dựng cơ man các hạng mục như: đường giao thông nội bộ, cây xanh, cấp thoát nước, điện, siêu thị… Và đương nhiên chúng phải được tính vào giá thành.

Đại diện Công ty thương mại Thủ Đô khẳng định “nếu Nhà nước, địa phương hỗ trợ thì chắc chắn giá bán NƠXH sẽ được kéo 
giảm xuống nhiều”…