Hơn 100 năm mới xoá xong chung cư cũ

‘Nếu vẫn để cách làm như trước nay thì phải mất hơn 100 năm chương trình xây mới chung cư cũ của TP mới xong’ – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, ông Lê Hoàng Châu nhận xét như vậy trước các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước tại buổi tọa đàm ‘Giải pháp cải tạo chung cư cũ’ do Báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức vào ngày 11.6.

Sau nhiều năm thực hiện di dời, giải tỏa nhưng đến nay chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Q.5 vẫn còn 8 hộ dân chưa di dờiẢNH: D.Đ.MINH

Bởi theo các chuyên gia, trong 10 năm qua chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng, với khoảng 4.000 hộ gia đình, trong khi con số này cần phải được thực hiện lên đến 474 chung cư. Để đẩy nhanh chương trình này, nhiều giải pháp đã được đưa ra, trong đó giải pháp then chốt nhất là chính quyền TP cần phải mạnh mẽ trong việc di dời, đền bù, cắt giảm thủ tục hành chính.

E ngại khi đụng đến dân

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là có một bộ phận cư dân khi địa phương gặp gỡ bàn giá bồi thường thì họ không đồng tình, đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không đảm bảo công bằng cho các hộ đã di dời trước. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt. Như chung cư Cô Giang đã có chủ trương di dời khẩn cấp từ năm 2005 nhưng do UBND Q.1 thiếu kiên quyết, có tâm lý e ngại khi đụng chạm đến quyền lợi của người dân, sợ khiếu nại mặc dù chỉ một bộ phận nhỏ nên đến nay vẫn chưa giải toả xong. Công tác bồi thường chưa gặp nhau giữa chủ đầu tư và người dân vì đôi khi đơn giá bồi thường chưa hợp lý. Như một vài chủ đầu tư, ngoài việc đổi ngang thì diện tích chênh lệch doanh nghiệp (DN) tính theo giá thị trường, một vài nơi tính đơn giá bảo toàn vốn nhưng lại tính luôn tiền tạm cư. Như vậy, người dân phải trả tiền tạm cư cho chính mình là vô lý và người dân không chịu di dời là đúng. Lý do nữa là thủ tục lập công tác đầu tư, khởi công dự án kéo dài. Để khởi công được 1 dự án, riêng thủ tục hành chính phải mất 2 năm, đó là chưa kể gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. “Bản chất của phương án bồi thường là lợi ích của các bên, chủ đầu tư, cư dân và xã hội phải được hài hoà thì cư dân đồng thuận, còn ngược lại có đóng 10 con dấu cũng thua. Trong 5 năm tới phấn đấu thực hiện được 50% chung cư cũ trên địa bàn”, ông Tuấn cho hay.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho hay dự án cải tạo chung cư cũ vừa có căn hộ nhỏ cho người tái định cư chừng 30 – 40 m2 lại vừa có căn hộ thương mại diện tích lớn để chủ đầu tư kinh doanh thu hồi vốn, nên rất khó bán, khó ở chung. Ông ước tính với 100 tỉ đồng đầu tư vào dự án chung cư cũ, trong trường hợp thành công thì sau khi trừ đi các khoản bồi thường giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư, chi phí xây dựng… lợi nhuận cuối cùng chỉ chừng 5 tỉ đồng.

Từng tham gia cải tạo 6 chung cư cũ, ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải, cho hay có sự thiếu hụt niềm tin lẫn nhau giữa cư dân, DN và cơ quan nhà nước. Người dân sợ mất nhà, không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ không chịu di dời để được hưởng giá cao. DN thì thiếu niềm tin với chính quyền, khi sợ những trường hợp một số hộ dân không chịu di dời nhưng chính quyền không ra tay hỗ trợ khiến dự án “trùm mền”. “Lãi suất vay thì DN phải trả, dự án kéo dài vô hạn định là phá sản. Điều này khiến DN không mặn mà tham gia làm chung cư cũ vì lợi nhuận thấp rủi ro cao”, ông Lâm nói. Dù vậy, ông Lâm cam kết sẽ tiếp tục đồng hành với TP trong việc cải tạo chung cư cũ với sự hỗ trợ và quyết tâm thực hiện của chính quyền địa phương và sự đồng thuận của dư luận. Công ty chỉ cần được tối đa 10% lợi nhuận như các dự án nhà ở xã hội đã từng làm và Nghị định 101 yêu cầu. Nếu tiếp tục được giao thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng trên TP, Công ty Đức Khải cũng sẽ làm tốt như những dự án đã từng thực hiện.

“Chìa khóa” cho DN đầu tư xoá chung cư cũ

Nói đến giải pháp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, ông Lê Hoàng Châu, kiến nghị phải tăng chỉ tiêu dân số, tức số căn hộ cho các dự án cải tạo chung cư cũ hư hỏng, để tăng lợi nhuận. Với những khu đất nhỏ không thể làm chung cư, có thể cho DN chuyển đổi sang làm chức năng khác hoặc bán lấy tiền làm dự án ở nơi khác, có như vậy mới hấp dẫn nhà đầu tư. Ông Châu cũng cho rằng TP phải có giải pháp lựa chọn, chỉ định nhà đầu tư thì mới mong tạo được đột phá chỉnh trang đô thị, vì cơ chế hiện tại theo Nghị định 101 là cho cư dân lựa chọn, không được thì nhà nước mới gọi đầu tư, làm mất rất nhiều thời gian mà vẫn không bảo đảm khả thi. “Dự án có nhiều nhà đầu tư hoặc chưa cấp thiết thì đấu thầu. Nhưng trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, có khả năng thu xếp vốn và phương án khả thì sẽ chỉ định. Đây là chủ trương chung của cả TP cho loại dự án mang tính chất cấp bách, không phải xin Thủ tướng cho từng trường hợp cụ thể theo quy định tại luật Đấu thầu” – ông Châu nói.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, TP thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ là muốn người dân có chỗ ở tốt hơn, an toàn về tính mạng chứ không phải vì DN mà di dời, cưỡng chế người dân. Bản thân người dân cũng không ai muốn ở chung cư hư hỏng, chung cư sắp sập, nguy hiểm đến tính mạng. Chỉ một số hộ dân không hiểu pháp luật hay vì một chút quyền lợi đã làm cho tiến trình này chậm lại. Quan điểm của TP là trong tháng 6 này sẽ phân cấp phân quyền về các địa phương từ kiểm định, thẩm định phê duyệt phương án đền bù, chọn chủ đầu tư… Điều này sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc tăng chỉ tiêu quy hoạch, dân số… là chìa khoá để giúp DN đầu tư xoá chung cư cũ.

Tháng 6 phải xây dựng xong cơ chế

Khi Bí thư Thành uỷ Đinh La Thăng làm việc với các địa phương có nhiều chung cư cũ, ông đều cho rằng “chúng ta chưa thấy quan tài chưa đổ lệ, nó đổ sập xuống mới lo cuống cuồng làm. Cái kiểu cơ chế bây giờ như vậy. Ví dụ cầu Ghềnh hơn trăm tuổi biết bao hội thảo, báo cáo bàn tính việc xây mới nhưng không được, cuối cùng ông lái sà lan “quyết” một cái là có cầu mới luôn. Nhưng thiệt hại lúc này là vô cùng lớn”, ông Thăng nói và yêu cầu tập trung kêu gọi đầu tư, xây dựng mới, đồng thời ra tối hậu thư: “Trong tháng 6 này phải xây dựng xong cơ chế đặc thù để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP”. Ông Đinh La Thăng còn cảnh báo thêm: “Để chung cư cũ sập đổ thì chết! Chúng ta không thể nào để người dân ở trong những chung cư cũ mà không biết nó có thể sập đổ lúc nào”. Bí thư Thành uỷ TP.HCM cũng mời gọi cộng đồng DN quan tâm tham gia cùng TP đầu tư, thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ, chương trình di dời hơn 5.000 căn nhà ven kênh rạch trên địa bàn TP để chương trình có thể hoàn thành trong những năm tới.

Tân Phú

Đình Sơn