Ép nhà cao tầng ‘đẻ’ 3 tầng hầm
Quy định nhà cao tầng phải có ‘3 tầng hầm’ của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đang gây tranh cãi và làm ách tắc hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, gây khó khăn cho hoạt động doanh nghiệp.
Ép nhà cao tầng ‘đẻ’ 3 tầng hầm
Quy định nhà cao tầng phải có ‘3 tầng hầm’ của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đang gây tranh cãi và làm ách tắc hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, gây khó khăn cho hoạt động doanh nghiệp.
Theo nhiều nhà đầu tư, kiến trúc sư, chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc xây dựng, quy định này còn nặng cảm tính và không đúng thẩm quyền.
Gây khó cho doanh nghiệp
Chủ đầu tư một doanh nghiệp (DN) bất động sản cho rằng văn bản quy định chung chung đã gây khó cho DN. Ông thắc mắc, chủ đầu tư xây trung tâm thương mại ở ngoại thành hay xây dựng công trình 5 – 7 tầng ở thành phố vẫn phải làm đủ 3 tầng hầm?
Chưa kể, văn bản này có thể “đá” hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng của Bộ Xây dựng.
|
||||||||||||||||
Theo đó, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn tính toán chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) cho từng loại công trình nhà chung cư. Như đối với nhà ở thương mại, cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải có tối thiểu 20 m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); đối với nhà ở xã hội, cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải có tối thiểu 12 m2 chỗ để xe…
Nhà đầu tư này cho rằng, thay vì can thiệp quá sâu vào hoạt động DN, thì để đảm bảo diện tích để xe, cơ quan quản lý nên cho DN quyền tự hoán đổi. Giả sử, một dự án được phép cất 20 tầng, thì DN có thể lấy 17 – 18 tầng để kinh doanh, còn lại 2 – 3 tầng làm chỗ để xe; hoặc DN có thể làm 1 tầng hầm và lấy 2 tầng nổi thay vì phải làm đến tận 3 tầng hầm. Bởi càng sâu bao nhiêu chi phí càng tốn kém bấy nhiêu. Thực tế, chi phí đầu tư 1 tầng hầm tốn kém gấp 2 – 3 lần tầng nổi, chưa nói đến chi phí vận hành tầng hầm tốn kém hơn rất nhiều tầng nổi, như thông gió, hút khói, bơm khí tươi…
Về góc độ chuyên môn, theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, quy định này còn mang tính cảm tính, tùy tiện và không cần thiết. “Thật ra quy định này là cách diễn giải không đúng tinh thần quy hoạch.
Theo yêu cầu quy hoạch chung là nhà cao tầng phải đủ chỗ để xe cho tất cả các căn hộ trong toà nhà. Trung bình mỗi căn hộ có 1 chỗ đỗ xe hơi, tương đương 4 chỗ đỗ xe gắn máy. Mục đích nhằm “siết” các dự án phải bảo đảm chỗ đậu xe cho đầy đủ chứ không phải có bao nhiêu tầng hầm. Bởi thực tế, nhiều nhà đầu tư chọn bỏ ra 1 – 2 tầng trên mặt đất để dành đậu xe nhằm giảm bớt chi phí khi xây hầm thì sao. Tốt nhất không nên có quy định mang tính cảm tính và tuỳ tiện thế này”, ông Ngô Viết Nam Sơn nhận định.
Đồng quan điểm, kiến trúc sư Nguyễn Bá Quyền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư kiến trúc xây dựng Thiết Thạch, nhận xét quy định trên là không cần thiết. Bởi với các dự án đầu tư, chủ đầu tư phải có bản thiết kế thuyết phục về mọi chi tiết, trong đó phần quan trọng không kém là chỗ để xe.
Cơ quan cấp phép xét duyệt cấp phép dựa vào thuyết minh này có thuyết phục, khoa học không, bảo đảm các tiêu chí xây dựng nhà cao tầng chưa… mới cấp phép. Còn việc bao nhiêu tầng hầm với mục đích để xe là không cần thiết. Kiến trúc sư Quyền cũng cho rằng, nếu có quy định này, liệu khi nhà đầu tư thuyết phục được họ chỉ cần làm 1 tầng hầm, nhưng vẫn bảo đảm đủ lượng xe cho tòa nhà, do họ có diện tích hầm rộng chẳng hạn, lúc đó các cơ quan chức năng có cấp giấy phép không?
Tùy tiện áp đặt
Ngày 25.5 vừa qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đã có văn bản gửi lên UBND Hà Nội và Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho rằng đó là yêu cầu bất cập. Cụ thể, thông báo chưa phù hợp về hình thức văn bản, thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.
Đặc biệt, với các nội dung điều chỉnh thị trường bất động sản, một lĩnh vực lớn, theo ông Nam là nó sẽ ảnh hưởng rộng đến sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước cũng như sự phát triển của thành phố. Thứ nữa, quy định này đưa ra không rõ ràng.
Chẳng hạn về quy mô, vị trí dự án ở ngoại hay nội thành, tính chất công trình là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại… đều không được nói rõ. Thứ ba, với quy định này, các dự án đang bị dừng hoặc trả về đều “thực sự gây khó khăn, bức xúc cho DN và các nhà đầu tư”.
Đó là chưa nói nhiều chi phí đầu tư sẽ bị đội lên, các thủ tục phải làm lại từ đầu… trong khi đó để dự án đi đến giai đoạn như quy định tại thông báo, chủ đầu tư đã phải làm nhiều thủ tục và tốn quá nhiều thời gian. Điều này là bất hợp lý khi áp dụng vào thực tế.
|
Một PGS-TS của Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cũng cho rằng, Hà Nội cần học cách làm của Bangkok (Thái Lan) về vấn đề này. “Nếu có dịp sang thủ đô Thái Lan, từ trung tâm thành phố ra ngoại ô, chúng ta không khó để nhìn thấy nhiều toà nhà sử dụng từ 2 – 5 tầng nổi ở trên mặt đất để đỗ xe. Có những trung tâm thương mại lớn, ngoài 3 tầng hầm họ còn mở lên trên 5 tầng để xe nữa, tổng cộng là 8 tầng. Trong đó, mỗi tầng nổi tận dụng làm được 2 tầng đậu xe, như vậy là tiết kiệm lớn. Có sao đâu? Nếu cứ tư duy kiểu bỏ xe cho xuống hầm thì không nên, gây lãng phí đầu tư. Theo tôi, nhà cao tầng, phải bảo đảm đủ chỗ đậu xe và có những giải pháp nếu có phát sinh, quy định tăng 20 – 40% gì đó, tuỳ dự án”, PGS-TS này chia sẻ.
|
Nguyên Nga – Hồng Sương
