Phập phồng đề xuất tăng hệ số K

UBND TP.HCM mới có tờ trình gửi HĐND TP.HCM điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP (hệ số K), với mức đề xuất tăng từ 19 đến 30,7% so với năm 2018.

Tăng hệ số K quá cao lo ngại sẽ tác động đến thị trường bất động sản ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Tăng để bù thuế giảm

Theo thống kê của Sở Tài chính TP.HCM, trong 2 năm gần đây, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP có xu hướng sụt giảm. Cụ thể năm 2017 thu ngân sách từ đất là 27.170 tỉ đồng, chiếm 11,75% trong tổng thu thì qua 2018 con số này chỉ còn khoảng 22.600 tỉ đồng, giảm khoảng 4.570 tỉ đồng, tương đương 2,43%. Xu hướng này đang được dự báo có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Cục Thuế TP thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai (giá chuyển nhượng/bảng giá) là 3,06 lần, nhưng giá thị trường chuyển nhượng trên thị trường cao hơn từ 4 – 6 lần bảng giá đất của TP. Trong thời gian qua xảy ra hiện tượng người dân khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất đã kê khai giá mua bán rất thấp, thấp hơn nhiều so với giá trị chuyển nhượng thực tế. Do vậy TP muốn tăng hệ số K, nghĩa là đưa giá kê khai trong hợp đồng sát hơn với giá thị trường để giảm thất thu cho ngân sách TP.

Còn UBND TP thì cho rằng hiện giá đất để tính bồi thường hỗ trợ tái định cư cao gấp 4,75 lần bảng giá đất năm 2018 mà TP quy định. Riêng giá chuyển nhượng theo kê khai để đóng lệ phí trước bạ từ các hợp đồng chuyển nhượng của người dân cao hơn 3 lần so với bảng giá đất. Giá đất chuyển nhượng trên thị trường hiện cao hơn từ 4 đến 6 lần so với bảng giá đất. Đây là các căn cứ quan trọng để UBND TP.HCM xem xét, quyết định trình HĐND TP tăng hệ số K so với năm 2018. Trong đó hệ số K tại khu vực 1 (các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận) dự kiến tăng 19%; khu vực 2 (các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú) dự kiến tăng 21%; khu vực 3 (các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức) dự kiến tăng 23,5%; khu vực 4 (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn) dự kiến tăng 26,6% và khu vực 5 (huyện Cần Giờ) dự kiến tăng đến 30,7%.

Tăng hệ số K quá cao bị lo ngại sẽ tác động đến thị trường bất động sản ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo UBND TP, sau khi tổng hợp ý kiến các quận huyện, sở ngành và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thì hầu hết các đơn vị đều thống nhất với đề xuất điều chỉnh hệ số K. Do vậy việc điều chỉnh hệ số K cho phù hợp thực tế là cần thiết.

Người thu nhập thấp bị tác động nhiều nhất

Có mặt tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Q.7, hầu hết người dân khi được thông tin về mức tăng hệ số K dự kiến đều cho rằng mức tăng hệ số K từ 15 – 30,7% là quá cao. “Nếu như từ trước đến nay, khi làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất chỉ phải đóng 0,5% lệ phí trước bạ thì nay ở Q.7 mức phí này phải tăng thêm 21%, như vậy là quá cao, khó ai chấp nhận được”, anh Thắng, một người dân đang làm thủ tục hợp thức hóa nhà, lo lắng.

Thực tế, nếu hệ số K tăng lên, không chỉ tiền sử dụng đất ngoài hạn mức mà người dân khi làm thủ tục liên quan đến nhà đất sẽ phải nộp thuế, phí nhiều hơn. Vì thế, dù đồng tình với việc TP tăng hệ số K nhưng TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing (Trường đại học Kinh tế TP.HCM), cho rằng TP nên chọn mức tăng phù hợp hơn; tăng có lộ trình chứ không nên tăng vọt như vậy.

Theo tờ trình ở khu vực 5 mức tăng lên đến 30,7% là quá cao. Điều này đã gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng nhà đất sau cùng và phải gánh các chi phí đội lên. “Trước khi tăng hệ số K, TP nên thăm dò ý kiến người dân, doanh nghiệp, những đối tượng bị tác động chính từ quyết định này. Tránh trường hợp khi ban hành làm xáo trộn, dẫn đến khả năng không thể thực hiện được”, vị này phân tích.

Đồng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định: Hệ số K tác động chủ yếu đến hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ngoài hạn mức; tác động đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khi thuê đất hoặc giao đất trong một số trường hợp và đối với dự án bất động sản quy mô nhỏ, có mức thu tiền sử dụng đất dưới 30 tỉ đồng. Việc xây dựng hệ số K hiện nay dẫn đến hộ gia đình, cá nhân tại các quận ven và các huyện ngoại thành phải chịu tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn các quận nội thành, tác động trực tiếp đến số đông người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị cư trú xa trung tâm.

Không những vậy, bảng giá đất và hệ số K tác động trực tiếp đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của đông đảo hộ gia đình và cá nhân, mà đa số là sử dụng nhà để ở, không có kinh doanh nên dẫn đến nhiều hộ đã phải xin được nợ tiền sử dụng đất, nên có thể dẫn đến tình trạng nợ tiền sử dụng đất gia tăng.

Hà Nội hiện xác định giá đất ra sao?

Năm 2017, UBND TP.Hà Nội đã ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất trên địa bàn, có hiệu lực từ 1.3.2017.

Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây dựng công trình ngầm của các trường hợp được áp dụng hệ số; xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hằng năm, như sau: Đối với các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa: Hệ số K = 1,3; đối với các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân: Hệ số K = 1,15; đối với các quận còn lại: Hệ số K = 1,05; đối với các huyện và TX.Sơn Tây: Hệ số K = 1,0.

Trường hợp cho thuê đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp, giá đất làm căn cứ xác định giá cho thuê đất áp dụng hệ số K= 1,0 cho toàn địa bàn TP.

Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng nay được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân được áp dụng hệ số như sau: Đối với các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa: Hệ số K = 1,5; đối với các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân: Hệ số K = 1,3; đối với các quận còn lại: Hệ số K = 1,2; đối với các xã giáp ranh nội thành, thị trấn của các huyện; các phường thuộc TX.Sơn Tây: Hệ số K = 1,1; đối với các xã còn lại thuộc các huyện, TX.Sơn Tây: Hệ số K = 1,05.

Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp (trong đó bao gồm cả đất vườn, ao liền kề đất ở) làm cơ sở xác định chênh lệch giữa giá thu tiền sử dụng đất theo mục đích mới và giá thu tiền sử dụng đất nông nghiệp: K = 1,0.

Vũ Hân

ĐÌNH SƠN