Lấy TP.HCM làm ví dụ tính toán, theo thống kê của CBRE, suốt 3 năm qua không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m². Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 70m² sẽ có giá 2,45 tỉ đồng. Như vậy, nếu tính đơn giản tuyến tính phi thực, không bao gồm tất cả các yếu tố khác về kinh tế, thị trường, lạm phát… thì để mua được căn hộ thương mại với mức giá thấp nhất dựa vào thu nhập trung bình sẽ mất khoảng 111,5 năm.

Nếu tính thêm mức độ tăng giá của bất động sản (BĐS) nhanh hơn rất nhiều mức độ tăng thu nhập, con số này thực tế còn lớn hơn rất nhiều theo thời gian. Nếu tính trung bình người dân trả góp nhà trong 20 năm, vẫn trong điều kiện phi thực, không lãi suất, thì giá căn hộ cũng gấp 5,57 lần khả năng chi trả. Thu nhập trung bình của nhóm 20% giàu nhất là 110 triệu/ năm, bạn cũng có thể tự tính ra nhóm giàu nhất này cũng không có khả năng chi trả.

Dự án nhà ở xã hội Vĩnh Lộc A (H.Bình Chánh, TP.HCM) làm nhiều năm chưa xong nhưng người dân vẫn đến ở   ĐÌNH SƠN

Hiện trạng

Gần đây, Bộ Xây dựng có đặt mục tiêu tới 2030 sẽ có 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây là tin rất mừng, sẽ đóng góp vào giải quyết vấn đề nhà ở cho những đối tượng là công nhân, và nhóm có thu nhập rất thấp. Tuy nhiên, những vấn đề về chất lượng và cơ chế tiếp cận vay mua nhà cũng cần phải xem xét thực tế để cải thiện, nhằm thực hiện các dự án hiệu quả hơn.

Số lượng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không phải không có, nhưng những người có nhu cầu thực sự lại rất khó tiếp cận, vì nhiều nguyên nhân. Mặt khác, có rất nhiều dự án nhà ở xã hội, tái định cư bỏ hoang trong thời gian dài, một trong những nguyên nhân là do chất lượng công trình. Chúng ta đã chứng kiến nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không thành công hoặc là do chất lượng quá thấp, người dân không thể ở, hoặc là do giá bán vẫn cao mặc dù thuộc nhóm nhà ở xã hội, và chưa kể cơ chế cho vay còn nhiều vướng mắc cũng cản trở việc tiếp cận vay mua nhà.

Để đảm bảo chất lượng, giám sát thi công là khâu cực kỳ quan trọng. Tất cả thiết kế được phê duyệt đã đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, và luật xây dựng, khâu quan trọng quyết định chất lượng dự án chính là giám sát việc thi công có đảm bảo đúng theo thiết kế và đảm bảo chất lượng thi công hay không.

Vì vậy, để không lãng phí tài nguyên và tiền bạc, cần có sự tham gia của các bên khách quan giám sát chất lượng. Lý do giám sát không chặt chẽ dẫn đến chất lượng thấp của các dự án nhà ở xã hội có thể là do buông lỏng trong quản lý, do thiếu động lực kinh tế trực tiếp cũng như xử phạt trực tiếp.

Nhưng câu hỏi khác đặt ra là, liệu có một giải pháp hay cách tiếp cận khác thay thế để tăng nguồn cung hiệu quả hơn cả về số lượng và chất lượng? Giải pháp nào có thể tận dụng được năng lực, nguồn lực và sự hiệu quả từ khối tư nhân để đóng góp vào tăng nguồn cung nhà ở bình dân, lại góp phần giải quyết sự phân tầng, phân lớp xã hội trong bài toán quy hoạch?

Không phải chỉ xảy ra ở Việt Nam

Nhà ở bình dân (affordable housing) tạm định nghĩa là nhà ở mà người có thu nhập trung bình và dưới trung bình có khả năng chi trả, giả định rằng họ chi 30% thu nhập cho nhà ở.

Thiếu nhà ở bình dân không phải là vấn đề chỉ xảy ra ở Việt Nam mà ở rất nhiều nước trên thế giới, cả những nước phát triển. Bang Massachusetts mặc dù là một trong những bang đi đầu ở Mỹ trong nỗ lực cố gắng giải quyết vấn đề về thiếu nhà ở bình dân, và là một trong số ít bang áp dụng cơ chế quy hoạch vùng toàn diện (inclusionary zoning), các thành phố trong bang đều phải theo Chương 40B của Luật Chung của bang về cung cấp các căn hộ bình dân khi phát triển dự án.

Đơn cử như thành phố Boston, các dự án nhà ở thương mại số lượng trên 10 căn hộ trong phân vùng thiếu nhà ở bình dân cần phải bao gồm căn hộ bình dân trong dự án thương mại của họ (thường 13%), hoặc xây căn hộ bình dân ở một địa điểm khác gần dự án, hoặc đóng góp vào quỹ nhà ở bình dân của thành phố, quỹ này sẽ được dùng để đầu tư xây dựng nhà ở bình dân.

Một số nhà phát triển chọn cách hợp tác với một bên phát triển nhà ở bình dân để thực hiện phương án hai, xây dựng số lượng căn hộ bình dân theo yêu cầu ở một nơi khác. Giải pháp thứ hai trong nhiều trường hợp hay hơn giải pháp thứ nhất rất nhiều vì nếu người thu nhập thấp dù có mua được nhà trong dự án thương mại đó thì họ cũng không có khả năng chi trả cho chi phí sinh hoạt trong “khu nhà giàu” và nhất là những dự án không tiện lợi về giao thông công cộng.

Ở một số vùng khác, nếu tự nguyện theo cơ chế này thì các nhà phát triển sẽ được hưởng một số ưu đãi về thuế hoặc mật độ xây dựng. Tuy vậy, cũng có một số vấn đề bất cập như tác động tiêu cực gây ra bởi chỉnh trang đô thị.

Có thể áp dụng ở các thành phố của Việt Nam

Cơ chế này là một phương án hay có thể xem xét áp dụng tại một số thành phố lớn ở Việt Nam, sẽ tận dụng được năng lực, nguồn lực và sự hiệu quả từ khối tư nhân để đóng góp vào tăng nguồn cung nhà ở bình dân, lại góp phần giải quyết sự phân tầng, phân lớp xã hội trong bài toán quy hoạch. Tất nhiên, cũng cần xem xét nhiều khía cạnh để thích ứng và đáp ứng điều kiện đặc thù về kết cấu đô thị gồm kinh tế, xã hội, phong tục, tập quán ở nước ta.

Để đưa ra cơ chế cần phải xem xét lợi hại một cách thấu đáo và dài hạn. Với tốc độ đô thị hóa nhanh ở Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa đang xấp xỉ 40%, thành phố rộng lớn ra là điều tất nhiên. Nhưng rộng ra thế nào, mở rộng nhiều về chiều cao, ngắn về bán kính, hay rộng về bán kính, hạn chế về chiều cao? Tốc độ mở rộng ra sao để cơ sở hạ tầng kịp đi cùng?

Bài toán về quy hoạch chưa bao giờ đơn giản, nhưng phức tạp hơn là quy hoạch làm sao để sát thực tế nhất chứ không phải chỉ dùng những con số tính toán trên bàn giấy chưa đủ gần với thực tế. Nếu thành phố đưa ra yêu cầu về quy hoạch vùng toàn diện thì thành phố có nên đứng ra chủ quản quỹ nhà ở bình dân?

Quỹ này sẽ được dùng để phát triển dự án thế nào? Có nên quy định được phép dùng để chi trả chi phí vận hành (lương, văn phòng và các chi phí khác) hay cần được quy định rõ là 100% được dùng để phát triển dự án nhà ở bình dân? Hay thành phố nên tư nhân hóa hoạt động này? Các nhà phát triển BĐS cần tự tìm đối tác để xây dựng nhà ở bình dân hoặc có thể lựa chọn bán một số căn hộ trong các dự án của mình giá bình dân? Hay sẽ dành nguyên cả một hoặc một số dự án của mình bán giá bình dân miễn sao đủ số lượng phần trăm trên tổng số dự án? Hay nên áp dụng hình thức hợp tác công tư (PPP)? Ưu đãi thuế hoặc mật độ xây dựng có đủ hấp dẫn để thu hút sự tham gia của các nhà phát triển tư nhân?

Giải quyết vấn đề về nhà ở, và đặc biệt là nhà ở bình dân không phải chuyện của một người hay tổ chức có thể giải quyết một sớm một chiều mà cần đóng góp của các thành phần trong xã hội, chung tay hợp tác công, tư và cả từ người dân. Cơ chế, chính sách là một thách thức nhưng vô cùng quan trọng để thay đổi được cục diện thực tế chưa hiệu quả hiện nay. Câu hỏi đặt ra là để chúng ta cùng xem xét lại những gì đã làm tốt những gì có thể cải thiện và kêu gọi trí tuệ tập thể nhằm giải quyết vấn đề thiết yếu này.