Niên hạn sử dụng nhà chung cư theo tuổi thọ công trình và theo thời hạn sử dụng đất

Cụ thể, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc áp niên hạn nhà chung cư được Bộ Xây dựng trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi luật Nhà ở 2014.

Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo tuổi thọ công trình hoặc thời gian sử dụng đất xây dựng nhà chung cư  LÊ QUÂN

Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.

Cụ thể, phương án 1: bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Bộ Xây dựng cho biết, việc đề xuất áp niên hạn nhà chung cư được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Sở hữu theo tuổi thọ công trình nhà chung cư

Với phương án 1, cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất áp niên hạn nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình là xuất phát từ đặc điểm đây là loại công trình quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Theo thời gian sẽ xuống cấp, khó đảm bảo an toàn.

Theo Bộ Xây dựng, áp niên hạn sử dụng nhà chung cư sẽ tạo thuận lợi chỉnh trang đô thị  LÊ QUÂN

Do vậy, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Kết quả, nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền. Nếu công trình không bảo đảm an toàn sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt.

Bộ Xây dựng cho rằng, quy định như vậy cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.

Bên cạnh đó, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cho thấy, nhiều nhà đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp, ảnh hưởng đến tính mạng người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ xây dựng lại. Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Bộ Xây dựng cho rằng, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn.

Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua và thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư không nhất thiết là 50 – 70 năm, mà có thể lâu hơn nữa, tuỳ theo chất lượng công trình  LÊ QUÂN

Bộ Xây dựng cũng cho biết, áp niên hạn nhà chung cư không có nghĩa là thời hạn sử dụng chỉ 50 – 70 năm. Hiện, quy định pháp luật nêu thời hạn sử dụng công trình xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50 – 70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Do đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 – 70 năm hay dài hơn nữa, tuỳ thuộc vào chất lượng công trình.

Có tham khảo kinh nghiệm từ Trung Quốc

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất áp niên hạn nhà chung cư cũng được dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 – 70 năm; Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định… Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu.

Bộ Xây dựng chia sẻ, có tham khảo quy định từ nhiều nước như Trung Quốc, Thái Lan, Mỹ…  LÊ QUÂN

Bộ Xây dựng cho rằng, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở.

Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà ở cho bản thân và gia đình.

Bộ Xây dựng cũng lưu ý, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu, mang tính chủ trương, sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân. Sau đó, Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi quyết định.

Phụ thuộc vào luật Đất đai sắp sửa đổi

Với phương án 2, cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời gian sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào việc sửa luật Đất đai LÊ QUÂN

Sẽ có 2 tình huống: luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như luật Nhà ở hiện hành.

Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay;

Trường hợp luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

LÊ QUÂN

TNO