Dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết tại phường Phú Thủy, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận – Ảnh: Đ.TRONG

Cựu bí thư Tỉnh ủy Bình Thuận Nguyễn Mạnh Hùng (nhiệm kỳ 2015 – 2020) đã ký một số kết luận của Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận, cho chủ trương quy hoạch chi tiết và phương pháp, cách thức xác định giá đất của dự án này.

Vậy những nội dung cụ thể trên được thực hiện như thế nào?

Qua nhiều tầng lớp, họp bàn

Theo tư liệu, sau khi hoàn tất các thủ tục để chủ đầu tư chuyển 62 ha đất sân golf Phan Thiết sang làm đô thị, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, UBND tỉnh Bình Thuận tiếp tục xây dựng phương án phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất.

Theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, khu đô thị du lịch biển Phan Thiết có hơn 36ha là đất ở kết hợp thương mại – dịch vụ (chiếm 58,5% diện tích dự án). Đất nhà phố là 1.207 căn, biệt thự là 308 căn và nhà cao tầng là 4 lô. Diện tích này sẽ nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Còn lại trong dự án là đất công cộng, công trình giao thông, công viên cây xanh… Chủ đầu tư sau khi hoàn thiện các hạng mục này sẽ bàn giao lại cho Nhà nước.

Sở Tài nguyên – môi trường tỉnh là đơn vị tham mưu UBND tỉnh định giá đất cụ thể của dự án và sở này còn giao Chi cục Quản lý đất đai tỉnh ký hợp đồng tư vấn thẩm định giá với Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam.

Phương án giá đất cụ thể còn thông qua Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Bình Thuận (thành lập ngày 16-9-2014) sau khi Sở Tài nguyên và môi trường đã có 6 văn bản trình, giải trình cho hội đồng thẩm định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh cũng trải qua 5 lần họp. Toàn bộ nội dung xây dựng phương án giá đất để tính tiền sử dụng đất đều được báo cáo đến Ban thường vụ Tỉnh ủy và được thống nhất.

Từ các căn cứ này, ngày 25-11-2015, UBND tỉnh Bình Thuận ban hành quyết định số 3371 phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết.

Trong quyết định, UBND tỉnh Bình Thuận còn yêu cầu nếu sau này khi kiểm toán – quyết toán tổng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng thấp hơn ban đầu thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung vào ngân sách phần chênh lệch.

Làm giảm 20 tỉ đồng tiền sử dụng đất phải nộp

Cũng theo tư liệu, đơn vị tư vấn thẩm định giá đất đã áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị khu đất của dự án. Giá trị khu đất là kết quả “ước tổng doanh thu phát triển trừ đi ước tổng chi phí phát triển”.

Ước tổng doanh thu phát triển thực hiện theo cách khảo sát giá thị trường ở các tuyến đường tại Phan Thiết tương đồng với các tuyến đường nằm trong dự án. Sau khi khảo sát, đơn vị tư vấn thực hiện các bước so sánh, điều chỉnh mức giá cho phù hợp với cơ sở hạ tầng, giá thị trường của khu đô thị cao cấp nhằm xác định giá của từng tuyến đường trong dự án làm cơ sở ước tổng doanh thu.

Qua nhiều bước tính toán bằng phương pháp thặng dư như trên thì ước tổng doanh thu phát triển quy về hiện tại gần 2.830 tỉ đồng.

Trong khi đó, ước tổng chi phí phát triển gồm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng, trả lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư và rủi ro…

Sau nhiều bước tính toán, ước tổng chi phí phát triển quy về hiện tại gần 1.900 tỉ đồng, trong đó chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng gần 1.300 tỉ đồng. Chốt lại giá trị khu đất tức là tổng số tiền mà chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách là 936,8 tỉ đồng.

Phương pháp tính giá đất như trên lệ thuộc rất lớn vào hồ sơ thiết kế cơ sở hạ tầng dự án. Trong khi hồ sơ thiết kế này do chủ đầu tư tự lập, thể hiện trong dự án đầu tư được Công ty cổ phần Tư vấn kiểm định xây dựng quốc tế thẩm định (do chủ đầu tư thuê).

Đơn vị tư vấn xây dựng giá đất rà soát vào hồ sơ thiết kế này, đối chiếu khi xây dựng giá đất. Trong quá trình lập hồ sơ, phê duyệt thiết kế cơ sở của dự án, Sở Xây dựng tỉnh không tham gia mà sau này chỉ thẩm tra khi hoàn tất. Trong khi Phan Thiết là đô thị loại II nên thiết kế cơ sở của dự án phải có ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Với cách tính toán như trên, ban đầu đoàn Kiểm toán Nhà nước từng phát hiện xác định sai chi phí, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách gần 20 tỉ đồng. Đoàn kiến nghị sở nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đối với dự án.