Mua bán nhà đất: cửa trốn thuế hẹp dần
Mua bán nhà đất: cửa trốn thuế hẹp dần
Theo Bộ Tài chính, trong nửa tháng 1-2022 các cơ quan chức năng đã rà soát 85.000 hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất và thu thêm 222 tỉ đồng tiền thuế. Cơ quan chức năng quyết siết, người dân có được lợi gì không?
Nhiều hồ sơ mua bán nhà đất trên địa bàn TP.HCM đã bị cơ quan thuế trả lại và yêu cầu người nộp thuế kê khai đúng giá trị chuyển nhượng – Ảnh: TỰ TRUNG
Chuyện người dân đi giao dịch nhà đất luôn làm hai, ba hợp đồng để trốn thuế gần như một thói quen. Ông Trương Trọng Hiểu, giảng viên Trường đại học Kinh tế – luật (ĐH Quốc gia TP.HCM), trao đổi với Tuổi Trẻ:
– Theo tôi biết, nhiều giao dịch nhà đất không chỉ có một hợp đồng mà có đến hai, thậm chí ba hợp đồng với những mức giá mua bán khác nhau, cho nhiều mục đích. Hợp đồng giá thấp để giảm nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ… Hợp đồng giá cao để vay ngân hàng hoặc phục vụ mục đích khác…
Họ có thể làm được như vậy một phần cũng do thị trường nhà đất hiện chưa thật sự quy củ, hệ thống dữ liệu về giá nhà đất chưa đầy đủ và văn hóa pháp lý (của người dân và cả những người thừa hành trong hệ thống) chưa cao.
Phạt hành chính không hiệu quả
* Khai giá thấp giảm được số tiền đóng thuế. Nhưng những rủi ro là gì?
– Nếu lấy hợp đồng làm bằng thì khi có phát sinh tranh chấp, bên mua khó lòng đòi đúng số tiền mà mình đã bỏ ra mua nhà đất trên thực tế. Nếu bên mua tố cáo hành vi lừa đảo cũng không dễ thành công bởi hợp đồng “giấy trắng mực đen” đã được ký. Nếu các bên không có ý định lừa bịp nhau nhưng một khi đã ghi giá thấp để trốn thuế thì các bên vẫn có thể bị xử lý theo pháp luật vì cố tình trốn thuế.
Nếu khai đúng giá sẽ đỡ phải đối diện với các rủi ro nói trên và những tình huống phức tạp khác. Người mua sẽ dễ dàng hạch toán giá đầu vào, có cơ sở để chứng minh được nguồn thu nhập hợp pháp của mình, có cơ hội để minh bạch tài sản cho những mục đích khác như đầu tư, cho con đi du học hay xuất cảnh…
* Hành vi trốn thuế về nguyên tắc sẽ bị xử lý hình sự, phạt hành chính… tùy mức độ nhưng thời gian qua việc này có vẻ chưa đủ sức răn đe?
– Xử phạt hành chính hiện không hiệu quả, không đủ mạnh để răn đe. Để chứng minh hành vi trốn thuế của các bên liên quan, các cơ quan chức năng phải kiểm tra công phu và rất phức tạp nhưng mức xử phạt thấp thì chẳng bõ công chút nào. Vì vậy, thực tế ít có trường hợp bị xử lý hành chính về hành vi trốn thuế. Gần đây, một số vụ trốn thuế cho các trường hợp này được đưa ra xét xử thì tình hình được đánh động nhiều hơn.
Ở các nước có dịch vụ khai báo thuế phát triển, việc tìm cách để cấu trúc hợp đồng, chuẩn bị chứng từ để giúp khách hàng chịu mức thuế thấp nhất được xem là hợp pháp. Đương nhiên, việc cố tình che đậy và giả tạo trong khai báo thuế không được chấp nhận. Nên Nhà nước cần phải xác định đúng cơ sở thuế cũng như chế tài kèm theo phải đủ sức răn đe.
Ông Trương Trọng Hiểu
Có nhiều hệ luỵ
* Về mặt quản lý nhà nước và thị trường, việc người dân khai không đúng giá giao dịch sẽ dẫn đến hệ lụy ra sao?
– Thất thu ngân sách nhiều khi chỉ là chuyện nhỏ. Vấn đề quan trọng là Nhà nước không đủ cơ sở thực tế để phân tích định hướng của thị trường, không kiểm soát được thị trường để đưa ra những quyết sách phù hợp, kịp thời. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua là một ví dụ.
Những chính sách Nhà nước đưa ra thời gian qua gần như đi sau tất cả các biến động thị trường và không có tác dụng kìm giá bất động sản, không khuyến khích đưa nhà đất vào sản xuất tạo ra giá trị cho xã hội.
Ở nhiều nước, hầu như tất cả các giao dịch đều được đưa đến các sàn giao dịch, nơi mà bên bán buộc hoặc lựa chọn ký gửi tài sản. Đơn cử như ở Nhật Bản, dù người chủ nhà và khách thuê là người quen nhưng khi làm thủ tục vẫn mời đơn vị môi giới. Từ đó, các thủ tục còn lại đều do bên thứ ba này xúc tiến, và đương nhiên họ chịu trách nhiệm cũng như sẽ phải đối diện với chế tài rất nặng nếu vi phạm.
Thực ra, trong một thị trường khá minh bạch thì việc che đậy giá giao dịch thực tế là không dễ vì dễ bị nghi ngờ và rà soát nên có lẽ vì vậy khả năng này ít xảy ra.
Người dân làm thủ tục thuế tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức (TP.HCM) – Ảnh: NGỌC PHƯỢNG
* Vấn đề hiện nay là Nhà nước cần xây dựng tốt cơ sở dữ liệu về nhà đất?
– Qua nhiều hội nghị, diễn đàn và cuộc bàn thảo, có thể nhận thấy việc xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác về nhà đất và thu thuế bất động sản là sự mong mỏi và đau đáu của các cơ quan quản lý cũng như người dân. Thực ra, yêu cầu xây dựng bộ dữ liệu này được nói lâu rồi, ít nhất là từ sau Luật đất đai 2003 nhưng thời gian qua chúng ta chưa quyết liệt triển khai.
* Theo ông, biện pháp nào hiệu quả để người dân khai giá giao dịch thật?
– Cơ chế hai giá đất tồn tại lâu ngày đã hình thành nên tư duy hai giá trong dân. Giá nhà nước không tồn tại trong hệ thống pháp luật nhiều nước. Ngay cả nhà nước cần trưng mua đất để xây dựng các công trình hạ tầng hoặc trong các tình huống đặc biệt, giá thị trường vẫn là cơ sở, thậm chí còn tính thêm hệ số gia tăng giá trị trong tương lai.
Nhà nước kiểm soát thị trường bằng định hướng và trước hết chính mình phải sử dụng kết quả đó. Về lâu dài, Việt Nam cần nghiên cứu để định hình lại cơ chế tạo lập giá đất thống nhất.
Đồ hoạ: N.KH.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc: Buộc khai lại, 15 ngày thu thêm 222 tỉ đồng
Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 16-3, liên quan đến giải pháp để thu thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay đã chủ động chỉ đạo cơ quan thuế cũng như phối hợp với chính quyền địa phương, các bộ, ngành để thu thuế bất động sản đúng với giá chuyển nhượng bất động sản.
Bộ trưởng Bộ Tài chính thông tin thêm trong vòng 15 ngày của đầu tháng 1-2022 qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại đã tăng thuế được 222 tỉ đồng.
“Chúng tôi đang tập trung để thanh tra những hồ sơ thuế có nghi vấn về việc chuyển giao không đúng với giá kê khai nộp thuế, không đúng với giá thực tế chuyển nhượng để thực hiện xử lý theo quy định của pháp luật, kể cả các dự án bất động sản”.
THÀNH CHUNG
Bộ Tài chính đã có nhiều công văn nhằm chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản – Ảnh: TỰ TRUNG
Buộc thanh toán qua ngân hàng, sẽ có giá thật
Gần đây, ngày càng nhiều người khai giá thấp khi giao dịch bất động sản đã được mời lên khai lại.
Hàng loạt hồ sơ mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được trả lại với lý do kê khai không đúng giá giao dịch thực tế và không sát giá thị trường. Có hồ sơ bị trả ra để bổ sung 2-3 lần…
Yêu cầu khai đúng giá bán
Ông C.T. mua một lô đất hơn 50m2 ở phường Phước Long (TP Thủ Đức, TP.HCM) cuối năm 2021. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T. khai giá chuyển nhượng 500 triệu đồng nên hồ sơ sang tên của ông T. bị trả lại và yêu cầu phải khai đúng thông tin giao dịch thực tế.
Lần thứ 2 nộp hồ sơ sang tên, ông T. ký phụ lục hợp đồng chuyển nhượng, điều chỉnh giá chuyển nhượng thành 1,2 tỉ đồng nhưng hồ sơ cũng được trả về. Công văn trả hồ sơ của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức dẫn nội dung công văn của Chi cục Thuế quận 9 và yêu cầu ông T. kê khai bổ sung giá trị chuyển nhượng thật của khu đất.
Ông T. cùng người bán đến văn phòng công chứng lần thứ 3 làm phụ lục hợp đồng kê khai giá chuyển nhượng lô đất lên đến 2,4 tỉ đồng và nộp lại hồ sơ.
Bà N. mua một lô đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi cũng khai giá giao dịch chỉ 40 triệu đồng đã được Chi cục Thuế Củ Chi trả lại, yêu cầu khai bổ sung giá chuyển nhượng. Bà N. yêu cầu được gặp cán bộ thụ lý thuế và cho rằng khu đất của mình mua là đất nông nghiệp, không có đường giao thông tiếp cận và khó có khả năng chuyển thành đất ở nên mới mua được giá rẻ. Cán bộ Chi cục Thuế Củ Chi hướng dẫn bà N. đi nộp lại hồ sơ chuyển nhượng kèm theo những bằng chứng thể hiện giá giao dịch thực tế.
“Cơ quan thuế sẽ mời các bên đến làm việc, sẽ so sánh với giá chuyển nhượng những khu đất lân cận và nếu cần thì chuyển hồ sơ qua công an điều tra giá giao dịch thực tế”, một nhân viên Chi cục Thuế Củ Chi trao đổi.
Người dân làm thủ tục thuế tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức – Ảnh: NGỌC PHƯỢNG
Cần phạt gấp nhiều lần tiền thuế đã trốn
Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 TP.HCM, nhận định đánh thuế phải trên cơ sở giá trị thật của tài sản thì mới đầy đủ và đúng ý nghĩa của thuế. Vì vậy, không thể có chuyện tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ lại căn cứ vào giá nhà nước ban hành. Nhất là trong hoàn cảnh hiện nay, giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường.
Để kiểm soát việc người dân khai đúng giá giao dịch, theo ông Thắng, nên có quy định buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải được thanh toán qua ngân hàng.
Một chuyên gia về bất động sản cũng cho rằng người dân có quyền định đoạt tài sản của mình, việc mua bán do hai bên thỏa thuận. Các bên vẫn có thể trốn thuế bằng cách chỉ chuyển tiền qua ngân hàng giá thấp, phần còn lại trả tiền mặt bên ngoài. Nhưng nếu như cơ quan chức năng phát hiện giá giao dịch thật cao hơn giá kê khai thì người đóng thuế sẽ bị phạt tiền gấp nhiều lần số thuế đã trốn. Số tiền phạt cao buộc người nộp thuế phải suy nghĩ trước khi đặt bút khai thuế hay làm các hợp đồng giả.
Một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho rằng đa số các giao dịch bất động sản đều có một hợp đồng khác để vay tiền ngân hàng. Giá giao dịch trong hợp đồng này phần lớn là giá thật. Nếu cơ quan chức năng kết nối được dữ liệu, có thể truy ra giá giao dịch bất động sản thật từ những giao dịch vay vốn của người nộp thuế ở các ngân hàng.
Trả 35% hồ sơ, yêu cầu khai đúng giá giao dịch
Từ cuối năm 2021, nhiều chi cục thuế trên địa bàn TP.HCM đã trả hồ sơ khai thuế, yêu cầu người dân khai bổ sung giá giao dịch do giá khai không đúng thực tế.
Theo nguồn tin của Tuổi Trẻ, trong tháng 1-2022, khoảng 35% lượng hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà đất ở TP Thủ Đức được yêu cầu khai lại thông tin về giá giao dịch, tổng nghĩa vụ tài chính thu thêm của các hồ sơ sau khi khai lại tăng khoảng 30 tỉ đồng.
D.N.HÀ – A.NHÂN
Nhiều nỗ lực chống thất thu
Trong năm 2021, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan liên tục ban hành nhiều văn bản khuyến khích người dân khai đúng giá các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Tháng 12-2021, Bộ Tài chính ban hành công văn yêu cầu UBND các tỉnh thành và Tổng cục Thuế hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản để nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong đó, UBND các tỉnh thành phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp…
Tháng 1-2022, Bộ Tài chính tiếp tục có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Tháng 2 vừa qua, Bộ Tư pháp có công văn gửi các sở tư pháp và Hiệp hội Công chứng chỉ đạo và giám sát các công chứng viên trong việc yêu cầu và hướng dẫn người dân khai đúng giá giao dịch thực tế.
D.N.HÀ
Chống thất thu thuế nhà đất gắt gao hơn
Người dân làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận 7 (TP.HCM) – Ảnh: T.TRUNG
Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà Lý Thị Hoài Hương – phó vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa, hộ kinh doanh và cá nhân (Tổng cục Thuế) – cho biết đã trình Bộ Tài chính đề án chống thất thu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản.
“Phải kiểm soát dòng tiền”
Theo bà Hương, giải pháp để ngăn chặn trốn thuế là buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán qua ngân hàng. Chỉ kiểm soát dòng tiền thì mới thu đủ thuế.
Thời gian qua, Tổng cục Thuế đã chỉ đạo cơ quan thuế các cấp phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, chuyển cơ quan công an điều tra các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai hoặc kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng. Cùng với việc siết quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất và giao dịch sôi động, trong năm 2021 tổng số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt khoảng 21.000 tỉ đồng, tăng 30% so với năm 2020.
Thực tế, qua giám sát, quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, theo bà Hương, ngành thuế phát hiện thủ đoạn chủ yếu để trốn thuế là thỏa thuận giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế. Thậm chí, hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản còn không ký hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh nộp thuế thu nhập cá nhân.
21.000 tỉ đồng
Đó là tổng số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong năm 2021.
Nguồn: Tổng cục Thuế
Rao bán đất tại một khu đất trên đường số 6, phường Long Bình, TP Thủ Đức (TP.HCM) – Ảnh: N.PHƯỢNG
Giúp chống tham nhũng, rửa tiền
Đồng tình với việc buộc bên mua bất động sản phải thanh toán tiền cho bên bán qua ngân hàng, luật sư Trương Thanh Đức – giám đốc Công ty luật ANVI – cho rằng lẽ ra việc này phải thực hiện từ lâu nay rồi. Giải pháp này không chỉ giúp quản lý được thuế mà còn ngăn chặn được tham nhũng, rửa tiền.
Còn lý giải nguyên nhân tại sao tình trạng tránh thuế, trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản xảy ra nhiều năm nay, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng chính sách đang có vấn đề. Vì người ta bán lỗ cũng phải nộp thuế. Các chi phí lãi vay không hề được trừ trước khi tính thuế. Thêm nữa, giao dịch 2 tỉ đồng cũng như 100 tỉ đồng, đều có chung mức thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng.
Đặc biệt, nghị định 12 năm 2015 hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi bổ sung các luật về thuế có nêu giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Nên với quy định trên, nhiều người thỏa thuận giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế để tránh thuế cũng là dễ hiểu. Để chính sách minh bạch thì cần phải sửa quy định giá đất, không thể để tình trạng đất hai giá như lâu nay.
Đã có phương án chống thất thu trình Bộ Tài chính. Vấn đề sẽ là hoàn thiện chính sách, tổ chức thực hiện.
Luật sư Trương Thanh Đức (giám đốc Công ty luật ANVI): Thống nhất giá tính thuế là giá căn cứ để bồi thường
Nhà nước cần có quy định thống nhất một loại giá đất để vừa tính thuế khi người dân mua bán, chuyển nhượng, đồng thời cũng là giá căn cứ để tính toán bồi thường cho dân khi giải phóng mặt bằng. Điều này giúp tránh việc khi bồi thường thì lấy giá đất theo mức chính quyền địa phương quy định, còn khi tính thuế thì bắt dân nộp theo giá thị trường. Như vậy là không công bằng với người dân. Mặt khác, muốn giá đất sát theo giá thị trường thì UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất hằng năm thay vì 5 năm như đang áp dụng.
LÊ THANH
