Theo Bộ Kế hoạch – Đầu tư (KH-ĐT), điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 23 luật Nhà ở) quy định một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Quy định này đã được hướng dẫn chi tiết tại điều 18 Nghị định số 99 do Chính phủ ban hành năm 2015, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là: nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác.

Như vậy, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án.

Bộ KH-ĐTđánh giá quy định trên là không phù hợp với nhiều điều, khoản khác liên quan đến việc lựa chọn, chấp thuận chủ trương đầu tư tại luật Đầu tư, luật Nhà ở. Do đó, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, bộ này kiến nghị sửa đổi quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư theo hướng hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư “Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đại diện một doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) tại TP.HCM cho biết quy định “dính” đất ở mới được làm dự án chính là nút thắt lớn nhất đối với các nhà đầu tư trong suốt 5 năm qua. Chỉ vì cụm từ “đất ở”, DN quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, TP qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng “chưa có đất ở hợp pháp” không thể triển khai được dự án. Trong khi bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Trên thực tế, DN phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư.

“Tất cả DN BĐS đều đang trông chờ Chính phủ, Quốc hội mau chóng thông qua sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc của xã hội và DN”, vị này kỳ vọng.

Trong văn bản vừa gửi Bộ Tư pháp, Bộ KH-ĐT nêu rõ nếu tiếp tục giữ nguyên quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước chỉ có các loại đất khác (không phải đất ở) sẽ bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện gây thiệt hại cho DN, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Đã gần 6 năm miệt mài kiến nghị sửa đổi những bất cập liên quan đến quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, dẫn chứng cụ thể: cứ 100 dự án nhà ở thương mại thì thường chỉ có không quá 5 dự án có 100% đất ở; có khoảng trên dưới 80 dự án có đất ở và các loại đất khác, còn lại khoảng 10 dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn. Trong 5 năm từ 2015 – 2020, khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án. Nhà đầu tư đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, lâm vào cảnh “chôn vốn” nên cực kỳ khó khăn, có thể bị “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực BĐS thiếu minh bạch, thiếu công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh.

Với 126 dự án tại TP.HCM không được công nhận chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện, nếu các nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư, khoảng 88.000 tỉ đồng, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỉ đồng, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh. Ngược lại, thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể “làm giá” và đạt được lợi nhuận rất cao, có thể đạt “siêu lợi nhuận”. Điều này thể hiện rất rõ qua xu thế giá nhà tăng liên tục trong những năm 2015 – 2020.

Chưa kể, nguồn cung dự án nhà ở thương mại giảm còn dẫn đến sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai. “Giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỉ đồng. Việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến nhà nước bị thất thu 12.600 tỉ đồng thuế GTGT nếu lợi nhuận đạt 20%, tương đương 25.200 tỉ đồng thì nhà nước bị thất thu 5.040 tỉ đồng thuế thu nhập DN (thuế suất 20%). Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác. Nếu thống kê trong cả nước thì mức độ thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần vì thị trường BĐS TP.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường BĐS của cả nước”, ông Châu phân tích.