Nhà đã giao, dân đã ở ổn định nhiều năm; đã đóng tiền sử dụng đất, sẵn sàng đóng thêm, sẵn sàng đóng trước… nhưng không thể làm sổ hồng khiến quyền lợi của hàng vạn hộ dân bị ảnh hưởng… là nội dung chính cuộc Hội thảo “Tắc tiền sử dụng đất” do Báo Thanh Niên tổ chức hôm qua 10.9.

Hội thảo nóng ngay từ đầu với sự tham dự của khá nhiều doanh nghiệp (DN) “đọc trên báo biết” nên chủ động đến tham dự, đại diện ban quản trị một số cao ốc và nhiều chủ đầu tư đang vướng mắc trong việc đóng tiền sử dụng đất (TSDĐ).

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, cho biết trong mấy năm qua Báo Thanh Niên đã có nhiều bài viết phản ánh những vướng mắc, khó khăn cả về phía nhà nước cũng như DN liên quan đến quy trình, thủ tục đóng TSDĐ khiến hàng vạn hộ dân bị “treo” sổ hồng, ngân sách thất thu, dẫn tới khiếu nại, tụ tập khiếu kiện… Tuy nhiên cho đến nay, tình hình vẫn không có gì thay đổi.

Hội thảo “Tắc tiền sử dụng đất” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 10.9   ẢNH: ĐỘC LẬP

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), nhận định đây là vấn đề gây bức xúc rất lớn đối với cả người dân và DN. Hệ quả của việc tắc TSDĐ là người dân không được cấp sổ hồng, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà bị xâm phạm.

Trong khi đó, phía chủ đầu tư cũng khốn khổ vì chỉ khi có sổ hồng thì DN mới thu được khoản tiền 5% còn lại sau khi bàn giao nhà ở. Trong bối cảnh áp lực dòng vốn rất lớn, chậm ngày nào DN khó khăn ngày đó thì hiện nay, các DN bị “ngâm” nhiều năm.

Bên cạnh đó, việc người dân khiếu kiện, tập trung căng băng rôn, khiếu nại gay gắt ở các dự án đã ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như môi trường đầu tư BĐS của TP. Theo thống kê của HoREA, hiện có 11 DN với 44 dự án gồm hơn 22.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng.

Đáng nói, việc chậm trễ đóng TSDĐ không phải do phía DN chây ì, trốn tránh trách nhiệm mà nghịch lý là DN muốn đóng cũng không được. Không chỉ kéo dài 5 – 7 năm mà có dự án lâu nhất là hơn 20 năm vẫn chưa được nộp TSDĐ. Có một điểm chung là hồ sơ trình lên Sở Tài nguyên – Môi trường TP (TN-MT) hiện nay xin được cấp sổ hồng đều được giải quyết rất chậm…

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, chia sẻ tập đoàn đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM. Trong quá trình phát triển, công ty gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Mặc dù phía DN không ngừng theo đuổi, nỗ lực phối hợp các sở ban ngành, hoàn thành các thủ tục pháp lý theo yêu cầu nhưng vẫn không thể tìm thấy lối ra. Trong số các dự án hiện đang “tắc”, có 11 dự án, tương đương 6.118 căn hộ mà chủ đầu tư đã tạm nộp 50% TSDĐ theo chấp thuận của UBND TP.HCM nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số TSDĐ phải nộp, để nộp bổ sung nếu còn thiếu hoặc được hoàn trả nếu dư. Đa số các dự án này đều đã được bàn giao, người dân sinh sống 2 – 3 năm vẫn mòn mỏi chờ sổ.

Một số dự án như số 146 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám, dự án 39 – 39B Bến Vân Đồn… Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% TSDĐ và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người dân nhưng hiện hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở TN-MT.

Chung cảnh ngộ, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, thông tin công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở TN-MT cấp sổ hồng, hầu hết bị vướng ở khâu xác định TSDĐ.

Ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM, trao đổi tại hội thảo  ẢNH: ĐỘC LẬP

Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (Q.Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở TN-MT đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, DN phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng DN cũng không “thoát” phiền hà. Cụ thể như dự án 8X Plus, trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng, Sở TN-MT đã làm thất lạc 5 sổ đỏ và xử lý, giải quyết các thủ tục cấp sổ hồng chậm trễ, kéo dài từ thời điểm tháng 7.2019 đến nay vẫn chưa có kết quả.

Đáng kể, nếu với các dự án BĐS thực hiện ngoài TP.HCM, trung bình chỉ mất 3 – 4 tháng thì tại TP.HCM, hầu hết hồ sơ tính TSDĐ kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Quá trình thẩm định giá đất, xác định TSDĐ mất rất nhiều thời gian, DN phải từ 3 năm mới nộp được TSDĐ, thậm chí nếu nộp TSDĐ trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5 – 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.

Ví dụ khu chung cư Melody Residences (Q.Tân Phú), thời điểm Tập đoàn Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty cổ phần ĐT-TM-DV Điện Lực đã đóng TSDĐ. Trong quá trình thực hiện, dự án có điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được UBND TP.HCM và Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận, dẫn đến yêu cầu cần xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định. Từ tháng 9.2015, Tập đoàn Hưng Thịnh đã chủ động liên hệ Sở Tài chính, Sở TN-MT để thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Hay dự án Moonlight ParkView (Q.Bình Tân), chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền của Cục Thuế TP.HCM nhưng vẫn bị đùn đẩy, chuyển lòng vòng giữa các cơ quan.

Ông Nguyễn Minh Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Sơn Kim Land, cũng than trời vì hàng trăm khách hàng tại dự án Gateway Thảo Điền đang bức xúc, khiếu kiện đòi sổ hồng. Đáng nói, chủ đầu tư đã nộp TSDĐ là 120 tỉ đồng từ đầu năm 2016 và đến tháng 4.2016, Sơn Kim Land đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 3.746,2 m² cho khối nhà A và B. Dự án cũng được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Song, chỉ vì tầng hầm có diện tích đất 9.089,2 m2 lớn hơn so với khối đế là 5.742,8 m² (đã nộp tiền sử dụng đất – PV), Sở TN-MT yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm TSDĐ (bổ sung) nên dự án không được tiếp tục cấp sổ hồng cho phần diện tích còn lại nhưng vẫn chưa được.

Sức nóng của buổi hội thảo được đẩy lên cao trào khi nhiều người dân quá bức xúc với việc bị treo sổ hồng. Bà Hồ Thị Vinh, ngụ chung cư Lexington Residence (Q.2, TP.HCM), phản ánh: Hơn 5 năm qua, dự án này có khoảng 1.500 hộ với khoảng 3.500 nhân khẩu đã về ở và nộp đầy đủ nghĩa vụ thuế nhưng vẫn không được cấp sổ hồng. Người dân nghi kỵ chủ đầu tư, rồi tụ tập, treo băng rôn phản đối vì quá bức xúc. Bản thân Ban quản trị chung cư cũng đã gửi đơn kiến nghị từ T.Ư đến địa phương. Nguyên nhân khiến dự án này không thể cấp sổ hồng bởi mảnh đất 3.800 m2 nằm giáp đường Mai Chí Thọ là hành lang trồng cây xanh phía trước chung cư không thể xác định được TSDĐ.

Bà Hồ Thị Vinh, cư dân chung cư Lexington Residence (Q.2, TP.HCM), bức xúc khi mua nhà nhiều năm nay vẫn chưa nhận được sổ hồng ẢNH: ĐỘC LẬP

“Từ năm 2008 đến nay, TP.HCM đã chấp thuận điều chỉnh quy hoạch nhưng lại không xác định TSDĐ cho DN đóng. Đến năm 2014, theo luật mới phải đấu thầu chọn chủ đầu tư phần đất này. Nhưng tổ chức đấu thầu một khoảng diện tích trồng cây xanh cho dự án phía sau thì ai tham gia dù đúng luật? Như vậy từ năm 2008 – 2013, 6 năm trời vẫn không có văn bản nào của các sở tham mưu cho thành phố? Lỗi này thuộc về ai? Đó là vô trách nhiệm, làm mất rất nhiều công sức của người dân, DN. Giải quyết là phải mạnh dạn vì tắc là do thiếu trách nhiệm của cơ quan chức năng. Riêng dự án Lexington, chúng tôi đề nghị cấp sổ hồng cho cư dân, phần đất kia tách riêng. Tại sao tạo ra bất an cho người dân như vậy? Kiến nghị giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân, cần đi thẳng vào từng chung cư để giải quyết chứ không thể đợi tập hợp tất cả dự án. Nếu đợi tập hợp thì đến bao giờ? Có người mua được nhà đến lúc qua đời vẫn chưa cầm được sổ hồng, mà đó là toàn bộ tâm huyết cả đời của họ. Không cấp chủ quyền cho chúng tôi là chính quyền đã phạm luật. Tôi cũng biết là cán bộ bị áp lực, tâm lý sợ sệt nhưng không làm thì dân quá thiệt thòi. Các chủ đầu tư cam kết chịu trách nhiệm, mọi thứ minh bạch thì không sợ, cây ngay không sợ chết đứng”, bà Hồ Thị Vinh nhấn mạnh.

Bỏ tiền túi làm nhà ở, nhà cho thuê giá thấp, nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, không khỏi ngán ngẩm nêu hàng loạt dự án nhà ở thương mại được giao đất vào các năm 2012, 2013, 2014, 2015 đến nay vẫn không tính TSDĐ được mặc dù đã được Sở TN-MT TP hỗ trợ để hoàn tất. Đơn vị tư vấn không hoàn tất được hồ sơ xin nộp TSDĐ cho dự án, nên đến bây giờ Công ty Lê Thành vẫn không thể đóng TSDĐ để xin cấp sổ hồng cho khách hàng. Đã có rất nhiều cuộc họp giữa DN và đơn vị quản lý, nhiều văn bản kiến nghị kêu cứu… nhưng vướng Thông tư 36/2014, đến nay sau 7 năm, dự án của công ty đã cho thuê hết, chỉ có 27 căn trong dự án được bán ra. Thậm chí, DN xin tạm ứng trước TSDĐ để làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho số căn hộ này nhưng đến nay vẫn chưa được. Mọi thủ tục kiến nghị, họp chạy lòng vòng hơn 7 năm nay, hồ sơ thẩm định 7 lần rồi vẫn chưa kết thúc…

Tương tự, ông Lê Dũng Cường, Tổng giám đốc Công ty TNHH tư vấn và kinh doanh nhà Đạt Gia, cho biết công ty có dự án ở Q.Tân Phú, Q.Thủ Đức với quy mô 1.014 căn, được Bộ Xây dựng nghiệm thu cho dự án đưa vào sử dụng năm 2018. Thế nhưng đến nay, công ty nhiều lần làm việc với UBND để được cấp sổ hồng, trong đó có phát sinh thêm bổ sung ranh giới tầng hầm. Công ty chấp nhận nhưng sau 2 lần họp liên ngành, phát sinh thêm TSDĐ và công ty đồng ý đóng nhưng gần 2 năm vẫn chưa có hướng dẫn đóng để có thể cấp sổ hồng cho cư dân. Điều này dẫn đến việc cư dân khiếu nại nhiều lần, công ty cũng đã có thông tin nhưng họ không tin.

Sau nhiều ý kiến phản ánh, góp ý của các DN BĐS về các bất cập liên quan thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thừa nhận so với thực tế, việc giải quyết các vướng mắc liên quan đến vấn đề này vẫn rất chậm. Trong 5 năm qua, thành phố chỉ thu được 3 – 5% TSDĐ tại các dự án. Hiện còn hơn 100 hồ sơ của DN chưa được giải quyết. Theo thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2020, đơn vị này đã tính giá đất được cho 38 dự án, sắp tới sẽ trình UBND TP.HCM thông qua thêm 49 dự án.

Ông Thạch nhận định quy trình tính TSDĐ không khó, chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý. Đặc biệt đối với các dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, trong quá trình triển khai có rất nhiều luật, quy định thay đổi, điều chỉnh nên vướng nhiều pháp lý. Khó khăn đôi khi từ cấp trung ương nên cơ quan địa phương khi vận dụng luật để làm cũng khó. Bên cạnh đó, cơ quan kiểm tra, kiểm toán qua từng thời kỳ có nhiều trường hợp tham mưu không chuẩn, dẫn đến sai phạm nên thực tế đang có sự trùng lặp, thận trọng, chậm hơn. Hiện chưa có bộ nguyên tắc tiêu chí kiểm tra, thẩm định giá đất; việc thu thập thông tin, phương pháp định giá cũng còn nhiều bất cập…

Với bức xúc của cư dân chung cư Lexington, ông Thạch giải thích rằng miếng đất trên làm cây xanh nên đấu giá không ai mua. Do đó thành phố đã có đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ định cho chủ đầu tư đóng TSDĐ, bởi thẩm quyền này thuộc Thủ tướng. DN cũng tích cực nhưng Thủ tướng Chính phủ chưa kết luận… Với nhiều nguyên nhân như vậy, ông Thạch nhiều lần mong DN lẫn người dân cũng nên thông cảm cho cơ quan này.

Bày tỏ đồng cảm và chia sẻ với Sở TN-MT, nhưng ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh chúng ta có cả một hệ thống pháp lý liên quan cách tính tiền sử dụng đất rất rõ ràng, vấn đề ở đây liên quan phương pháp tính. Hưng Thịnh kiến nghị cách tính TSDĐ một cách minh bạch, công khai, để DN xem xét thực hiện. Hầu hết các dự án của Hưng Thịnh đang làm bị vướng khâu nghĩa vụ tài chính bổ sung. Vậy phải xác định rằng DN đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và nay do điều chỉnh như thế, có thể DN còn được nhận lại hoặc đóng thêm nếu có.

ĐỒ HỌA: HỒNG SƠN

“Sở nên xem xét lại vấn đề này để tham mưu cho chính xác, đối tượng nào tại dự án sẽ thu TSDĐ và đối tượng nào được miễn. Phải nói rõ, những phần công cộng, làm sao bắt chủ đầu tư đóng. Vậy đóng rồi cấp sổ đất công cộng đó cho ai? Nếu văn bản tham mưu của Sở mà được UBND TP.HCM áp dụng, yêu cầu tính lại giá trị TSDĐ các dự án đã đưa vào sử dụng rồi, DN chúng tôi làm sao tính? Làm sao lại kích hoạt thu thêm TSDĐ các dự án đã được quyết toán?”, ông Dũng nói.

Ý kiến