Nhà để ở, cấm kinh doanh được không?
Tại nhiều khu đô thị mới và hiện đại ở TP.HCM, xen kẽ trong khu nhà ở, những biệt thự sang trọng là những nhà hàng ăn uống, quán cà phê…, gây bất an và bức xúc với nhiều người dân.
Nhà để ở, cấm kinh doanh được không?
Tại nhiều khu đô thị mới và hiện đại ở TP.HCM, xen kẽ trong khu nhà ở, những biệt thự sang trọng là những nhà hàng ăn uống, quán cà phê…, gây bất an và bức xúc với nhiều người dân.
Đà Nẵng vừa đưa ra quy định về kinh doanh trong khu dân cư, theo đó, những tuyến đường rộng 5,5m phổ biến ở Đà Nẵng sẽ không đủ điều kiện mở nhà hàng – Ảnh: V.H.
Giải thích lý do để xảy ra tình trạng “bước chân ra khỏi cửa nhà ở là có quán ăn, chỗ đậu xe, nhà hàng, quán cà phê…” ngay trong các khu đô thị hiện đại, chính quyền địa phương cho rằng do luật cho phép, ngành nghề kinh doanh không thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện. Trong khi đó, Đà Nẵng đã đưa ra yêu cầu muốn mở nhà hàng phải có chỗ đậu xe, lòng đường phía trước tối thiểu phải 7,5m… với lý do đảm bảo an toàn giao thông, văn minh đô thị.
Xây nhà trọ, gara xe trong khu biệt thự
Khu dân cư ở tổ 25A, P.Bình Trưng Tây, quận 2 là dự án nhà ở đã hình thành trên 10 năm. Đa số người dân trong khu vực là cán bộ, công chức, người nghỉ hưu tự thuê đường dây rác, tự góp tiền ký hợp đồng thuê công ty bảo vệ. Thời gian gần đây, trong khu vực tổ 25A có một gara xe hơi hoạt động và một lô đất khác được xây thấp tầng, ngăn thành 3 căn nhà trọ cho thuê. Một số gia đình khác cho thuê nhà để mở quán ăn, quán cà phê để bàn ghế ra công viên bờ sông làm mất không gian cho người đi bộ, đi tập thể dục ven sông.
Bà Trần Thị Diệu Hạnh – tổ trưởng tổ 25A – bức xúc cho biết khi mua đất nơi đây để xây nhà ở, khu vực này được quy hoạch là khu dân cư, không phải khu thương mại dịch vụ. “Người dân mở quán ăn, cà phê, gara xe hơi và cả nhà trọ… liệu có sai quy hoạch? Những điểm kinh doanh này có được Nhà nước cấp giấy phép kinh doanh hay không?…” – bà Hạnh thắc mắc.
Nhiều cư dân tại đây cũng cho rằng cho phép một gara xe hơi hoạt động trong khu dân cư có nhiều bất tiện. Ngoài tiếng ồn, khách ra vô cơ sở này ảnh hưởng đến an ninh của khu dân cư…
Tình trạng cư dân bức xúc vì nhà ở thành nơi kinh doanh cũng diễn ra ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Ông Tuấn, một người dân ở khu Mỹ Kim, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cho biết khi mua biệt thự ở khu Mỹ Kim, gia đình ông được nhân viên công ty tư vấn cho biết khu vực này chỉ dành để ở, không có các hoạt động kinh doanh. Hợp đồng mua nhà cũng có quy định này.
Tuy nhiên, khu vực này có nhiều cơ sở kinh doanh mọc lên, chủ yếu là văn phòng các công ty, quán ăn, quán cà phê trong các căn biệt thự liên kế… Việc kinh doanh của một số nhà làm cho những gia đình khác không còn cảm giác an toàn, yên tĩnh của một khu ở.
“Khi bỏ tiền mua nhà ở khu này – có giá cao hơn nhiều khu vực khác ở trung tâm TP – với mong muốn được ở trong một khu dân cư trật tự, không có kinh doanh, nhưng khu vực này hiện nay cũng không khác những khu dân cư bên ngoài” – ông Tuấn nói.
Xe để tràn xuống lòng đường ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng – Ảnh: TỰ TRUNG
Đổ qua đổ lại!
Ông Vũ Trung Hiếu, phó chủ tịch UBND phường Bình Trưng Tây, cho biết quy định hiện hành không cấm kinh doanh quán cà phê, quán ăn, tạp hóa, gara xe, phòng trọ trong khu dân cư.
Khu vực quận 2 cũng chưa có quy hoạch khu ở và khu thương mại dịch vụ riêng biệt nên chính quyền không thể từ chối cho dân đăng ký kinh doanh hoặc buộc người dân phải ngừng hoạt động vì sai quy hoạch.
Trong khi đó, theo một lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, việc cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được thực hiện theo Luật doanh nghiệp 2014, trong đó không có quy định yêu cầu người đăng ký thành lập doanh nghiệp phải chứng minh địa chỉ đăng ký chứng nhận doanh nghiệp phải phù hợp quy hoạch.
Cũng theo vị này, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp chỉ là “giấy khai sinh” của cơ sở kinh doanh, không phải là giấy phép kinh doanh của cơ sở đó. Doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động phải được cơ quan chuyên môn cấp giấy phép hoạt động hoặc chính quyền địa phương kiểm tra các điều kiện hoạt động sau khi đăng ký kinh doanh.
“Nếu vị trí đăng ký chứng nhận doanh nghiệp không phù hợp quy hoạch hoặc gây mất an ninh trật tự, không bảo đảm vệ sinh môi trường…, chính quyền địa phương không cho doanh nghiệp hoạt động” – vị này nói.
Theo đại diện Ban quản lý khu đô thị Nam TP (đơn vị quản lý quy hoạch), khi duyệt quy hoạch sử dụng đất trong khu A của khu Nam có phân thành những phân khu chức năng riêng, trong đó có các khu vực chỉ để ở. Tuy nhiên, Ban quản lý khu Nam không thể dựa vào quy hoạch sử dụng đất để cấm người dân mở cơ sở kinh doanh tại địa chỉ đăng ký, nếu các cơ sở này đã được cơ quan chức năng cấp phép.
Còn theo ông Lê Văn Thành – phó chủ tịch UBND quận 7, khu A nằm trong khu Nam TP do Ban quản lý khu Nam quản lý quy hoạch, nên địa phương không nắm bắt được khu vực nào quy hoạch là khu ở hay khu thương mại dịch vụ.
“Nếu Ban quản lý khu Nam khẳng định được khu vực nào được quy hoạch chỉ dành để ở mà vẫn có các cơ sở thương mại dịch vụ hoạt động, UBND quận sẽ kiểm tra xử lý” – ông Thành khẳng định.
Nhiều quán cà phê, quán nhậu, quán ăn… ngay tại khu dân cư Thế Kỷ 21, Q.2, TP.HCM – Ảnh: TỰ TRUNG
Luật không cấm nên không thể làm khác!
Trả lời Tuổi Trẻ về những phản ảnh của người dân trên địa bàn, ông Vũ Trung Hiếu (phó chủ tịch UBND phường Bình Trưng Tây, quận 2, TP.HCM) cho biết cơ sở số 30 đường Bát Nàn là trụ sở kinh doanh của một công ty chuyên về bảo dưỡng và sửa chữa ôtô, được Sở KH-ĐT cấp giấy đăng ký doanh nghiệp, có cam kết bảo vệ môi trường với UBND quận 2.
“Đây là ngành nghề không quy định phải có giấy phép bảo đảm an ninh trật tự nên gara xe này đủ điều kiện hoạt động. Nếu quá trình hoạt động công ty có vi phạm sẽ bị xử lý” – ông Hiếu cho biết. Riêng các phòng trọ như phản ảnh, theo ông Hiếu, chủ phòng trọ đã xây dựng sai thiết kế được duyệt theo quy hoạch 1/500 của khu dân cư này nên chưa được cấp giấy đăng ký kinh doanh phòng trọ và bị xử lý vi phạm xây dựng.
“Nếu một căn nhà nào đó xây dựng đúng quy hoạch rồi cho thuê làm phòng trọ, chính quyền cũng không thể dựa vào lập luận đây là khu dân cư mà cấm người dân cho thuê phòng trọ” – ông Hiếu cho biết. Với những quán ăn, quán cà phê lấn chiếm lề đường hay bờ sông, UBND phường đang xử lý về trật tự đô thị chứ không thể buộc họ dừng kinh doanh hay buộc chủ nhà không cho người thuê để mở quán ăn, bởi pháp luật không cấm người dân kinh doanh những ngành nghề này trong khu dân cư.
Theo Ban quản lý khu Nam, đơn vị này đã từng đề xuất với UBND TP quy hoạch đăng ký kinh doanh thương mại dịch vụ tại khu A – khu đô thị mới Nam TP. Theo đó, cơ quan chức năng chỉ cấp đăng ký kinh doanh thương mại dịch vụ tại những vị trí được quy hoạch sử dụng đất là khu thương mại dịch vụ và văn phòng hoặc khu nhà ở kết hợp với thương mại dịch vụ.
Tại các tòa nhà chung cư, chỉ đăng ký thương mại dịch vụ đối với các cửa hàng thuộc khối đế của tòa nhà, các tầng trên chỉ được phép đăng ký kinh doanh nhà cho thuê nguyên căn để ở. Đề xuất này nêu rõ không được đăng ký kinh doanh đối với các vị trí có chức năng khu nhà ở. Các vị trí khu nhà ở chỉ được đăng ký kinh doanh nhà cho thuê nguyên căn để ở…
Tuy nhiên, theo Ban quản lý khu Nam, đề xuất này được chuyển cho Sở KH-ĐT nhưng đã không được triển khai các bước tiếp theo.
* TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn:
Phải sửa quy định về cấp phép kinh doanh
Quy trình quy hoạch cụ thể có ba bước: lập quy hoạch, thực hiện quy hoạch và quản lý quy hoạch. Nhưng thời gian qua, quy hoạch và thực hiện quy hoạch tại Việt Nam thường không đi đôi với nhau. Việc đăng ký kinh doanh nằm ở khâu quản lý quy hoạch, thuộc trách nhiệm chính của cơ quan cấp phép và chính quyền địa phương.
Thực tế cho thấy tất cả các khu phố, tuyến phố trong đô thị Việt Nam đều là đa chức năng, bước chân ra khỏi cửa nhà ở là có quán ăn, chỗ đậu xe, sạp báo, nhà hàng… Bởi luật không có điều khoản nào cấm người dân mở cơ sở kinh doanh trong những khu biệt thự, villa vốn chỉ dùng để ở.
Ở nhiều đô thị trên thế giới, chính quyền sẽ không cấp phép kinh doanh trong khu vực được quy hoạch là nhà ở.
Các đô thị có những khu đơn chức năng (chỉ để ở) và những khu hỗn hợp đa chức năng (khu thương mại dịch vụ…). Một khi cấp phép kinh doanh, chính quyền sẽ kèm theo những điều kiện cụ thể như nhà hàng phải có chỗ đậu xe, làm trường học phải có khoảng lùi để phụ huynh đưa đón học sinh, xây chung cư phải có đủ chỗ đậu xe…
Việc cấp phép kinh doanh trong khu dân cư sẽ ảnh hưởng chất lượng của khu dân cư, cấp phép cho nhà hàng không có bãi đậu xe sẽ gây kẹt xe… Nếu chính quyền cấp phép sai, người dân có thể khởi kiện.
Tại Việt Nam, muốn tạo một khu phố đơn chức năng, khu ở chỉ để ở trước hết phải sửa luật, cụ thể là sửa Luật doanh nghiệp về điều kiện kinh doanh. Chẳng hạn, muốn mở nhà hàng phải có chỗ đậu xe cho khách, mở trường học phải có khu vực đỗ xe dành cho phụ huynh… Đây có thể là những khu vực có quy chế đặc biệt và được luật bảo vệ để bảo đảm thực hiện tương tự như việc người ở chung cư phải chấp hành nội quy của chung cư. Khi một gia đình, cá nhân nào đó mua nhà ở khu này phải ký cam kết thực hiện theo quy chế của khu dân cư.
Pháp luật cũng phải tạo điều kiện cho người dân bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu người kinh doanh vi phạm, bất kỳ người dân nào cũng có quyền khiếu nại đến chính quyền các cấp hoặc khởi kiện đến tòa án yêu cầu rút giấy phép kinh doanh. Đặc biệt, phải tạo điều kiện, hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp đầu tư những khu đô thị đơn chức năng theo nhu cầu của thị trường.
* TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Đại học Việt – Đức):
Cần những đô thị đơn chức năng
Tại nhiều đô thị trên thế giới, việc khu phố, tuyến đường nào được làm gì, ở hay kinh doanh, khu trường học, bệnh viện… được đưa hẳn vào quy hoạch đô thị chứ không giao cho ngành đăng ký kinh doanh hoặc quản lý sau khi cấp chứng nhận đăng ký doanh nghiệp như ở Việt Nam. Theo đó, khu nào cho phép chức năng kinh doanh, thương mại, dịch vụ, hỗn hợp… mới được phép kinh doanh. Việc này còn liên quan đến việc quản lý không gian, tối ưu hóa việc sử dụng không gian của từng khu vực theo quy hoạch.
Quy chuẩn về quy hoạch Việt Nam hiện chưa quy định cụ thể điều này. Trong khi đó, kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu của người dân cũng ngày càng cao hơn. Những khu vực có dân trí cao, người dân muốn có sự yên tĩnh, riêng tư tại khu ở có xu hướng muốn đẩy các ngành kinh doanh dịch vụ bán lẻ ra khỏi khu vực này.
Do đó, theo tôi, đã đến lúc Nhà nước phải tính đến việc xây dựng hành lang pháp lý để hình thành các khu vực đô thị đơn chức năng (khu vực chỉ để ở) nhằm đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân. Muốn xây dựng, Nhà nước không thể đơn phương áp đặt mà phải làm từ cộng đồng, đa số người dân trong khu vực, cộng đồng đó phải đồng thuận với việc này. Khi Nhà nước lập quy hoạch cho những khu này phải lấy ý kiến của người dân, khi đa số dân đồng thuận mới thi hành, người nào không tuân thủ có thể đi nơi khác ở.
