Nên xem xét bỏ khung giá đất
Giá đất quy định trong bảng giá đất tại TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ đang thấp hơn rất nhiều so với giá được giao dịch trên thực tế, mức chênh lệch có khi tới 5 – 7 lần.
Nên xem xét bỏ khung giá đất
Giá đất quy định trong bảng giá đất tại TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ đang thấp hơn rất nhiều so với giá được giao dịch trên thực tế, mức chênh lệch có khi tới 5 – 7 lần.
Người dân làm thủ tục nhà đất tại UBND Q.9, TP.HCM. Ảnh nhỏ: Rao bán nhà đất ở Q.9, TP.HCM ẢNH: ĐỘC LẬP – KHẢ HOÀ
Luật Đất đai 2013 bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm nhưng về bản chất thì giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Bất cập bảng giá đất
|
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) về những bất cập trong luật Đất đai, đặc biệt là liên quan đến khung giá đất và bảng giá đất. Theo HoREA, giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương mà cụ thể là TP.HCM công bố với giá đất thực tế trên thị trường có khoảng cách rất lớn, từ 30 – 50%.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. TP được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2. Con số này, theo ông Châu là quá thấp so với giá thực tế hiện nay của khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2. Kể cả khi áp dụng hệ số K mà TP ban hành cho cả ba tuyến đường trên (áp dụng trong trường hợp đơn giá thuê đất hằng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá) thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2. “Vẫn còn rất thấp so với giá giao dịch thực tế trên thị trường”, ông Châu nói.
Theo khảo sát của chúng tôi, giá đất quy định trong bảng giá đất tại TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất được giao dịch trên thực tế, mức chênh lệch có khi tới 5 – 7 lần. Cụ thể, tại tuyến đường Cách Mạng Tháng 8 (Q.3) đoạn từ Võ Thị Sáu đến Nguyễn Thị Minh Khai được quy định là hơn 61 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường đang dao động từ 270 – 300 triệu đồng/m2, tức gấp 5 lần. Đất mặt tiền đường Cộng Hoà (Q.Tân Bình) theo bảng giá chỉ 26 triệu đồng/m2 nhưng thực tế dao động từ 200 – 240 triệu đồng. Hay tại vị trí mặt tiền đường Quang Trung (Q.Gò Vấp) trong bảng giá chỉ là 19,4 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường khoảng hơn 130 triệu đồng/m2… Giá đất thực tế tại các quận khác như 5, 8, 9, 11, Thủ Đức, Tân Phú cũng cao hơn so với giá đất quy định trong bảng giá đất từ 5 – 7 lần.
Không có tác dụng
Từ bất cập nêu trên, HoREA kiến nghị bỏ quy định khung giá đất, đồng thời giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương. Tuy nhiên, một vấn đề phát sinh là hiện nay một trong những trường hợp áp dụng bảng giá đất là để tính tiền sử dụng đất. Lâu nay, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hoá nhà đất, đóng thuế… đều căn cứ theo bảng giá đất và thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nếu thay đổi, số tiền sử dụng đất người dân phải đóng rất cao. HoREA kiến nghị, nên tính tiền sử dụng đất trong hạn mức chỉ bằng 15% hoặc một tỷ lệ nào đó so với bảng giá đất cho hộ gia đình, cá nhân. “Bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Đồng thời xem xét đề xuất của UBND TP.HCM nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước”, ông Châu kiến nghị.
 Giá đất theo bảng giá và theo giao dịch thực tế tại TP.HCM – Nguồn: HoREA, khảo sát của Thanh Niên ẢNH: ĐÌNH SƠN – ĐỒ HOẠ: HỒNG SƠN |
Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn bất động sản VN, phân tích hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất, cho thuê đất kể cả của người dân và doanh nghiệp (DN) hầu hết giao dịch bằng giá thị trường. Ngay cả đền bù, tái định cư của người dân cũng đã theo giá thị trường nên khung giá đất thực tế không có tác dụng.
“Trước đây mỗi năm một lần và từ khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực, các địa phương phải tốn khá nhiều thời gian công sức để thẩm định giá đất, xây dựng khung giá đất ban hành 5 năm một lần. Tuy nhiên việc này kéo theo nhiều hệ lụy cho cả người dân và DN. Do đó, Chính phủ nên bỏ khung giá đất, giao về cho địa phương tự xác định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp”, ông Trinh kiến nghị.
Để các địa phương tự quyết
Một lãnh đạo của Sở TN-MT TP.HCM thừa nhận khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường là một bất cập kéo dài trong nhiều năm qua. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Khung giá thấp thì bảng giá cũng thấp, kể cả bảng giá và khung giá cũng có sự chênh lệch rất đáng kể. Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất. Không những vậy, người dân cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất đối với các dự án do nhà nước thực hiện. Đồng thời chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài…
Một chuyên gia về đất đai nhận xét, luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất có thể thay đổi 5 năm một lần nếu giá đất biến động quá 20%. Nhưng thực tế từ khi ban hành luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào. “Bỏ khung giá đất khỏi mất công thẩm định giá đất, thuê công ty tư vấn giá đất… quá nhiêu khê. Giao cho địa phương ban hành bảng giá đất bằng khoảng 70% giá thị trường là đã hoàn hảo”, vị này cho hay.
Mới đây, Bộ TN-MT cũng đã có kiến nghị Chính phủ nên bỏ khung giá đất và giao toàn quyền cho địa phương ban hành bảng giá đất, tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh có thể ban hành giá đất phù hợp hơn với cơ chế thị trường mỗi khu vực (có thể xác suất chính xác đến khoảng 90%).
|
Bỏ khung giá đất là cần thiết
Tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở, đất ở tăng cao trong khi khung giá đất lại quá lạc hậu đã phát sinh nhiều vấn đề.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, trong một hội thảo về giá đất gần đây, cho biết VN là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh và tốc độ đô thị hóa khá cao như TP.HCM 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương 77%, Hải Phòng 46,3%, Cần Thơ 68,05%… Không những vậy, dân số tăng nhanh đã khiến nhu cầu về đất ở, đất xây dựng công trình công cộng, hạ tầng đô thị, văn phòng, khu công nghiệp… tăng cao trong khi nguồn cung không đáp ứng nổi. Điều này khiến giá đất liên tục biến động khó lường và là thách thức đối với công tác thẩm định giá đất. Khi thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giá, nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng; trong khi phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định khung giá đất tại các địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỉ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng khung giá đất, bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.
Hiện nay tồn tại 2 loại giá đất: do nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 – 40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải toả, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước.
Theo luật sư Vân Trường, Đoàn luật sư TP.HCM, đến nay bảng giá đất đã bộc lộ nhiều bất cập, thậm chí lạc hậu so với thị trường. Điều này đã tạo hệ lụy không chỉ cho người dân, DN mà cả công tác quản lý đất đai của nhà nước. Nguyên nhân là do việc xây dựng khung giá đất, bảng giá đất tại các địa phương chủ yếu do các cơ quan tham mưu giúp việc cho UBND các cấp thực hiện nên năng lực và thời gian đầu tư cho hoạt động này không nhiều; việc tham gia của các tổ chức tư vấn giá đất độc lập còn rất hạn chế; tiến độ xây dựng khung giá đất bị chậm so với quy định. Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất là cần thiết bởi nó sẽ giúp giảm một phần ngân sách của các địa phương khi chi tiền cho công tác điều tra, thẩm định, xây dựng bảng giá đất. Thay vì xây dựng khung giá đất, Chính phủ nên giao về cho các địa phương tự xác định, ban hành bảng giá đất, áp dụng cho cả người dân và DN. “Hiện nay như ở TP.HCM đang áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, tức hệ số K, cho người dân, hệ số K này có thể dùng để xác định tiền sử dụng đất cho cả DN. Như vậy tránh phải lập hội đồng thẩm định giá đất, công ty thẩm định giá đất… rất rườm rà, mất thời gian, phát sinh nhũng nhiễu lại không chính xác”, luật sư Trường kiến nghị.
Đình Sơn
|
ĐÌNH SƠN
