Năm 2023 hệ số K tăng 1 lần so với năm 2022  ĐÌNH SƠN

Bảng giá đất TP.HCM chia làm 5 khu vực

Cụ thể, nhóm 1: Áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. UBND TP.HCM đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất là 2,5 lần.

Nhóm 2: Áp dụng đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chia làm 5 khu vực. Đối với mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ, UBND TP.HCM đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 3,5 lần, thấp nhất là 2,7 lần. Đối với mục đích sản xuất kinh doanh có hệ số cao nhất là 2,7 lần, thấp nhất là 2,5 lần.

Nhóm 3: Áp dụng đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá, hoặc cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tương tự như nhóm 2, chia thành 5 khu vực, hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất là 3,5 lần, thấp nhất là 2,7 lần.

TP.HCM chia bảng giá đất theo 5 khu vực. Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm TP.Thủ Đức và các quận: 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú. Khu vực 3 gồm các quận: 8, 12 và Bình Tân. Khu vực 4 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn và Nhà Bè. Khu vực 5 là huyện Cần Giờ.

Theo UBND TP.HCM, quy định của pháp luật yêu cầu UBND cấp tỉnh phải xem xét ban hành hệ số K để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn. Tuy nhiên, trong các năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 tác động rất lớn đến đời sống người dân và hoạt động của các doanh nghiệp trên địa bàn, nên TP.HCM đã quyết định giữ nguyên hệ số K liên tục từ năm 2020 đến 2022. Theo đó hệ số K trong 3 năm qua của TP.HCM tương ứng với hệ số từ 1,5 đến 2,5 lần so với bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực.

Trong khi đó, giá đất trên thị trường liên tục biến động theo chiều hướng tăng suốt thời gian qua. Đến nay tuy vẫn còn khó khăn nhất định nhưng tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, kinh tế đã hồi phục và tăng trưởng tích cực hơn, do vậy UBND TP.HCM dự kiến sẽ tăng hệ số K trong năm 2023.

Quá trình dự thảo văn bản đã lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức theo quy định. Theo đó, đa số các ý kiến đều đề xuất mức tăng hệ số là 1.0. Ngoài ra, có nhiều ý kiến đề nghị tăng từ 1.0 – 3.0. Một số ý kiến đề nghị tăng ở mức 0,5.

Qua xem xét, đánh giá tác động nhiều mặt, UBND TP.HCM dự kiến sẽ quy định hệ số K năm 2023 tăng 1.0 so với năm 2022. Như vậy, hệ số K năm 2023 sẽ tương ứng từ 2,5 – 3,5 lần so với bảng giá đất. Qua thống kê dữ liệu giá đất đã định giá theo giá thị trường và dữ liệu thị trường xây dựng bảng giá đất (2020 – 2024) do các cơ quan chức năng thu thập thì mức giá áp dụng theo hệ số quy định năm 2022 đang ở mức khoảng từ 10,5% – 35,7% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Chống thất thu ngân sách

Nếu hệ số K năm 2023 trên địa bàn TP.HCM tăng thêm 1.0 (tương ứng từ 2,5 – 3,5 lần so với bảng giá đất) thì mức giá theo hệ số sẽ ở mức từ 18 – 50% so với giá chuyển nhượng trên thị trường (tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất).

Bên cạnh đó, hệ số K để tính bồi thường khi thu hồi đất ở được UBND TP.HCM phê duyệt năm 2021, 2022 và khung hệ số theo quyết định số 28 Ban hành quy định hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2022 thì hệ số điều chỉnh giá đất ở để tính bồi thường ở mức từ 4 – 15 so với bảng giá đất.

Trong khi đó, hệ số K dự kiến ban hành và áp dụng năm 2023 mặc dù có tăng nhưng chỉ ở mức từ 2,5 – 3,5 lần so với bảng giá đất. Theo UBND TP.HCM, việc điều chỉnh hệ số K không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá (theo bảng giá đất) từ 30 tỉ đồng trở lên thì nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định thông qua việc thẩm định giá đất cụ thể theo giá thị trường mà không áp dụng hệ số K. Trường hợp khu đất có giá (theo bảng giá đất) từ dưới 30 tỉ đồng mới áp dụng hệ số K.

Giá đất theo hệ số K dự kiến áp dụng trong năm 2023 sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá đất xác định theo giá thị trường. Như vậy, dự kiến tăng hệ số K năm 2023 lên 1.0 so với hệ số K năm 2022 là có ảnh hưởng nhất định đối với người dân và doanh nghiệp nhưng không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức.

UBND TP.HCM cũng cho rằng, thực trạng bảng giá đất của TP.HCM khá thấp so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Tuy nhiên việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá đất thị trường chưa thể thực hiện được ngay do ảnh hưởng mức giá tối đa của khung giá đất và một số yếu tố khác. Do vậy, việc xây dựng và từng bước tăng hệ số K theo lộ trình thích hợp là việc làm cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Việc tăng hệ số K là phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời là một trong các giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Việc tăng hệ số K ở mức vừa phải theo lộ trình thích hợp sẽ đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TP.HCM.

Cũng theo UBND TP.HCM, ngày 16.6.2022, Ban chấp hành T.Ư ban hành Nghị quyết số 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất. Thể chế hóa Nghị quyết 18, cơ quan có thẩm quyền đang xây dựng, cho ý kiến hoàn thiện đối với dự thảo luật đất đai sửa đổi, các cơ quan chức năng của TP sẽ nghiên cứu, điều tra, xây dựng, hoàn thiện và tham mưu cho UBND TP ban hành bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá thị trường.

Do vậy, việc tăng hệ số K năm 2023 là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tiễn trên địa bàn TP.HCM trong thời gian tới.

ĐÌNH SƠN – SỸ ĐÔNG

TNO