Làm việc 120 năm mới mua được nhà bằng lương

Theo GS Đặng Hùng Võ, một chỉ số rất quan trọng của thị trường bất động sản là tỷ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình theo năm. Tại các nước châu Âu, tỷ số này là từ 2 tới 4. Giả sử, mỗi lao động có thể tiết kiệm được 25% tiền lương, có nghĩa là sau 4 năm sẽ tiết kiệm được 1 năm lương. Vậy tỷ số nói trên là 2 thì sau 8 năm làm việc, người lao động có thể mua được nhà. Nếu tỷ số là 4 thì sau 16 năm lao động họ sẽ mua được nhà. Tại Thái Lan, tỷ số này là 7, tức là sau 28 năm làm việc sẽ mua được nhà. Tại Việt Nam, trong cơn sốt giá 2007 – 2008, tỷ số này là 25, tức là phải lao động 100 năm mới mua được nhà. Trong cơn sốt đất hiện nay, nhiều người đã tính sơ bộ tỷ số này là 30, vậy phải lao động 120 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, một nhóm nhỏ thì giàu lên khá nhanh từ kinh doanh nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỉ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỉ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Giá bất động sản đang quá cao  ĐÌNH SƠN

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão). Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, do thiếu cung trong lúc tổng “cầu” rất lớn, mà theo quy luật cung-cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Tập đoàn DKRA Việt Nam, cho biết với mức thu nhập bình quân đầu người ở TP.HCM hiện khoảng 6.400 USD/năm như hiện nay, thì phải mất 20 năm tích cóp người trẻ mới có thể mua được nhà 1,5 tỉ đồng tại TP.HCM.

Loại bỏ đầu cơ

Theo GS Đặng Hùng Võ, mấu chốt là cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và cả để phục vụ nhu cầu ở của người dân… Khi thị trường tăng trưởng nóng, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao khiến bong bóng tích tụ và đến một thời điểm nhất định, bong bóng sẽ nổ. Khi đó thị trường sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Ông Đặng Hùng Võ chỉ rõ, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá bất động sản đã tác động đến các nhà đầu tư thứ cấp vay dùng đòn bẩy tài chính để kinh doanh bất động sản. Từ đây đã giảm mạnh nguồn cầu, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, từ đó khiến sốt giá bất động sản không còn nữa.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, tình trạng sốt giá bất động sản có thể xảy ra tại bất kỳ đâu. Đây là một thị trường có quán tính cao, khó điều chỉnh kịp thời (do khối lượng vốn đầu tư quá lớn) nên tình trạng sốt giá dễ dẫn đến tích tụ “bong bóng” và khi nổ “bong bóng” luôn dẫn đến khủng hoảng tiền tệ (tại Nhật Bản), khủng hoảng tài chính (tại Hoa Kỳ) và thậm chí khủng hoảng kinh tế (tại Thái Lan) sẽ cần một thời gian khá dài, cần nhiều tiền để khắc phục hậu quả về nợ xấu từ thế chấp.

Hạn chế đầu cơ để giảm giá nhà  ĐÌNH SƠN

Tại Việt Nam, tình trạng ‘‘sốt’’ giá nhà đất do thuế tài sản quá thấp nên cầu ảo liên quan đến đầu cơ và trữ tiền vào thị trường này luôn ở mức cao, chu kỳ sốt đất tại Việt Nam là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao nhưng chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng”. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Trước tình hình này, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương kịp thời dẹp bỏ các chợ ‘‘cóc’’ bất động sản và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò’’ đất tiêu cực. Tất nhiên, Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý các hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán liên kết thị trường bất động sản nhằm tư lợi. Ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02 về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 16 về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản. Trong đó đã có những giải pháp về công khai – minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh bất động sản và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần ngọn của vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản để sao cho cầu nhà ở luôn là cầu thật.

‘‘Giải pháp lâu dài là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản…’’, Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất.

ĐÌNH SƠN

TNO