Quá nhiều luật liên quan đến bất động sản

Phát biểu tại hội nghị, TS Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright, cho rằng cần sửa các luật thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản.

Chỉ liên quan tới thị trường bất động sản, nước ta đang có hàng loạt luật: Đầu tư, Đấu thầu, Đấu giá, Quy hoạch, Xây dựng… Trong đó, luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản đang sửa đổi, bổ sung. Việc có nhiều luật liên quan đặt ra vấn đề làm sao để tránh chồng chéo luật, không mâu thuẫn, tăng tính thống nhất, ổn định để phát triển.

Nhiều luật cùng liên quan đến bất động sản, khó tránh mâu thuẫn, chồng chéo  LÊ QUÂN

“Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… chúng ta sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán”, TS Phạm Duy Nghĩa cảnh báo.

Đồng thời, ông Nghĩa đề nghị phải quan tâm đến vấn đề gốc là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”.

“Đừng làm nhiều cành xum xuê mà không để ý gốc, chi bằng tỉa bớt cho nhẹ cành. Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… Trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Đông đảo chuyên gia, báo chí tham dự hội nghị góp ý sửa luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản LÊ QUÂN

Chỉ có thể hài hoà, khó thống nhất?

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, đại diện Ban Pháp Chế VCCI, đánh giá thời gian qua, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của các luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai. Tại dự thảo các luật này cũng chưa có sự nhất quán trong một số quy định. Chẳng hạn, luật Nhà ở và luật Đất đai đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.

Cụ thể, luật Đất đai và dự thảo luật Đất đai sửa đổi không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Quy định như vậy sẽ vướng trong triển khai thực tế.

Về thời hạn có hiệu lực, luật Đất đai và luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, đại diện VCCI, phát biểu về nhiều điểm mâu thuẫn trong luật Nhà ở với luật Đầu tư, luật Đất đai  CTV

“Khi đọc dự thảo luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Luật Đầu tư, luật Nhà ở cũng tương tự. Điều 46 dự thảo luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư…

Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư xong nhưng căn cứ luật Đất đai lại không có. Hiện tại, quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng chỉ rõ.

TS Lưu Bình Nhưỡng, Phó trưởng Ban Dân nguyện, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bày tỏ làm sao để hài hoà các luật chuyên ngành như luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản với các luật lớn hơn như luật Đất đai, luật Đầu tư, luật Dân sự… là điều không dễ. Đây là điều hệ trọng nhưng chưa có nhiều người đề cập đến. Việc thống nhất các điều luật trong hàng chục luật khác nhau là điều không dễ nên cần xem xét, góp ý trên lập trường nào để làm sao hài hoà được với lập trường khác, tạo sự hài hoà, khả thi nhất có thể.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng, cơ quan soạn thảo luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản lần này sẽ đưa ra dự thảo các luật sửa đổi thông minh, khả thi  LÊ QUÂN

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết năm 2014, khi sửa luật Nhà ở thì luật Đất đai đã được thông qua rồi. Sau này, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản cùng với bộ luật Dân sự được thông qua cùng thời điểm. Nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù thời điểm thông qua cùng lúc.

Ông Khởi cho biết, tại hội nghị góp ý sửa đổi luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã tiếp nhận hơn 20 ý kiến góp ý, sẽ xem xét, báo cáo đưa vào dự thảo luật trước khi trình Chính phủ, Quốc hội.

LÊ QUÂN

TNO