Thành phố thu tiền cọc 1.051 tỉ đồng

Hôm qua 8.7, ông Lê Duy Minh, Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết cơ quan này đã gửi công văn đến Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên – Môi trường và UBND TP.HCM báo cáo tình hình hai doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm là Công ty CP Dream Republic và Công ty CP Sheen Mega chưa nộp tiền dù đã quá 180 ngày theo hợp đồng. Hiện Cục Thuế đang chờ quyết định hủy hợp đồng trúng đấu giá của cơ quan chức năng với 2 DN này để ra quyết định thu hồi thông báo thuế. Như vậy, sau nhiều lần hứa hẹn, xin chia nhỏ số tiền phải nộp thì cả hai công ty này đều chấp nhận bỏ cọc. Tổng cộng đã có 4 công ty trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10.12.2021 nhưng đến nay đều đã bỏ cọc.

Hai DN trước đó xin bỏ cọc là Công ty TNHH thương mại Bình Minh (Hà Nội) và Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Như vậy, tổng số tiền cọc mà 4 công ty này đã nộp khi tham gia đấu giá khoảng 1.051 tỉ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm đã thuộc về ngân sách TP. Trước đó, cả 4 đơn vị nói trên đã làm thị trường sửng sốt với mức giá chưa từng có như Công ty TNHH thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 với giá 5.026 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ đồng/m², gấp 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt sau 70 lần trả giá và trúng thầu với gần 2,44 tỉ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Nhưng cũng chính Ngôi Sao Việt là đơn vị đầu tiên ngay sau khi đấu giá đã có tâm thư để xin dừng lại và tiếp theo là Công ty Bình Minh. Còn lại Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 (diện tích 6.446 m²) với giá gần 600 triệu đồng/m² (cao gấp 4 lần giá khởi điểm) và công ty phải đóng 3.820 tỉ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ. Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 (diện tích 8.568,1 m²) với mức giá gần 470 triệu đồng/m² (cao gấp 6,6 lần giá khởi điểm), công ty đóng 4.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất, được miễn nộp lệ phí trước bạ theo hướng dẫn về lệ phí trước bạ đối với diện tích đất ở. Tổng giá trị của 4 lô đất này mang về cho ngân sách TP dự kiến hơn 37.346 tỉ đồng.

Cuộc đấu giá 4 lô đất khu đô thị Thủ Thiêm đã không thành công NGỌC DƯƠNG

Áp lực cho những lần đấu giá sau

Dù số tiền đặt cọc mà nhà nước thu được hơn 1.051 tỉ đồng nhưng mục đích của đợt đấu giá đất Thủ Thiêm nhằm lấy tiền để hoàn trả nợ vay, chi đầu tư, hoàn trả khoản tiền đã tạm ứng ngân sách và lãi vay… đã không thành công. Hơn nữa, mức giá đấu thành công được đẩy lên quá cao đã để lại nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS lẫn kế hoạch đấu giá đất công của TP. Theo quy định, tài sản đấu giá không thành công sẽ tiếp tục được đưa ra đấu giá. Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, cho rằng TP.HCM bán 4 lô đất Thủ Thiêm không thành công nhưng đất còn đó và có thể thực hiện đấu giá tiếp vào lần sau thì trước sau gì cũng thu được tiền. Chuyện DN trúng đấu giá và bỏ cọc cũng thường xảy ra trong thực tế. Trong hoàn cảnh hiện nay, các DN thực hiện bỏ cọc là điều dễ hiểu khi việc huy động vốn trên thị trường không phải dễ, ngân hàng không cho vay trong khi phát hành trái phiếu để huy động vốn cũng khó khăn hơn trước. Chưa kể giá bất động sản (BĐS) của những dự án này sẽ cao mà thị trường BĐS trong giai đoạn kinh tế khó khăn lại càng khó bán. Họ phải tính toán có tiếp tục theo đuổi dự án nữa hay không.

Tuy nhiên những lô đất này khi thực hiện đấu giá lại sẽ phải đưa ra mức giá làm sao được cho là tốt nhất bởi mức giá trúng vừa qua đã lên cao gấp 4 – 8 lần giá khởi điểm. Mức giá bao nhiêu sẽ khó xác định được, điều này hoàn toàn gây áp lực cho đơn vị định giá trong thời gian tới. Mức giá có thể sẽ bằng với giá trúng của các DN vừa rồi, có thể sẽ xuống mức thấp hơn để khuyến khích các DN tham gia…Nhưng về nguyên tắc, giá sẽ được xác định theo thị trường thời điểm đó, thị trường giá cao thì giá khởi điểm sẽ cao, thị trường thấp thì giá khởi điểm thấp. Đấu giá lần này không được thì mức giá đấu lần sau sẽ phải điều chỉnh giảm xuống theo quy định. Qua việc 4 DN trúng giá đất khu đô thị Thủ Thiêm rất cao nhưng không thể thực hiện, mất cọc 1.051 tỉ đồng cho thấy những đơn vị nếu có tham gia đấu giá thời gian tới sẽ cân nhắc, tính toán kỹ về năng lực tài chính để phát giá trong khả năng có thể thực hiện, tránh để mất cọc.

Đánh giá năng lực DN tham gia đấu giá

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), nhận định việc 4 công ty trúng đấu giá đất Thủ Thiêm nhưng không nộp tiền trúng đấu giá thì mất cọc là theo quy định. TP.HCM thu được tiền cọc hơn 1.000 tỉ đồng cũng là có lợi nhưng so với việc phát triển đô thị thì chỉ là lợi ích ngắn hạn, không đáng kể. Mục tiêu mong muốn của TP vẫn phải là làm thế nào khai thác được giá trị quỹ đất; tạo nguồn thu để thực hiện những dự án khác nhằm phát triển TP bền vững hơn. Qua vụ việc này sẽ có nhiều bài học được rút ra, cảnh tỉnh cả nhà đầu tư, thị trường và cả cơ quan quản lý nhà nước. Đó là bài học liên quan đến việc các DN hay nhà đầu tư đều phải cân nhắc, tính toán thật kỹ trước khi tham gia các cuộc đấu giá nói chung hay đất công nói riêng. Không thể “hét giá” bừa vì sẽ để lại nhiều hệ lụy cho cả chính bản thân công ty và nền kinh tế. Riêng về phía cơ quan quản lý, sẽ có những bước xem xét lại trong quá trình thực hiện đấu giá tài sản công như năng lực của các đơn vị hay cá nhân tham gia; ràng buộc về việc triển khai dự án và cả những cách đấu giá như thế nào để đảm bảo thành công. Thậm chí kể cả những tổ chức tín dụng cũng sẽ có những cảnh tỉnh liên quan về đánh giá năng lực DN, hỗ trợ hay đồng hành các đơn vị khi tham gia đấu giá đất. “Việc đấu giá các lô đất Thủ Thiêm bị bỏ cọc nói riêng hay những dự án đất công khác của TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục diễn ra. Bởi hiện nay việc này đã khiến cho các dự án định đưa ra đấu giá tiếp theo đã bị tạm hoãn. TP cần có những điều chỉnh tích cực hơn để đạt được mục tiêu tạo nguồn tài chính và khai thác quỹ đất cho phát triển chứ không phải chỉ làm đúng quy định là được. Bởi cuộc đấu giá vừa qua cũng làm đúng nhưng chưa thành công sẽ khiến cho chậm trễ trong việc phát triển dự án, TP thiếu nguồn cung…”, ông Huỳnh Phước Nghĩa nói.