Bán “lỗ” để thu hồi vốn

Trong một báo cáo mới đây của trang Batdongsan.com.vn, cho thấy dù nền kinh tế đang dần hồi phục nhưng động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản (BĐS), hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch BĐS, siết phân lô, tách thửa… đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường. Tác động rõ nhất là nguồn cung BĐS triển khai 6 tháng đầu năm khá thấp. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy quý 1/2022 số căn nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước chỉ 5.217 căn, giảm 46%, giao dịch căn hộ giảm 20% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, mức độ quan tâm thị trường lại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều thị trường trọng điểm như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Cần Thơ đều chứng kiến sự quan tâm BĐS giảm từ 10% đến hơn 40%, nhu cầu tìm mua BĐS Bình Dương giảm 14%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam, cho biết nhu cầu tìm kiếm BĐS để ở trong quý vừa qua có xu hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó, mức độ quan tâm căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ giảm 16%. Dù Công ty DKRA Vietnam lạc quan hơn khi nhận định 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS đã phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền… song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng BĐS… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã quay đầu giảm   ĐÌNH SƠN

Chị Hoàng Thu, chuyên môi giới BĐS khu vực TP.Thủ Đức, cho hay khoảng 2 tháng nay, những lô đất khách mua trước đây nay muốn ra được hàng phải chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường khoảng 15 – 20%. Nhiều người “ngộp” nên phải chấp nhận giảm giá nhiều để bán thu hồi vốn. “Số lượng những người bán hàng “ngộp” không nhiều, nhưng những khách hàng phải giảm giá bán để bán được nhằm thu hồi vốn đang tăng mạnh theo từng ngày. Việc phải cắt lợi nhuận so với kỳ vọng nguyên nhân là do từ ngân hàng siết tín dụng, cộng khó khăn từ những ngành nghề kinh doanh khác. Hồi sau tết giá BĐS khu vực TP.Thủ Đức đã tăng giá khá mạnh. Nay nhiều người muốn bán thu hồi vốn phải chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường”, chị Hoàng Thu lý giải.

Thực tế, tại khu nam TP.HCM, tình trạng khách hàng khó khăn buộc phải giảm giá mạnh so với thị trường khoảng 20% đang diễn ra khá nhiều. Như trường hợp chị Nguyễn Thị Liên mới đây đã phải chào bán một nền đất tại khu dân cư Lập Phúc giảm khoảng 3 triệu đồng/m2 so với giá cùng khu vực.

Hạn chế dùng đòn bẩy tài chính

Khác với giá sơ cấp, giá bán BĐS trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ… Nguyên nhân, theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, là lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Hiện nay thị trường đang thanh lọc những nhà đầu tư, chủ đầu tư không có tiềm lực mạnh về tài chính và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi đầu tư BĐS

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam

Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán BĐS tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng, trong khi các quy hoạch này không được thực hiện cũng làm giá BĐS ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua. “Việc giảm giá này không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm sốt nóng trước đây. Tôi thấy thị trường lúc này như một cơn mưa, có một số người sẽ bị ướt do đang di chuyển trên đường chưa kịp vào nơi trú ẩn. Nhưng cũng có nhiều người khô ráo vì đã ở an toàn trong nhà và hơn hết sau cơn mưa trời lại sáng. Hiện nay thị trường đang thanh lọc những nhà đầu tư, chủ đầu tư không có tiềm lực mạnh về tài chính và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi đầu tư BĐS”, ông Phạm Lâm nói.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng thời gian sắp tới, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư, nhà ở của người dân còn rất lớn. Nhưng ở thị trường thứ cấp, trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung. Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá BĐS trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”. Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý… Vì vậy, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.