Mua nhà, sửa nhà đều khó

Hiệp hội Kinh doanh bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) nhận định quy định này sẽ dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua BĐS cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”. Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các NH “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Như vậy, sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS.

Ngân hàng sẽ kiểm soát cho vay tiêu dùng giá trị lớn  NGỌC THẮNG

Cùng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) phân tích dự thảo sửa đổi Thông tư 39 cho thấy một lần nữa NHNN đưa ra chính sách kiểm soát chặt chẽ đối với hoạt động cho vay, đặc biệt đối với lĩnh vực BĐS, chứng khoán khi nêu rõ phải kiểm soát việc cho vay các lĩnh vực này. Thậm chí, ngay cả lĩnh vực cho vay tiêu dùng của người dân cũng đặt vào tình trạng kiểm soát như với chứng khoán và BĐS. “Quy định này nếu được đưa vào áp dụng sẽ khiến thị trường có phản ứng co cụm, từ chủ đầu tư BĐS đến người dân. Chủ đầu tư sẽ phải thay đổi chiến lược phát triển dự án khi nguồn vốn huy động từ NH lẫn từ người mua đều gặp khó khăn. Còn với những khách hàng khi muốn mua hay sửa chữa nhà cũng sẽ gặp khó nếu các nhà băng đưa ra hạn mức cho vay chỉ là giá trị nhỏ để cho an toàn của chính mình”, ông Nghĩa nói và đề xuất NHNN cần xem xét lại một số quy định trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 vì vẫn cần phải tạo điều kiện để thị trường BĐS, chứng khoán lẫn người dân tiếp cận nguồn vốn khi họ đáp ứng đủ các điều kiện, quy định vay vốn của NH.

Ông Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường Cao đẳng Viễn Đông, nói thẳng: “Quy định kiểm soát khoản vay “có giá trị lớn” tại dự thảo Thông tư 39 là quá mơ hồ, sẽ gây khó cho các NH trong quá trình thực hiện. Đối với một NH có quy mô tổng tài sản lớn, tổng dư nợ cho vay lớn thì việc xác định giá trị lớn đối với khoản vay khác so với NH có quy mô nhỏ. “Khẩu vị” của từng NH khác nhau thì cho vay 1 tỉ đồng là lớn với NH này nhưng cho vay 10 tỉ đồng có thể nhỏ với NH khác”. Theo ông, “đứng về góc độ khách hàng để xác định khoản vay lớn hay không lại càng mênh mông. Bởi thu nhập, tài sản của mỗi người khác nhau. Có người vay 500 triệu đồng đã là một số tiền lớn, phải trả nhiều năm liền mới xong, nhưng đối với những người có thu nhập hàng tỉ đồng mỗi năm thì đây chỉ là khoản nhỏ, có thể trả trong thời gian ngắn. Vì thế, tiêu chí xác định giá trị khoản vay lớn cần được cụ thể hóa hơn”.

Can thiệp quá sâu vào hoạt động của các NH

Đứng ở góc độ NH thương mại, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), cho rằng quy định yêu cầu NH kiểm soát việc cho vay tiêu dùng, vay phục vụ đời sống có giá trị lớn cần có phương án là để tránh rủi ro cho NH. Từ trước đến nay, NHNN cũng thường có công văn chỉ đạo các NH thương mại kiểm soát tín dụng đối với những lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, BĐS. Dù vậy ông Tùng nhấn mạnh, quy định đề cập là kiểm soát chứ không có nghĩa là cấm cho vay, dừng cho vay những khoản giá trị lớn. Miễn sao những khoản vay này đáp ứng được những điều kiện, thủ tục mà NH đưa ra. “Quy định kiểm soát hơn những khoản vay lớn cũng dễ hiểu bởi đối với những khoản vay nhỏ lẻ, từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, cho hàng trăm, hàng ngàn khách hàng vay có tính chất phân tán rủi ro, ít ảnh hưởng đến hệ thống NH. Thực tế những khoản vay mua nhà tại OCB có giá trị khoảng 1 tỉ đồng gần như ít bị nợ quá hạn”, ông Tùng nói và khẳng định thông tin NH “ngại” cho nhóm khách hàng vay giá trị cao là không chính xác. Các NH đều mong tiếp cận được những khách hàng tốt, có nguồn thu nhập cao, có tài sản đảm bảo… để cho vay. Bởi ưu điểm của những khoản vay này là chi phí NH bỏ ra thấp hơn so với các khoản vay nhỏ. Thực tế hiện nay trên thị trường có những căn nhà trị giá 100 – 300 tỉ đồng, thu nhập của nhóm khách hàng lên 1 – 2 triệu USD mỗi năm. Trong trường hợp những người này mua nhà mà có nhu cầu vay thì cũng phải lên đến tiền tỉ. Những đối tượng khách hàng này gần như NH nào cũng “săn đón”, thế nhưng họ lại ít vay.

Quan trọng nhất là dù khoản vay với giá trị bao nhiêu mà nếu có tài sản bảo đảm, có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh… đúng theo như điều kiện cho vay cũng được quy định ngay điểm a Điều 22 của dự thảo thì các NH nên cho vay bình thường. Nhất là việc cho vay này nhằm phục vụ nhu cầu đời sống của người dân và luôn cần được khuyến khích.

Luật sư Trần Minh Cường

Dù vậy, ông Nguyễn Đình Tùng cũng thừa nhận khái niệm cần được ban soạn thảo Thông tư giải thích rõ thêm để dễ thực hiện là “giá trị lớn”. Bởi khái niệm “giá trị lớn” còn phụ thuộc vào từng thời điểm khác nhau. Cách đây 5 – 10 năm, một căn hộ có giá từ 4 – 5 tỉ đồng là lớn nhưng nay thì cũng không hẳn. Đó là chưa kể thu nhập trung bình của người dân từng giai đoạn có xu hướng tăng lên nên để xác định được giá trị lớn là bao nhiêu cần có nghiên cứu, thống kê một cách đầy đủ để cho ra một con số cho các NH dễ thực hiện. Ông Nguyễn Đình Tùng cho rằng dự thảo Thông tư 39 dù có những quy định khắt khe hơn trong triển khai cho vay nhưng các NH sẽ thích ứng và đi vào quy chuẩn, loại dần việc cho vay đầu cơ bất động sản, lướt sóng.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty luật Solution & Partners (S&P), Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng việc NHNN đưa ra các chính sách quản lý vĩ mô để đảm bảo hoạt động của hệ thống NH an toàn, bền vững là bình thường. Nhưng quy định trên là chưa phù hợp, không rõ ràng, sẽ tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Quy định này “đá bóng” về cho các NH thương mại và từng NH sẽ có quy định riêng của mình. “NHNN đã từng nhấn mạnh rằng không can thiệp sâu vào hoạt động của mỗi NH. Hơn nữa, hệ thống NH cũng đã có nhiều quy định liên quan. Thế nhưng quy định nêu trên lại rõ ràng đi ngược với tuyên bố đó và can thiệp tương đối sâu trong hoạt động cho vay của các NH thương mại”, luật sư Cường nhấn mạnh.

THANH XUÂN – MAI PHƯƠNG

TNO