TS Nguyễn Hữu Huân – Trưởng bộ môn Tài chính Trường đại học Kinh tế cho biết về việc kiểm soát rủi ro tín dụng bằng hồ sơ vay đúng chuẩn tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức vào sáng 7.6.

Cho vay theo dòng tiền

Theo TS Nguyễn Hữu Huân, đại dịch Covid-19 được xem là nguyên nhân chính làm bùng nổ thị trường bất động sản (BĐS), chứng khoán thời gian qua. Bởi những hạn chế về đi lại trong xã hội làm cho hoạt động sản xuất kinh doanh không thể triển khai được liên tục, điều này dẫn đến dòng vốn đổ xô vào hai thị trường BĐS và chứng khoán trong 2 năm qua.

TS Nguyễn Hữu Huân phát biểu tại buổi tọa đàm ĐỘC LẬP

Thị trường BĐS nhận được sự quan tâm đến từ các nhà đầu tư trong thời gian qua, nó được đề cập từ bữa ăn sáng đến ăn trưa, người mua bán nhà đất hy vọng nó tăng lên trong tương lai. Gần như ai cũng tham gia mua miếng đất hay căn nhà, dòng vốn đổ xô vào thị trường này làm giá tăng mạnh. Có thể đây cũng là điều mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhận thấy và hạn chế dòng tín dụng vào thị trường này hoàn toàn có lý do và đúng đắn. Ở đây cần làm rõ thông tin kiểm soát rủi ro chứ không phải siết hoàn toàn tín dụng. Các ngân hàng thương mại thấy nếu tiếp tục cho vay thì sợ NHNN sẽ tìm đến nên họ “thủ” là chính và ngưng cho vay trong giai đoạn đầu, thậm chí dừng cho vay. Sau này các ngân hàng có nới lỏng một chút nhưng vẫn thật sự khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS.

Việc cho vay theo chuẩn sẽ như thế nào? Theo ông Nguyễn Hữu Huân có thể lấy ví dụ từ thị trường Mỹ. Cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2007 – 2008 bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn. Ở thời điểm đó, các ngân hàng của Mỹ sẵn sàng cho người dân vay, cả dưới chuẩn vay mua nhà, kể cả người không có công việc ổn định, ăn xin. Thống kê bình quân mỗi người sở hữu 2 căn nhà. Ở đây, ngân hàng Mỹ định giá tài sản hình thành trong tương lai. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất lên từ từ thì những người này không trả nổi, nhất là những người vay dưới chuẩn. Khi thị trường mất thanh khoản, ngay lập tức người vay dưới chuẩn bán tháo, làm cho giá thị trường BĐS giảm mạnh. Dẫn đến tính thanh khoản thị trường giảm 50%. Một người vay mua nhà tỷ lệ 70 – 80% nhưng giá BĐS giảm 50% thì họ phá sản kéo theo hệ thống tài chính sụp đổ. Do đó, ngân hàng cân nhắc cho vay như thế nào, cho khách hàng đạt chuẩn hay không (đạt chuẩn ở đây là có dòng tiền trả nợ hay không chứ không phải dựa hoàn toàn vào tài sản thế chấp – PV), quy trình cho vay như thế nào. Cách nay 10 năm, cho vay dưới chuẩn và đến nay việc xử lý nợ vẫn còn diễn ra. Cho vay theo chuẩn, đó là cho vay theo dòng tiền, từ thu nhập của người vay để cho vay. Đó là giải pháp và mục tiêu cần quan tâm trong thời gian tới. Cho dù BĐS có mất tính thanh khoản thì người vay vẫn đủ khả năng trả nợ từ việc đi làm mang lại.

Doanh nghiệp cần đa dạng huy động vốn, chính sách không nên “phanh gấp”

“Hệ thống tài chính hiện nay dựa vào ngân hàng quá nhiều. Chính vì thế chỉ cần một động thái nào của NHNN thì thị trường đó sẽ bị ảnh hưởng, không có một kế hoạch nào cho việc huy động vốn. Những doanh nghiệp BĐS lớn phát hành trái phiếu, còn doanh nghiệp vừa và nhỏ thì khó phát hành trái phiếu ra thị trường. Các doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu, đặc biệt trong tháng 5. Khó khăn chồng chất các doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp BĐS không đủ chi phí trang trải cho hoạt động hằng ngày, các dòng tiền bị tắc. Các doanh nghiệp hoàn toàn dựa vào hệ thống ngân hàng”, vị tiến sĩ này cho hay. Chính vì vậy, trong thời gian tới, ông Nguyễn Hữu Huân cho rằng các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp BĐS cần có những giải pháp căn cơ hơn, các doanh nghiệp đa dạng hóa các kênh huy động, bên cạnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì kênh trái phiếu, huy động vốn nước ngoài, ứng dụng công nghệ blockchain…

Ngoài ra, ông Nguyễn Hữu Huân đề xuất chính sách của Chính phủ và NHNN cần có tính dự báo được. Như Fed muốn tăng lãi suất thông báo trước 1 – 2 quý. Đầu năm Fed thông báo trước tăng lãi suất, doanh nghiệp dựa vào tín hiệu của Fed có kế hoạch hoạt động phát triển. Việt Nam đưa ra chính sách có vẻ hơi gấp nên doanh nghiệp trở tay không kịp. Chẳng hạn phát hành trái phiếu và bị ngưng, tiến thoái lưỡng nan là trái phiếu cũ đến hạn nhưng không vay được nguồn vốn mới nên gây ra áp lực lớn. Chính sách cần có lộ trình và dự báo được thì doanh nghiệp hạn chế rủi ro chính sách, đưa ra hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian tới

Ý cuối cùng mà ông Nguyễn Hữu Huân kiến nghị tại tọa đàm là “truyền thông rõ ràng, minh bạch hơn để có những động thái rõ ràng hơn của nhà đầu tư”. Thời gian qua việc truyền thông sai dẫn đến ngân hàng thương mại và nhà đầu tư hiểu sai, ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư. Yếu tố tâm lý quan trọng đối với BĐS. Mọi người đều nói đến việc hạn chế cho vay, đóng băng thị trường BĐS thì họ không dám mua. Người mua BĐS có vai trò lớn trên thị trường BĐS.

THANH XUÂN

TNO