Hôm qua (24.5), Quốc hội khóa XV kỳ họp thứ 3 đã nghe Báo cáo tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 42/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng và Tờ trình về việc kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết này.

Việc chuyển nhượng dự án phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư, không thể hiện năng lực của doanh nghiệp  Đ.S

Bất bình đẳng giữa ngân hàng và doanh nghiệp

Theo HoREA, quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42 cho phép xử lý “nợ xấu” là tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, về bản chất đây là hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản dưới hình thức “xử lý nợ xấu”. Quy định này cần thiết được gia hạn để đáp ứng yêu cầu của tình hình mới sau dịch Covid-19 và các thách thức kinh tế toàn cầu, nhất là dấu hiệu gia tăng nợ xấu tại một số tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, theo quy định tại luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp bất động sản bình thường muốn chuyển nhượng dự án thì phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) . Việc chuyển nhượng các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cũng gặp không ít khó khăn khi phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án và theo luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Các quy định trên dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gây ra “nợ xấu” (do có chủ ý, hoặc không có chủ ý) tại các tổ chức tín dụng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì được chuyển nhượng dự án khi đã có sổ đỏ hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong khi các doanh nghiệp bất động sản “khỏe mạnh”, không gây ra “nợ xấu” thì chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã có Giấy chứng nhận.

“Nghị định 42 đã tạo điều kiện “ưu ái” cho các ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản. Để đảm bảo tính công bằng, quy định này nên được “luật hóa” để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng “dự án đầu tư có sử dụng đất”. Cần coi chuyển nhượng dự án là hoạt động bình thường theo nhu cầu của doanh nghiệp và nộp thuế chuyển nhượng dự án cho Nhà nước” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Do đó, HoREA kiến nghị tiếp tục gia hạn Nghị quyết 42, đồng thời “luật hóa” điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42 cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” để tạo điều kiện vừa xử lý “nợ xấu” tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, vừa áp dụng chung cho các hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản khác.

Song song, cần sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1 Điều 194 luật Đất đai 2013 cùng Khoản 2 Điều 49 luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần thêm cơ chế bảo lãnh cho khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Bổ sung phương thức bảo lãnh cho khách hàng

Cũng trong văn bản này, HoREA đề xuất sửa đổi một số nội dung của “Dự thảo luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi).

Hiệp hội đánh giá trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là bên yếu thế, nhất là các khách hàng mua nhà để ở hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Tuy nhiên, luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định một biện pháp là “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng”. Điều này chưa đủ. Cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm chấp nhận rủi ro của chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Như vậy, khi bán, cho thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có thể lựa chọn thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” hoặc thực hiện “bảo hiểm bắt buộc” để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 9 “Dự thảo luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” thành “Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đồng thời, bổ sung khoản 1 Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014, yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

“Quy định trên vừa giúp đảm bảo quyền lợi của khách hàng, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm phương án bảo lãnh, mang lại lợi ích lớn cho xã hội và nền kinh tế” – ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

HÀ MAI

TNO