Bóp nghẹt tín dụng bất động sản

Trong bối cảnh nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt suốt thời gian dài, các chuyên gia tại hội thảo đã bày tỏ lo lắng nếu tình hình không được cải thiện sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu cho thị trường bất động sản, nền kinh tế và người dân, doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng.

Tín dụng cho bất động sản bị siết chặt trong vài năm qua đã tác động mạnh đến thị trường  LÊ QUÂN

Tại hội thảo, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 – 1,7 lần.

Riêng năm 2021, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính – ngân hàng (4,62% GDP). Cũng trong năm này, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% tổng GDP.

Cũng theo ông Lực, thị trường bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4 vừa qua, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 65 tỉ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký. Thị trường bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

TS Lực cho rằng, thị trường vốn đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: bảo hiểm – ngân hàng – chứng khoán – bất động sản quan hệ chặt chẽ với nhau. Nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)…

Ông Lực dẫn thống kê từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho biết, nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý 1 tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỉ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỉ đồng).

TS Cấn Văn Lực phát biểu tại hội thảo LÊ QUÂN

Về vốn FDI, đến hết tháng 4, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỉ USD (chiếm khoảng 26,5%), đứng thứ hai, riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỉ USD (chiếm 9,69%).

Bên cạnh đó, phát hành trái phiếu tính đến hết tháng 4, toàn thị trường phát hành 72.000 tỉ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỉ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm tổ chức tín dụng (chiếm 31,6%), tiếp đó là xây dựng (17%).

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng tín dụng bất động sản đã bắt đầu bị siết, giảm dần từ trên 26% từ cuối 2018 xuống còn 12% dịp cuối 2020. Mức này thấp hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Năm 2021, lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao cộng hưởng thêm tác động từ dịch Covid-19… nên người dân đổ tiền rất nhiều vào bất động sản nhưng dự nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2021 chỉ đạt khoảng 2 triệu tỉ đồng (tăng 12%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế).

Khơi thông bằng cách nào?

Ông Hùng cho rằng, để khơi nguồn vốn cho bất động sản bền vững thì cần hoàn thiện chính sách tín dụng. Trong đó, cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, cần có chính sách hỗ trợ cho bất động sản sau đại dịch Covid-19   LÊ QUÂN

Đồng thời, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hòa giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn. Việc huy động vốn và tiền tệ luôn song hành vấn đề là phải tạo ra hành lang pháp lý phù hợp. Song song là hoàn thiện hệ thống luật pháp liên quan đến thị trường bất động sản như luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản…

Với đặc thù thị trường bất động sản liên quan tới nhiều thị trường khác, do đó, để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững cần có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.

Theo ông Hùng, bất động sản cũng là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Nói về giải pháp khơi nguồn vốn cho bất động sản, TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác: phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính nhưng phải minh bạch.

“Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… Cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản”, ông Lực nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, siết vốn bất động sản cần phải có giải pháp đúng đắn, tránh “đánh chuột lại để vỡ bình”  LÊ QUÂN

Bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán, cho rằng chứng khoán là kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp, trong đó có bất động sản. Do vậy, cần phải có giải pháp cấp bách bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Việc xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán để đảm bảo nghiêm minh pháp luật, tạo môi trường lành mạnh là cần thiết nhưng cũng cần chú trọng bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản là nhóm dẫn đầu huy động vốn qua trái phiếu, tiềm ẩn nhiều rủi ro nên cơ quan quản lý cần phối hợp rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành, giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi có những biện pháp dài hạn khác.

Nhiều chuyên gia tại hội thảo đều thống nhất quan điểm, không nên “đánh chuột lại để vỡ bình”, cần khơi thông nguồn vốn bất động sản sau thời gian dài bị siết chặt, bảo vệ quyền lợi cũng như giữ vững niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu, cổ phiếu đều là những kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

LÊ QUÂN

TNO