Giá đất tăng đều, khó hạn chế đầu cơ

Quyết định 2161 ngày 11-12-2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đặt ra ba mục tiêu chính để phát triển nhà ở. Trong đó có mục tiêu phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.

Thế nhưng, số liệu được Bộ Xây dựng công bố, chỉ trong thời gian ngắn từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2021, đất nền Hà Nội khu vực huyện Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì 45%; một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%. Ngoài ra, nhiều nơi như Thanh Hóa, TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; TP Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn.

D.N.HÀ- B.NGỌC

Ông Nguyễn Hồng Hải (nhà đầu tư bất động sản):

Không nên… đánh thuế!

Hiện tại, rất nhiều người có bất động sản thứ 2 nên nếu Nhà nước đánh thêm thuế thì người kinh doanh bất động sản lại xem như thêm một loại chi phí và tính tất cả vô giá bán.

Hiện tại, lạm phát của Việt Nam tương đối lớn, nên bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn, người có tiền vẫn sẽ đi mua bất động sản nhiều hơn. Khi bán, người ta phải bán giá cao hơn hoặc ít nhất là bằng chi phí đã bỏ ra bao gồm chi phí lạm phát, chi phí thuế, đầu tư. Thực tế hai năm nay, phân khúc nhà phố ở TP.HCM có chựng lại so với những năm trước, tức người mua không nhiều nhưng giá nhà năm sau luôn cao hơn năm trước 15%.

Thứ hai là tâm lý của người Việt Nam luôn muốn sở hữu bất động sản làm cho thị trường luôn có nhu cầu nên giá nhà, đất sẽ khó giảm, thêm thuế chỉ làm bất động sản tăng giá chứ ít người chịu… bỏ bớt.

Theo tôi, thay vì tăng thuế bất động sản, cần làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn bằng cách đưa giá đất nhà nước sát với giá thị trường và lấy giá đó là cơ sở để thu các loại thuế, phí với mức thu phù hợp.

TS Nguyễn Văn Đáng (Viện xã hội học và phát triển, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh):

Có phương án thuyết phục người dân

Khi coi sở hữu toàn dân về đất đai là bất biến thì cũng khó mặc nhiên thu thuế tài sản. Bởi người dân không sở hữu tài sản đất, chỉ có quyền sử dụng mà thôi.

Tuy vậy, chúng ta vẫn xác định được ai sở hữu ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất lâu dài. Nên có thể vẫn thu thuế tài sản nhưng cần tính tới phương án thuyết phục người dân. Hiện Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng… đất đai, nói thẳng ra cũng gần tương đương với quyền sở hữu đất đai ở các nước. Nhưng khi Nhà nước cần thì có thể thu hồi đất theo bảng giá Nhà nước ban hành. Nên trước khi nghĩ tới việc đánh thuế tài sản với đất đai để chống đầu cơ, cần điều chỉnh quy định về quản lý đất đai.

Tại các địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành vẫn ban hành khung giá đất áp dụng cho 5 năm, rất nặng tính hành chính, trong khi giá đất theo thị trường thì tháng này và tháng sau đã khác nhau.

Hầu hết hội đồng giải phóng mặt bằng phục vụ thu hồi đất đai đều do chính quyền địa phương lập ra. Công cụ thu hồi đất hiện nay nặng tính hành chính, áp đặt, cần hướng đến sử dụng các công cụ thị trường, để các chủ thể ngoài nhà nước được tham gia vào định giá, thu hồi đất đai. Cơ quan quản lý nhà nước can thiệp quá sâu vào thị trường đất đai rất dễ xảy ra tình trạng thao túng, lợi dụng kẽ hở luật pháp để trục lợi từ đất đai.

Cần nghiên cứu, đưa ra một phương án phù hợp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân có quyền sử dụng đất đai, như vậy mới thuyết phục được họ đóng thuế tài sản khi sở hữu đất đai.

B.NGỌC

Tốc độ tăng giá đất cao hơn thuế phí phải nộp

Ôm 10 lô đất ở tại khu vực Mê Linh (Hà Nội) cả chục năm qua, anh N.H.N. cho biết hồi cuối năm 2021, đầu 2022 anh đã đẩy đi được 3 lô, kiếm được chênh lệch cả tỉ đồng/lô. Lựa chọn bỏ tiền gom đất chờ tăng giá theo anh N.H.N. có nhiều lý do: “đất không đẻ ra đất”, trong khi tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, hạ tầng đô thị vùng ven ngày càng phát triển thuận lợi, số người đổ về thủ đô lập nghiệp ngày càng tăng…

Về các khoản thuế, phí phải nộp khi ôm đất nền, theo anh N.H.N. rất thấp, ngoài khoản thuế đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm từ 0,03 – 0,15% theo bảng giá đất nhà nước thì người sở hữu đất đai gần như không phải đóng thêm bất kỳ khoản thuế phí nào.

Khoản tiền lớn nhất phải nộp, theo anh N.H.N., là khoản thuế chuyển nhượng đất, quyền sở hữu nhà bằng 2% giá trị kê khai (chênh lệch chút xíu so với khung giá đất Nhà nước ban hành). Bên cạnh đó là khoản lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng cũng không quá lớn.

Nhiều lô đất đã có chủ tại khu vực Mê Linh, Hà Nội đang “bỏ hoang” – Ảnh: T.K.

Giá trị thuế phí phải nộp khi “ôm đất” chờ tăng giá theo anh L.T.A. – một nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội, là “không thấm vào đâu” so với tốc độ tăng giá chóng mặt của đất đai. Vì vậy, hiện hầu hết nhà đầu tư “ôm đất” đều không lo đến nghĩa vụ thuế, phí phải đóng hằng năm.

Anh Nguyễn Văn Toàn, chủ một doanh nghiệp tư nhân ở Hà Nội, cho hay trước đây anh cũng tập trung đầu tư vào sản xuất. Nhưng rõ ràng, với rất nhiều rủi ro, thủ tục phải hoàn thành, rồi có rất nhiều cơ quan, đơn vị có thể đến hỏi thăm doanh nghiệp bất cứ khi nào, nên khi có vốn anh đầu tư thêm vào đất đai để “đi hai chân”. Anh Toàn cho rằng muốn giảm đầu cơ đất đai, Nhà nước cần thúc đẩy giảm chi phí kinh doanh, tăng hấp dẫn bằng thuế, phí, các công cụ khác để kích vốn vào sản xuất. Chứ đánh thuế bất động sản cao mà môi trường đầu tư kinh doanh vẫn rủi ro thì vẫn khó đạt mục đích, chỉ giúp Nhà nước tăng thu, trong khi tăng chi phí xã hội…

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, tình trạng “ôm đất” ở nhiều khu vực chờ lên giá vẫn phổ biến, vì nhiều lý do chứ không hẳn là đầu cơ.

BẢO NGỌC – TIẾN MẠNH

Đánh thuế, cũng nhiều quan điểm

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Khánh – phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN – cho rằng thị trường bất động sản luôn có cả người mua để sử dụng và người mua để đầu tư.

Cần có lộ trình thực hiện

Theo ông Khánh, với đầu tư kinh doanh bất động sản hiện Nhà nước đã đánh thuế đầu vào như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng, phí trước bạ…, các chi phí đầu vào này đều được tính vào giá nhà ở. Nếu Nhà nước “bóp” chặt quá, “bóp” một cách đột ngột có thể dẫn tới thị trường bị ảnh hưởng nặng nề, rơi vào tình trạng đóng băng, không có mua bán. Trong khi nguồn thu của các địa phương hiện nay có một phần không nhỏ từ thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất.

Đầu tư bất động sản phải có chênh lệch địa tô thì thị trường mới hấp dẫn được nhà đầu tư, giờ đánh thuế ngay với căn nhà thứ 2, hoặc với người mua sở hữu nhà đất sẽ ảnh hưởng lớn, nên theo ông Khánh, để đánh thuế nhà, thuế tài sản, cần một lộ trình từ 3-5 năm, làm dần.

Cũng theo ông Khánh, khi đánh thuế bất động sản – nhà thứ 2 trở lên cần lưu ý tới đặc thù xã hội VN. Các nước phát triển họ có chế độ lương, đóng bảo hiểm cao. Nhưng ở VN chế độ lương hưu, phúc lợi xã hội khi lao động nghỉ hưu khá thấp, trượt giá lớn, nhiều người có căn nhà thứ 2 để cho thuê như một phần bảo đảm cuộc sống. Nên việc đánh thuế tài sản, thuế căn nhà thứ 2 trở lên cần cân nhắc cả yếu tố xã hội để có lộ trình, mức độ thực hiện phù hợp.

Nhân viên bất động sản giới thiệu dự án cho khách hàng – Ảnh: Q.Đ.

Nên đánh thuế cả đất và nhà!

Về vấn đề đánh thuế tài sản, thuế nhà, ông Nguyễn Văn Được – tổng giám đốc Công ty kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín – công nhận đánh thuế tài sản sẽ ngăn tình trạng lãng phí đất đai hiện nay.

Tuy nhiên, cần cân nhắc hạn mức đánh thuế cho phù hợp, ví dụ thuế tài sản với nhà đất cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu vượt định mức diện tích nhà đất phải đóng thuế, người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế tài sản, chứ không nên quy định đánh thuế tài sản với căn nhà thứ 2 trở lên. Bởi người có căn nhà thứ nhất 30m2 và người có 2.000m2… giá trị tài sản hoàn toàn khác nhau.

“Theo tôi, thông thường ở vùng nông thôn định mức nhà, đất ở khoảng 70m2/người, ở đô thị khoảng 50m2/người là hợp lý. Việc đánh thuế tài sản cần căn cứ trên tổng giá trị tài sản, như vậy có một, hai hay nhiều bất động sản, cứ vượt hạn mức quy định là phải đóng thuế”, ông Được khuyến nghị.

Cùng quan điểm này, TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế – khẳng định đánh thuế nhà, thuế tài sản là phải đánh với mọi tài sản, vì rất khó chứng minh được đâu là căn nhà thứ 2. Như vậy mới bảo đảm sự công bằng xã hội. Vì sẽ có vô số tình huống phức tạp khác như mua nhà đất nhờ người khác đứng tên tài sản, cơ sở dữ liệu về nhà ở chưa rõ ràng… Thực tế, người nghèo, thu nhập thấp thường chỉ có nhà ở thu nhập thấp, giá trị nhà đất thấp nên thu thuế không bao nhiêu.

Đánh thuế tài sản với mọi sản phẩm nhà đất có thể hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ nhà đất. Nhưng để bảo đảm sự công bằng, cần xây dựng định mức sở hữu nhà đất phải chịu thuế.

BẢO NGỌC