Đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè, TP.HCM) ngoài đất làm đường đã giải tỏa thêm lập quỹ đất dọc tuyến để đấu giá và xây dựng theo quy hoạch tạo ra cảnh quan ngăn nắp – Ảnh: TỰ TRUNG

Theo các chuyên gia, đây là phương án “vàng” cho mọi công trình hạ tầng và cần được nhân rộng. Bởi nếu thành công, số tiền thu hồi sau khi bán đấu giá đất hai bên đường không những bù được chi phí làm đường, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng mà còn dư ra để đầu tư những công trình khác.

Hàng chục ngàn tỉ đồng từ quỹ đất

Giai đoạn 1 của đường vành đai 3 có chiều dài 76km, trong đó đoạn đi thấp có tổng chiều dài 53km, đoạn trên cao 13km. Theo một thành viên thuộc tổ rà soát dự án vành đai 3, mặt cắt ngang dự án rộng từ 63-74,5m. Riêng một đoạn ngắn gần nút giao Tân Vạn (TP Thủ Đức, TP.HCM) có mặt cắt ngang 120m để chuẩn bị kết nối cảng Long Bình.

Việc thiết kế tuyến đi trên cao sẽ tận dụng được phía dưới gầm cầu làm đường song hành, giảm được việc giải tỏa mặt bằng.

Theo Sở TN-MT, tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua 4 địa phương TP.HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai dự kiến 41.589 tỉ đồng. Qua khảo sát, dự án có 3.863 hộ bị ảnh hưởng giải phóng mặt bằng, trong đó 1.476 hộ dự kiến phải bố trí tái định cư. Cụ thể, TP.HCM có 741 hộ, Đồng Nai có 100 hộ, Bình Dương có 515 hộ và Long An có 120 hộ.

Do tuyến đường vành đai 3 đi qua TP.HCM chủ yếu là các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi – còn quỹ đất nông nghiệp khá lớn, nên TP có thể khai thác để “bù” vào chi phí làm đường.

Theo cập nhật mới nhất của UBND TP, kết quả khảo sát sơ bộ cho thấy quỹ đất vùng phụ cận dọc tuyến vành đai 3, tại TP có khoảng 2.413,4ha, trong đó khoảng 514ha đất nông nghiệp do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Dự kiến riêng đất nông nghiệp do Nhà nước quản lý có thể bán đấu giá thu hồi khoảng 26.985 tỉ đồng. Các quỹ đất còn lại, tiếp tục rà soát, xác định cụ thể, chính xác diện tích, vị trí, đề xuất điều chỉnh quy hoạch đảm bảo tính khả thi để tạo nguồn vốn. Như vậy, nếu khai thác tốt quỹ đất đã khảo sát được, khoản tiền thu được còn gấp nhiều lần.

Không chỉ trên địa bàn TP, các địa phương có tuyến đường vành đai đi qua như Đồng Nai, Bình Dương và Long An cũng sẽ có quỹ đất để khai thác và tìm thêm nguồn thu. Trong đó, qua rà soát ban đầu Đồng Nai có khoảng 214ha có thể khai thác với giá trị có thể thu về sau khi đấu giá khoảng 4.332 tỉ đồng.

“Nguồn quỹ đất ở Bình Dương và Long An đang được tiếp tục rà soát, cập nhật các quỹ đất có thể khai thác”, UBND TP nêu trong báo cáo gửi Bộ KH-ĐT.

Ngọc Hà (Nguồn Viện nghiên cứu phát triển) – Đồ họa: TUẤN ANH

Giảm bớt “săn” quy hoạch để làm giàu

Trao đổi với chúng tôi, TS Võ Kim Cương, nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng các địa phương có dự án đi qua chọn những khu đất dọc tuyến để tiến hành đấu giá thu hồi vốn làm đường là cần thiết.

Thông thường, khi Nhà nước bỏ vốn xây dựng hạ tầng giao thông, giá trị của đất đai ở hai bên đường hoặc vùng lân cận tăng lên rất lớn. Thế nhưng, trên thực tế, khoản chênh lệch về giá trị đất đai đó không được điều tiết về Nhà nước mà người hưởng lợi lại là người có đất nơi dự án đi qua.

“Chính việc bỏ ngỏ nguồn lợi chênh lệch nêu trên nên khi hay tin có dự án làm đường, giới đầu cơ hay người nhạy thông tin về quy hoạch đã đổ xô đi mua đất… Đây là một trong những nguyên nhân làm thị trường nhà đất bị nhiễu loạn, việc giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay gặp quá nhiều khó khăn”, ông Cương nói.

Theo TS Cương, ngoài rà soát quỹ đất vùng phụ cận, đối với những khu vực mặt tiền có tiềm năng, Nhà nước có thể mở rộng giải tỏa để phát triển đô thị hoặc đấu giá để tăng thêm nguồn thu. Nếu làm tốt việc này, nguồn thu từ chênh lệch khi làm đường sẽ rất lớn. Đồng thời hạn chế được tình trạng đổ xô đầu cơ, làm rối loạn thị trường nhà đất bởi những khu đất đẹp lân cận sẽ đem ra đấu giá công khai.

Do chỉ giải tỏa để làm đường nên không thể khai thác quỹ đất cũng như chỉnh trang cảnh quan hai bên đường Phạm Văn Đồng (TP.HCM) – Ảnh: Q.ĐỊNH

Đấu giá đất ven đường mới mở

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng việc đầu tư các tuyến đường giao thông, nhất là đường đô thị, sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất (địa tô chênh lệch) đối với khu vực lân cận. Do đó, phương án khai thác quỹ đất các vùng phụ cận khi làm đường vành đai 3 để đấu giá sẽ đảm bảo công khai, minh bạch.

Theo đó, phần đất có được do thu hồi chẳng những được sử dụng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân mà còn có thể được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng như công viên, y tế, giáo dục… Phần đất dôi dư được bán đấu giá hoặc đấu thầu để thu hồi nguồn vốn đã đầu tư cho công trình hạ tầng, đường giao thông.

“Quy định khai thác quỹ đất khi làm đường đã có, vấn đề còn lại là tổ chức thực hiện. TP từng thực hiện thành công mô hình này, điển hình là dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7, huyện Nhà Bè), TP thu hồi một số khu đất lớn ven đường để bán đấu giá đất cho nhà đầu tư”, ông Châu cho hay.

Theo ông Hà Ngọc Trường – phó chủ tịch Hội Cầu đường cảng TP, vành đai 3 hình thành sẽ kết nối với nhiều đô thị vệ tinh, góp phần phát triển cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Con đường mở ra sẽ tạo không gian phát triển để khai thác tiềm năng đất đai hiệu quả.

Dọc tuyến đường, các địa phương có thể chọn các quỹ đất phụ cận để phát triển các đô thị vệ tinh, điều tiết dân số từ nội thành ra ngoại thành hoặc đấu giá để các doanh nghiệp phát triển khu dân cư, hạ tầng, cụm khu công nghiệp… “Giá trị đất đai tăng thêm sau khi hình thành con đường sẽ được điều tiết vào ngân sách để tái đầu tư hạ tầng, phục vụ lợi ích công cộng, đảm bảo công bằng trong thụ hưởng giá trị đất đai tăng thêm”, ông Trường nói.

* TS Dư Phước Tân (Viện Nghiên cứu phát triển TP):

Hạn chế những con đường đẹp lắm nhà “siêu mỏng, siêu méo”

Một căn nhà “siêu” mỏng trên đường Phạm Văn Đồng (TP.HCM) – Ảnh: N.PHƯỢNG

Về lý thuyết, phương án Nhà nước thu hồi đất hai bên đường để đấu giá nhằm thu hồi chi phí bỏ ra đầu tư xây đường là một phương án “vàng” cho mọi công trình hạ tầng. Đây là một chủ trương đúng, lợi đôi đàng vì nếu thành công, số tiền thu hồi sau khi Nhà nước bán đấu giá đất hai bên đường không những bù được chi phí làm đường, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng mà còn dư ra để đầu tư những công trình khác. Bên cạnh đó, bộ mặt đô thị dọc tuyến đường cũng được đồng nhất, tránh được tình trạng lộn xộn, nhà “siêu mỏng, siêu méo”.

Nhưng làm sao để phương án triển khai thành công và mang lại hiệu quả lại phụ thuộc rất nhiều yếu tố. Khi nghiên cứu việc thu hồi đất hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ để bán đấu giá, tôi thấy cách làm này thành công bởi các yếu tố như khu đất dự án đi qua có mật độ dân cư thấp, vị trí đất không xa trung tâm, gần những dự án lớn và khu vực đang có tiềm năng phát triển đô thị trong tương lai, Nhà nước tổ chức thu hồi đất một lần chung với dự án chính, khi con đường chưa hình thành, và quy hoạch cho những khu đất này phù hợp, giá đất của khu vực thu hồi còn tăng nhiều trong tương lai… Phương án thu hồi đất hai bên đường vành đai 3 để bán đấu giá cũng nên cân nhắc kỹ những yếu tố trên khi xây dựng kế hoạch thực hiện cụ thể.

Một lưu ý nữa là nguồn vốn để thực hiện dự án khá lớn. Theo phương án này, Nhà nước phải thu hồi đất chứ không phải doanh nghiệp đứng ra thu hồi. Nguồn vốn ban đầu Nhà nước đầu tư sẽ rất lớn vì phải bồi thường, tái định cư cho dự án chính (tuyến đường), dự án thành phần một lần, vừa bỏ tiền ra trước để làm đường. Vì không có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền ra mua đất khi chưa bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc con đường khi dự án chưa hoàn thành. Mà đấu giá đất khi chưa hoàn thành đường, giá trị thu về không cao. Còn nếu như nhà đầu tư bỏ tiền ra thu hồi đất để đổi lấy hạ tầng, Nhà nước không điều chỉnh được giá trị địa tô tăng lên sau khi hoàn thành con đường.

NGỌC HÀ ghi