Doanh nghiệp mới thành lập 2 tháng tham gia đấu giá đất ngàn tỉ đồng; không có bảo lãnh thanh toán… là những lỗ hổng trong đấu giá đất được chỉ ra tại buổi Tọa đàm góp ý cho UBND TP.HCM trước khi tổ chức đấu giá lại đất Thủ Thiêm ngày 23.2 do Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức.

Điều tra kỹ năng lực tài chính

Đánh giá những bài học kinh nghiệm sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng những tài sản đem ra đấu giá như cây mai, bức tranh, bình cổ, căn nhà phải khác với bất động sản là 10.000 m² đất. Cơ quan chức năng cần đánh giá năng lực, tiềm lực tài chính của nhà đầu tư để xét duyệt trước khi đấu giá. Tránh tình trạng như ở Thủ Thiêm, một doanh nghiệp (DN) mới thành lập 2 tháng đã tham gia đấu giá. Các DN trúng đấu giá rồi sau đó bỏ cọc, trên lý thuyết thì nhà nước không mất gì, nhưng hệ lụy gây ra cho thị trường là rất lớn.

Nhiều lỗ hổng bất cập về pháp lý đã bộc lộ rõ sau vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm  NGỌC DƯƠNG

Cùng chung quan điểm, bà Phạm Thị Bình, Giám đốc Công ty thẩm định giá Hoàng Gia, chỉ rõ: Một trong những lỗ hổng cần phải khắc phục ngay là việc tra xét năng lực triển khai dự án và năng lực tài chính của DN tham gia đấu giá. Bên cạnh quy định bắt buộc số tiền đặt cọc 20% giá khởi điểm, còn phải yêu cầu DN chứng minh năng lực tài chính khi trúng giá; xem xét quá trình hoạt động, triển khai các dự án mà DN đó đã đầu tư để đánh giá chính xác tiềm lực của họ. Thực tế cho thấy, các nội dung này hoàn toàn chưa được đề cập tới, dẫn đến tình trạng có những DN mới vừa được thành lập cách đó vài tháng, vốn chỉ vài trăm tỉ đồng nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỉ đồng.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Thẩm định giá VN, nói thẳng rằng ông không bất ngờ với những diễn biến vừa qua về việc các nhà đầu tư bỏ giá cao rồi quyết định bỏ cọc chấp nhận mất hàng trăm tỉ đồng. Nhiều ý kiến đặt ra những câu hỏi liên quan đến việc bỏ giá cao rồi bỏ cọc có mục đích gì? Ai đứng sau, năng lực tài chính như thế nào?… Cần phải được làm rõ để từ đó có những bài học về sau. Nhưng rõ ràng nhiều trường hợp đấu giá vừa qua là do cơ quan quản lý nhà nước có phần dễ dãi.

“Như Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đơn vị đã từng trúng giá khu đất 23 Lê Duẩn (Q.1), sau đó chậm trễ trong việc triển khai dự án, chậm trễ nộp tiền nhưng TP lại không có chế tài mạnh mẽ, cứ để cho họ “câu giờ” đến khi có đối tác khác họ chuyển nhượng dự án để kiếm lời”, ông Phượng dẫn chứng.

Chế tài nghiêm khắc hơn

Ông Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch miền Nam, nhận định: “Đối với việc bỏ giá cao để trúng thầu sau đó bỏ cọc vừa qua, xét trên khía cạnh pháp lý thì chưa thể quy kết DN sai. Tuy nhiên, về phía nhà nước chúng ta còn chuẩn bị chưa chu đáo, pháp luật chưa hoàn thiện nên có phần lúng túng. Có ý kiến cho rằng nhà nước chưa bị thiệt hại gì sau vụ bỏ cọc này. Tuy nhiên, các hệ lụy sau đó thì chưa tính toán được.

Cụ thể hơn, ông Lê Hoàng Châu chỉ ra 4 kẽ hở trong đấu giá đất vừa qua mà pháp luật cần hoàn thiện. Thứ nhất, tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm. Ví dụ với những cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua, Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3.12 đã đặt trước 588,4 tỉ đồng, nhưng giá trúng lên đến 24.500 tỉ đồng, gấp 41,6 lần số đặt trước.

“Như mua chứng khoán trên sàn, buộc nhà đầu tư phải có tiền trong tài khoản hoặc được bảo lãnh mới được đặt lệnh mua”, ông Châu phân tích.

Thứ hai, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này chỉ mang tính hình thức.

Thứ ba, biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Những năm qua, nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.

Thứ tư, các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Một số chuyên gia còn kiến nghị, những dự án có tính chất đặc biệt như Thủ Thiêm cần có quy định chặt chẽ hơn khi đấu giá, cần phân biệt việc đấu giá một dự án bất động sản để phát triển kinh tế – xã hội phải khác với một tài sản thông thường.