Luật kinh doanh bất động sản còn kẽ hở
Luật kinh doanh bất động sản còn kẽ hở
Tình trạng người mua đất ở Củ Chi, Long An, Đồng Nai, Bình Dương… phải cầu cứu vì mua đất thuộc dự án chưa đủ điều kiện, dự án ma phổ biến và kéo dài.
Bảng rao bán đất nền tại khu vực Tân Cảng – Phú Hữu (TP Thủ Đức) Ảnh: NHẬT THỊNH
Việc các cá nhân, đơn vị hiến đất làm đường sau đó chia tách đất thành nhiều mảnh, quảng bá dưới tên gọi các dự án bất động sản… mà chính quyền địa phương không biết hay không kịp thời xử lý là rất khó hiểu.
Ông Lê Hoàng Châu
Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư – Công ty luật Trí Law, có hai vấn đề nhức nhối trong việc phân lô bán nền thời gian qua là các dự án ma, các dự án chia tách và bán đất nông nghiệp dưới tên gọi các dự án bất động sản hoàn chỉnh. Số lượng các công ty vi phạm bị xử lý trên số mà người dân phản ảnh là rất thấp.
Thời gian gần đây nổi lên tình trạng phân lô bán đất nông nghiệp rất nóng ở Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng). Ngoài việc các cá nhân, tổ chức lợi dụng kẽ hở pháp luật và sự thiếu hiểu biết của người mua, theo ông Tư, có cả trách nhiệm của chính quyền địa phương đã vô tình tạo điều kiện.
Ví dụ ở Lâm Đồng, ngày 19-1-2021 có quyết định 04 do Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng Trần Văn Hiệp ký. Theo đó, điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa là đất đã có giấy chứng nhận và tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu và đã thể hiện trong hồ sơ địa chính. Nếu hình thành đường giao thông mới để đủ điều kiện xem xét tách thửa thì chiều rộng mặt đường tối thiểu là 5,5m (với khu vực đô thị), tối thiểu 7m (với nông thôn) và việc hình thành đường giao thông này phải được cấp có thẩm quyền cho phép và nghiệm thu…
Với quy định này, việc mua gom đất nông nghiệp, hiến đất làm đường sau đó làm thủ tục tách thửa là dễ dàng.
UBND tỉnh Lâm Đồng đã có quyết định mới để hạn chế việc hiến đất làm đường để tách thửa. Quyết định này cũng quy định luôn là diện tích thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng (nếu có) thì còn phải đảm bảo có kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 10m. Tức lúc này mới quy định đất hành lang để làm vỉa hè, công trình hạ tầng cống nước…, còn trước đây thì không.
Với những kẽ hở nói trên, hàng trăm dự án đã phân lô bán đất nông nghiệp dưới dạng đất nền, đất vườn rầm rộ như những dự án bất động sản hoàn chỉnh. Trong khi để hình thành dự án bất động sản, theo ông Tư, chủ đầu tư phải được phê duyệt chủ trương, giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch 1/500 và xây dựng cơ sở hạ tầng mới được bán hàng cho khách…
Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) – cho rằng tình trạng dùng chiêu “hiến đất làm đường” để phân lô, xẻ nhỏ đất nông nghiệp bán trước có Alibaba. Sau khi Alibaba bị xử lý thì không những mô hình này không bị dẹp đi mà còn bung ra với nhiều biến tướng.
“Trước hết là vì Luật kinh doanh bất động sản còn kẽ hở. Luật còn thiếu những quy định kiểm soát hoạt động phân lô bán nền, hoạt động xảy ra trước khi ký hợp đồng giao dịch bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản phải bổ sung thêm các quy định rõ ràng về đặt cọc. Cần sửa Luật dân sự về giá trị đặt cọc giữa hai bên” – ông Châu đề nghị.
