Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn TP được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, huyện, TP.Thủ Đức.

Hệ số K năm 2021 dùng để xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp được nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá, chuyển mục đích quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức. Đối tượng áp dụng là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc khu đất dự án có giá trị dưới 30 tỉ đồng. Hệ số K năm 2021 được chia làm 3 nhóm.

Trong đó nhóm 1 áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6.1.2017 của Chính phủ, thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hệ số K là 1,5 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố.

Nhóm 2, áp dụng cho trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 điều 189 luật Đất đai, hệ số K được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực.

Nhóm 3, trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất theo quy định tại khoản 2 điều 172 luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 101, khoản 4 điều 102 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26.12.2017 của Chính phủ; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, hệ số K được áp dụng tùy theo khu vực.

Về hệ số K trong Khu công nghệ cao TP.HCM, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo từng mục đích sử dụng đất như sau: kinh doanh thương mại, dịch vụ, kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, hệ số K là 1,7 lần giá đất đo UBND TP.HCM quy định và công bố. Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, hệ số K là 1,5 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo từng mục đích sử dụng đất như sau: kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, hệ số K là 2,5 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố. Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, hệ số K là 2,3 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố.

Như vậy, với quyết định này hệ số K được giữ nguyên như năm 2020 và có hiệu lực thi hành từ ngày 18.6.2021.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM, hệ số K tác động chủ yếu đến hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ngoài hạn mức. Ngoài ra nó còn tác động đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khi thuê đất hoặc giao đất trong một số trường hợp và đối với dự án bất động sản quy mô nhỏ, có mức thu tiền sử dụng đất dưới 30 tỉ đồng. Do đó, nếu hệ số K tăng sẽ dẫn đến hộ gia đình, cá nhân tại các quận ven và các huyện ngoại thành phải chịu tỷ lệ tăng hệ số K cao hơn các quận nội thành, tác động trực tiếp đến số đông người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị cư trú xa trung tâm. Nên việc giữ hệ số K không tăng trong bối cảnh các loại hàng hóa, kể cả bất động sản đang tăng cao là điều hợp lý.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, bất chấp dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản ở TP.HCM đã không giảm, thậm chí còn tăng ở nhiều phân khúc. Trong thời gian tới, giá đất trên địa bàn TP sẽ tiếp tục tăng do nhiều yếu tố. Chính vì vậy, việc tăng hệ số K cũng không tác động nhiều đến một số đối tượng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 do Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ riêng như giãn nộp tiền thuê đất hoặc giảm 15% nếu thuê đất nhà nước theo các nghị quyết. Trong bối cảnh giá đất trên thị trường tăng, nhưng nếu ban hành hệ số K năm 2021 không tăng, thấp hơn giá giao dịch thị trường nhiều lần thì có khả năng gây thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, theo một lãnh đạo Sở Tài chính, sở dĩ TP.HCM không tăng hệ số K bởi khi đưa ra dự thảo hệ số K, Sở Tài chính đưa ra hai phương án lấy ý kiến, một là giữ nguyên hệ số K như năm 2020 hoặc tăng hệ số K thêm 0,5 so với 2020. Tuy nhiên, có 18/24 đơn vị đề nghị giữ nguyên hệ số K như năm 2020. Do đó, Sở Tài chính báo cáo để UBND TP.HCM xem xét chọn phương án này và TP đã chấp thuận. Cũng theo quan điểm của vị này, căn cứ vào phương pháp định giá đất thì giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên nếu hệ số K tăng quá cao, tức theo giá thị trường trong bối cảnh dịch Covid-19 tác động nặng nề đến mọi ngành nghề, mọi thành phần kinh tế, đến đời sống người dân thì sẽ tạo ra đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và an sinh xã hội. Đồng thời, với tình hình dịch Covid-19 như hiện nay, nếu hệ số K tăng sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình cũng đồng ý chọn phương án giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất như năm 2020 nhằm hỗ trợ người dân trong lúc kinh tế đang gặp khó khăn do tác động của dịch bệnh.